業內人士指出,真正REITs的推出,牽涉到法律法規、財稅、資産管理、運營管理、估價的等方方面面
■本報見習記者 喬誌東
日前,央行、銀監會在《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出,要“積極穩妥開展房地産投資信託基金(REITs)試點”。
所謂房地産投資信託基金(REITs),是一種以發行收益憑證的方式匯集多數投資者的資金,由專門投資機構進行房地産投資經營管理,並將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金産品,屬於資産證券化的一種形式。
REITs的投資價值為穩定的股息率和資本利得之和。據國金證券的一份研報顯示,美國的房地産投資信託基金收益率達到21.43%。
“把體量龐大、千差萬別的大型物業,用REITs的方式將其變成標準化産品,通過資本市場向公眾發售,是上世紀以來最重要的金融創新之一,也是商業地産公認的最佳出路。”“中國REITs聯盟”秘書長王剛在接受《證券日報》記者採訪時指出,目前,不但歐美發達國家,亞洲的日本、新加坡、泰國,以及我國的臺灣地區和香港地區等,都已經實行了REITs制度。但中國版REITs自2005年破題,至今已經接近十年,政策尚未出臺,市場上也沒有嚴格意義上的REITs産品。
王剛表示,由於REITs制度的缺席,一方面,中國房地産的“黃金十年”,除了“炒房”和“買鋪”,沒有給普通民眾帶來更多的投資機會;另一方面,國內積累的數萬億元商業地産,目前仍然沒有退出通道。房地産企業不得不把大量資金沉澱在手中的物業上,或者以經營性物業貸款的形式壓在銀行的資産負債表上,由於一些物業的估值並非嚴格基於租金收益法計算的,這也給金融體系帶來較大潛在風險
目前,REITs和類REITs的嘗試已經漸成潮流。8月14日,中信建投設立的“海印股份信託受益權專項資産管理計劃”正式成立,這是國內首個以商業地産為基礎資産的資産證券化産品。這款以商業地産為基礎的債權證券化産品,除了安排“優先-次級”的結構化設計,還引入了資産原始權益人大股東擔保機制。
據業內人士介紹,在成熟市場上交易的REITs與我國當前的房地産信託在投資屬性、流通性、收入分配、運作方式、稅制安排等方面存在差異。
“真正REITs的推出,牽涉到法律法規、財稅、資産管理、運營管理、估價等方方面面。希望社會各界共同努力,早日把中國的REITs變成現實,實現多方的共贏。”王剛表示。
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