上海國企迎“土地改革” 企業或面臨多重影響

　　中國證券報記者從上海市國資監管部門及部分上海市國企高層了解到，國企土地的存量盤活與創新使用是本輪上海國資改革的重要議題。目前上海市已經出臺相關文件推動土地節約集約化利用，促進存量工業用地的轉型創新利用。

　　7月3日，在上海國有資本運營研究院聯合漕河涇開發總公司舉辦的國資智庫沙龍上，上海市國資系統人士表示，在國企改革中，特別涉及國企整體上市、發展混合所有制等改革，上海將探索國有土地在劃撥過程中，引入國有土地作價入股機制，充分體現國有土地價值。

　　國企土地成盤活對象

　　上海節約集約化用地、盤活存量土地已成為必然選擇。據上海市建設用地和土地整理事務中心主任顧守柏介紹，上海建設用地總規模接近“天花板”，新增空間極其狹小。2012年底，上海市現有建設用地3034平方公里，約佔全市陸域面積的45%。預估到2013年末，上海市現有建設用地總規模將達到3070平方公里，距3226平方公里的總量只剩156平方公里的增量空間。

　　此外，上海市現有建設用地還存在著諸多問題。其中，建設用地結構不合理、空間佈局分散、整體績效水準偏低等問題也比較突出。結合國家宏觀層面對上海建設用地的要求以及上海市土地使用情況的現狀，顧守柏認為，上海市已經到了推進土地節約集約化利用的關鍵時刻。

　　在此背景下，上海國企旗下的土地將成為推進土地節約集約化利用的重要“存量資源”。據上述上海國資系統人士透露，在本輪上海國資國企改革的醞釀階段，上海市國資監管部門對上海國企旗下土地資源進行了摸底。統計顯示，目前上海市屬國資系統企業旗下土地總量達100多萬畝，約合700平方公里。目前，整個上海市的面積為6300多平方公里，存量土地資源非常可觀。

　　目前上海國企旗下土地主要分為三類：劃撥地、空轉地以及出讓地。其中劃撥地為國有土地無償劃撥，並未繳納土地出讓金；空轉地在名義上實現土地出讓而事實上並未繳納土地出讓金。兩者佔上海國企旗下土地資源的60%左右，其餘40%為實施招拍挂的出讓土地。根據上海市1995年出臺的《關於進行盤活工商企業國有房地産試點的實施意見》，空轉土地主要集中在上海錦江集團、儀電(控股)集團、建材集團等試點推進國有土地空轉的單位。

　　國企改革配套土地政策

　　國企改革配套土地節約集約化利用政策成為上海市國資監管部門的既定政策。據透露，在去年年初醞釀上海國資國企改革時，上海市主要領導及國資委將出臺土地政策作為重要的議題。作為國企土地政策的需求方，上海市國資委對國企改革中的土地政策大致有三方面的需求：空轉土地問題的解決、工業用地的存量盤活以及國有土地價值在國企改革中的體現。

　　據不完全統計，從1996年到2000年間，上海共有24個企業集團經該市政府批准實施土地空轉試點，當時的核準土地出讓金額達到340多億元。目前，上海市土地部門以及相關國企已在進行空轉類土地的價值梳理與合理體現工作。

　　在土地節約集約化利用以及工業用地的盤活方面，今年上半年上海市密集出臺了三個文件。2月，上海市印發《關於進一步提高本市土地節約集約利用水準若干意見的通知》，提出了今後上海市對於土地利用方面的五大總綱，即“總量鎖定、增量遞減、存量優化、流量增效、品質提高”。3月底，上海市國土資源局制訂的《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定(試行)》與《關於加強本市工業用地出讓管理的若干規定(試行)》正式公佈。上海將實現存量工業用地的有效利用作為提高土地節約集約化利用的主要措施，並明確將對存量工業用地採取區域整體轉型、土地收儲後出讓和有條件零星開發等實施路徑。

　　上海國有資本運營研究院秘書長羅新宇認為，隨著上述文件的出臺，沉寂已久的上海工業用地市場再次成為焦點，盤活優化國資國企存量工業地産、積極探索土地創新利用將是上海國資國企面臨的重大課題。

　　國資國企存量工業地産的盤活並創新利用一個核心的問題是國有土地價值的合理體現。據上述國資系統人士透露，在本輪國資國企改革、發展混合所有制過程中，上海將探索國有土地作價入股機制，以實現國有土地價值的合理、充分體現。在具體實施上，對融資需求高、土地使用量大的國企或是成為上海國資平臺公司的企業將可以實施國有土地的作價入股，此外對有改革改制需求或是尋求實現整體上市的國企，也可以配合企業改革推進土地作價入股。據透露，上海預計將不會出臺政策性文件推動國有土地作價入股，而將採用一事一議、一企一議的方式推進。

　　國企或面臨多重影響

　　目前，上海市部分國企已在推進旗下土地資源的盤活，但在土地資源盤活中的受益情況將會有較大不同。一位不願透露姓名的上海國企高層表示，目前上海提出的盤活存量、原地開發等政策給了企業整合土地的動力，但上海國企擁有土地的規模差別很大。此外，在存量土地盤活中，企業與政府的收益分享模式還未建立，企業的利益需要得到保障。

　　據上汽集團上海汽車資産經營有限公司人士介紹，目前上汽集團在上海的土地總共有1500萬平方米，其中廠房700萬平方米，主要集中在安亭、金橋、臨港等上海郊區。在上海市區，上汽集團擁有50萬平方米的廠房。未來上汽集團部分土地將進行存量優化，對部分土地將進行結構以及容積率等方面的調整，將推進部分廠房向主題性園區轉變。但該人士同時對如何保障企業分享土地開發利益等方面表示了關切。

　　而作為上海老牌化工國企，華誼集團旗下土地的整合轉型已經開始。據華誼集團內部人士透露，集團旗下吳涇化工項目地塊將轉變用途，成為公司管理、行銷、研發等的中心，生産項目將向其他化工區轉移。此外，華誼集團已明確整體上市或核心資産上市的改革目標，目前華誼集團部分項目土地關係不清晰的問題已成為實現上述目標的一大難題。國有土地作價入股的推動或將理順集團部分資産權屬關係，推進企業改革。

　　但有國資分析人士指出，存量土地盤活利用、國有土地作價入股等政策或為國企帶來複雜局面。一方面，國企可以借旗下土地盤活中分享部分收益，甚至借土地整合實現自身轉型；另一方面，大量國有土地作價入股或出現國有股份大量擴充的情況，企業的改革改制需要做出相應調整。政策推行的同時將伴隨複雜的利益博弈。