購房者出手信心明顯減弱 降價個盤多因房企要走量

　　今年一季度，深圳樓市並沒有走出往年讓房企欣喜的小陽春態勢。信貸緊縮、杭州等城市出現降價樓盤等消息衝擊了深圳樓市的信心。記者從各大仲介地鋪了解到，今年春節後到現在，購房者信心明顯減弱，實時成交量有下降跡象，而“再看看”也成為眾多潛在購房者告訴仲介的最多的原因。

　　無獨有偶，第一季度深圳開發商也經歷從預期偏中性到受降價消息影響進入觀望，再到試探入市推出新房的過程。此外，記者注意到，在一季度入市新盤中也的確出現了個別降價的樓盤，包括佳兆業悅峰、棲遊記、東海國際公寓、水木丹華、遠洋新幹線等，除了那些推出少量特價單位實現行銷效果的樓盤外，部分項目確實比前期推售單位均價較低。

　　記者還注意到，這些降價樓盤有的是同類物業預期供應較多，有的是前期銷售並不理想，有的是房企銷售風格屬於低價走量型。不少專家仍對深圳樓市比較樂觀，預計深圳今年樓市難有大爆發，也很難出現大跌的趨勢。

　　二手房放盤價有調整

　　仲介置業顧問小張是第三周在週末給此前一個看房的客戶打電話，他告訴記者，這個客戶三周前表示有興趣看看位於彩田片區附近的房子，在帶他看了三套分別位於長城盛世和天威花園的房子後，這名客戶覺得價格有點高就沒有再來看，“這幾週，我一直在給他找其他房源，感覺他當時是有心買的，”小張説，可是這周，這個客戶跟他説，要再看看，明確暫時先等等再説。

　　“最近已經有幾個客戶都表示要再等等了，”小張告訴記者，而這就是明顯的購房信心不足的體現。記者從多家仲介地鋪了解到，半數仲介地鋪最近一個月的成交量與春節前相比都有下降，“來看房的人下降還沒有那麼明顯，但是真正出手購房的的確少了。”一名地鋪經理向記者表示。

　　中聯地産二手房研究院總經理肖小平告訴記者，不少地鋪的到府量和成交量都有一兩成的下降，同時，業主放盤的意願也在降低，而在有意出售房屋的業主那裏，議價的空間也變大了。

　　在南山一家仲介地鋪，經理告訴記者，春節後放盤的一些業主當時對房市都比較看好，放盤價比較高，但現在，一些真正有意出售房屋的業主開始適當調低放盤價以促進成交。

　　世聯地産首席分析師吳志輝表示，2014年第一季度的世聯購房者信心指數顯示，第一季度購房者信心比去年第四季度略有下降，這表明購房者對未來房地産市場的樂觀程度有所下降。從本輪週期看，購房者信心指數在2013年三季度達到頂峰，此後，由於銀行放貸受限，購房者信心指數在去年四季度大幅下降。而今年以來，資金面延續了去年四季度以來的偏緊狀態，一時間使得市場風聲鶴唳。

　　“雖然當前市場的降價呈現明顯的地域性特徵，但經過媒體的報道，會使得更多的購房者選擇觀望”，吳志輝據此認為，二季度樓市仍將面臨比較大的調整壓力。

　　深圳入市新盤量3月後才有起色

　　第一季度深圳開發商的心態也經歷了多輪調整。深圳中原副總經理賀曉麗表示，一季度深圳開發商心態出現三個階段的轉變，第一階段是2月中旬之前，開發商仍然保持去年年底的狀態，對市場預期偏中性；第二階段是2月中下旬到3月上旬期間，受降價風波影響，開發商觀望情緒濃厚，推盤量較少；第三階段是3月中旬之後，“兩會”結束並未帶來負面消息，開發商開始試探入市，謹慎推出新房，新房價格基本沒有出現上漲並有部分樓盤降價。

　　今年2月初始，即使有信貸收緊因素，但在去年銷售業績的支撐下，開發商對後市的預期繼續偏中性，行銷活動也較1月有所回升，當月有金地朗悅、中駿四季陽光府等10個樓盤開展活動。但到了2月20日前後，杭州樓盤降價的消息驚動各城市後，深圳市場價格雖然堅挺，但是開發商也有較大的壓力並開始轉入觀望狀態。根據深圳中原統計，2月深圳只有萬科紅悅、承翰陶源、佳兆業悅峰和佳兆業城市廣場4個樓盤加推了302套單位，這種入市慘澹一直維持到3月上旬。

　　而此後，開發商陷入觀望，拉長宣傳週期，其項目並不急於入市。這個階段不少在去年8月至12月期間就已經開放行銷中心的樓盤卻放緩了開盤銷售的時間，這使得這些樓盤從開放行銷中心到入市的行銷時間長達3到8個月。而按照去年的正常節奏，這一時間多在2個月左右。

　　賀曉麗介紹，觀望中，部分樓盤的行銷方式也正在朝新的方向探索。比如恒大國香山，作為首次入主深圳的地産企業，希望憑藉首個項目的熱銷打造良好的品牌形象，然而開年的市場卻不理想；為了提高銷售速度，項目開啟一成首付優惠，首付款分三年付清。在去年熱銷的市場中，這種行銷方式並沒有出現過。

　　到3月後，隨著“兩會”結束，沒有更多利空消息出臺，開發商也開始增加市場供應。根據深圳中原研究中心的監測，3月開發商推盤量迅速增加，佳兆業悅峰二期、棲遊記、山海上城等8個項目為市場供應了約1000套新房，和1月、2月300套左右的推售量相比有了明顯起色。但是目前開發商依舊較為謹慎，各項目推盤量都不大。

　　“非上市房企不降價走量還能怎麼辦？”

　　而在這些入市的新盤中，也出現一些降價的項目。

　　記者注意到，3月22日入市的佳兆業悅峰以2.1萬元/平方米的均價入市，這相比於今年3月8日入市的那批2.5萬元/平方米的單位已略有降價。而位於南山的棲遊記項目在今年3月22日推出均價在2.7萬—2.9萬元/平方米的毛坯單位，這一項目在去年3月30日推出的精裝單位均價為3.1萬元，即使去除精裝成本，其均價也略有下降。此外，據深圳中原統計，金地朗悅、仁恒巒山美地等項目最新的入市均價都基本持平，而梧桐春曉的入市均價則略有上漲。

　　此外，記者還注意到，3月22日入市的康達爾上城項目以均價2.5萬元入市，作為首次開盤的項目，這一樓盤雖無此前開盤的價格做對比，但這一項目的開盤定價比周邊二手房還低。據了解，該盤附近的招商果嶺花園、潤恒尚園等二手房價約為2.5萬—2.6萬元/平方米，而大多數情況下，新盤定價都要比周邊二手房價高出15%左右。

　　另外，在龍崗，遠洋新幹線近期推出了折後均價在1.6萬—1.7萬元/平方米的loft複式商務公寓産品，對比去年開盤時2萬元/平方米左右的價格已有所下降。而鴻威的森林推出了三套特價房，以9989元/平方米的低價促銷吸引眼球，比去年開盤時1.35萬元/平方米的均價低了近4000元/平方米。此外，號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓也在日前推出10套特價房，價格從原來最高時的7萬元降至4.9萬元，整整少了2萬元，而調整後的均價已經與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價看齊。

　　賀曉麗告訴記者，從價格來看，去年全年，新房加推基本都會抬高售價，而近期深圳入市的項目卻難見漲價，甚至有些樓盤因為新推單位的戶型、裝修及朝向等問題而稍有讓步。市場的觀望狀態導致需求不濟，開發商也應市而變，逐漸將銷量作為首要目標。

　　記者注意到，在部分降價的項目開發商中，佳兆業悅峰和棲遊記的開發商都是深圳市場上“走量”型的房企，前者在深圳項目眾多，推盤往往在乎銷售率和銷售回款的速度，而後者在去年推盤時就表現為“平價走量”的風格。

　　“當前市場缺乏利好消息促進，開發商定價普遍謹慎，不排除個別開發商為了回現採取低於市場價或平價的方式推貨。”深圳中原二級市場董事總經理玉家雄説。

　　而推出特價房的東海國際公寓和遠洋新幹線則屬目前深圳市場上供大於求的商務公寓産品，這類産品因限購而興，但在近期卻面臨集中爆發，尤其是高端商務公寓更是銷售堪憂。

　　世聯地産董事長陳勁松表示，在今年第一季度有剛需盤降價吸客是必然的，“今年非上市房企資金壓力太大了，5月份就會到期一大批信託，下半年還會有一大批信託到期，這些項目不降價走量還能怎麼辦？”同時，陳勁松也不排除未來房地産調控政策會有鬆動的可能，包括部分城市取消限購、限價等政策或者調低購房首付比例。

　　而賀曉麗則認為，雖然近期開發商逐漸試探入市，但是目前市場環境仍沒有根本性的轉變，信貸依舊緊縮，其他城市的降價現象還未平息，因而開發商推盤仍然會保持謹慎的心態，在價格方面也不會有太大變化。

　　3月那些降價的樓盤

　　佳兆業

　　悅峰

　　3月22日佳兆業悅峰以2.1萬元/平方米的均價入市，比3月8日入市的2.5萬元/平方米單位有所降價。

　　棲遊記

　　位於南山的棲遊記項目3月22日推出均價在2.7—2.9萬元/平方米的毛坯單位，而這一項目去年3月30日推出的精裝單位均價為3.1萬元/平方米，即使去除精裝成本，其均價也略有下降。

　　康達爾

　　上城

　　3月22日康達爾上城項目以均價2.5萬元/平方米入市，開盤定價比二手房還低。而大多數情況下，新盤定價都要比周邊二手房價高出15%左右。

　　遠洋新

　　幹線

　　在龍崗，遠洋新幹線近期推出了折後均價在1.6萬—1.7萬元/平方米的loft複式商務公寓産品，比去年開盤時2萬元/平方米有所下降。

　　鴻威的

　　森林

　　鴻威的森林推出三套特價房，以9989元/平方米的低價促銷吸引眼球，比去年開盤時1.35萬元/平方米的均價低了近4000元/平方米。

　　東海國

　　際公寓

　　號稱“亞洲最高公寓”、深圳福田“樓王”的東海國際公寓日前推出10套特價房，其價格從原來最高時的每平方米7萬元跌至4.9萬元，已經與周邊10年樓齡的豪宅掛牌價看齊。