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深圳地産反腐風暴襲來:多家民企遣散項目團隊

2015-03-26 08:00 來源:華夏時報 字號:       轉發 列印

  多家民企遣散項目團隊深圳舊改“急剎車”?

  本報記者陳小瑛深圳報道

  在佳兆業事件的衝擊下,深圳舊改正在迎來一場變局。

  深圳市邦恒投資顧問公司總經理尹香武向記者透露,深圳多家民營房企已遣散舊改拓展團隊,加上舊改項目銷售審批日趨嚴格,之前在談判的舊改項目大多已擱淺。

  “佳兆業事件對我們項目推進也有影響,由於城市更新政策存在爭議,目前很多工改商手續推動不了,政府不受理,或者受理了也不願推進。”深圳某民營房企一位負責舊改的人士告訴記者。

  舊改變局

  上述房企舊改負責人稱,過去政策環境寬鬆,政府裁量權很大,一些可要可不要的資料就會放行,現在每個細節都必須明確。

  “涉及到很多非農指標,之前交易不合規的,一旦村民知道就很麻煩,政府不願意承擔責任。”該房企舊改負責人説,原則上已經立項的項目,是可以繼續按流程申報,但前提是之前所有程式都沒有瑕疵,如果還沒有立項,現在會很難推動。

  一個背景是,今年1月5日,廣東省委第三巡視組點名批評深圳出現的六大問題,提出房地産開發商主導城市更新引發的並發癥比較嚴重。

  業內擔憂的是,深圳舊改的推進速度原本並不快,未來可能進入漫長的停滯期。

  “現在開發商申報的意願確實沒有那麼強烈,整個舊改的趨勢是在放緩的。”深圳某區城市更新辦項目前期審批負責人告訴記者,該區舊改項目立項的儲備項目已有一百多個,釋放的土地供應量,未來十年也難以消化完,大部分是往居住和商業方向改,但與村民的談判越來越難,要改造也不容易。

  尹香武説,以前只要在拆遷和回遷階段村民簽字就行,現在拿預售證還需村民簽字,村民可能又會趁機提出補償要求,這無疑會降低開發商的積極性和開發效率。深圳凈地出讓太少,這將導致新房供應在未來兩年後急劇下降。

  上述前期審批負責人稱,過去各個開發商都去搶佔改住宅的項目,工改商項目所剩無幾,未來舊改的方向主要是工改工,政府也在大力扶持工業區整治。

  今年3月10日,深圳公佈的10個城市更新項目中,除了龍華新區中3個居住、商業方向的更新單元之外,其餘7個項目均屬於新型産業方向,總擬拆除重建用地面積約33.4萬平方米。

  “有傳言要取消市場主導的城市更新,我們也在等政策,等哪天叫停了,再按新的辦法來做。”上述審批負責人稱,由政府主導的深圳鹿丹村舊改前後經歷了十多年,未來如果按這模式主導深圳的舊改也不現實,比較政府沒有那麼多人力物力。

  “前幾年都以為舊改是金礦,比較盲目,前期花了很大成本把拆遷做完了,但卻不清楚後期規劃,現在風險意識提高了,必須摸清規劃方向,且項目很優質,要價不高,否則很難轉讓項目。”上述房企舊改負責人稱,如今開發商看到的主要是風險,必須等專項規劃批了以後,才付拆遷補償款。

  而政府公佈的數據顯示,深圳自2009年以來至2014年,舊改項目立項審批超過500個,但動工率僅19%左右,項目順利開發的難度顯而易見。

  上述房企舊改負責人稱,每個項目要反反覆復報批,核查手續,一個項目的前期工作至少要五六年,由於舊改政策不明晰,難免催生潛規則。

  民企“傍大款”

  如今,在地産反腐風暴下,深圳民營房企開始多方尋求避險。

  3月20日,華僑城發佈的募資公告稱,深圳民營房企寶能集團旗下企業斥資70億元入股。據了解,寶能集團除了財務投資外,也是為了參與國企混改。

  近期,遠洋地産公告洽談收購深圳三個項目,收購對象均是本土的小民營房企。

  2月6日,賣方向遠洋地産轉讓了深圳南山區蛇口水灣項目80%的股權,該項目總建築面積31.7萬平米,尚未公告收購總價,截至目前,遠洋支付了誠意金和過渡性貸款共10億元。

  令業內人士不解的是,水灣項目主體在去年就已經建成,去年12月31日推出了首期公寓,售價60000元/平米,該項目地理位置優越,完全不愁銷售,而賣方也不存在資金緊張問題。

  遠洋在去年9月和11月還洽談了另外兩個項目,一個是龍晟達地産轉讓的荔山項目部分股權,該項目總建築面積為23萬平米;另一個是龍崗區龍城街道盛平項目,收購賣方30%的股權,該項目總建築面積為39.1萬平米。

  遠洋地産稱,這些項目均是深圳黃金地段,收購對於遠洋而言可以提升在深圳區域的競爭力。

  此前,深圳舊改主體多以本地民營房企為主,包括佳兆業、卓越、京基、綠景、信義、寶能、萊蒙等地産商,對舊改開發都有較多的經驗。而萬科、中海、金地、招商等龍頭房企則主要以招拍挂和收購或合作開發為主。

  上述區舊改審批負責人坦言,通常很多項目都是由小開發商負責前期拆遷談判,再賣給大房企。“像萬科就不願涉及前期舊改,因為拆遷補償不是剛性的東西,小企業比較好操作,大企業決策的速度也慢一些,而且也不方便與村民談判。”

  對於未來本土的民營小房企靠什麼存活,上述地産商也感到困惑,深圳每年的凈地出讓很少,工改商難度會越來越大。

  “現在小開發商意識到舊改風險很大,要麼全盤轉讓,要麼就找央企國企合作開發。”上述業內人士稱。

[責任編輯: 王君飛]

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