上海辦公樓空置率上升 “大虹橋”出路引發關注

　　人民網上海4月10日電（王若宇）“虹橋商務區當前總開發面積達到555萬平方米，有14個地塊正開工建設，未來兩年將有大量樓宇投放市場”，上海虹橋商務區管委會商務發展處處長徐建華近期在某項目發佈會上向媒體表示。

　　按照虹橋商務區土地規劃，555萬平方米中約有56.3%的土地用於辦公用途。這意味著2014年至2015年間，僅在虹橋板塊內，就將超過310萬平方米的辦公樓宇投向市場。據中原地産數據，2010年以來，上海每年新增辦公樓總面積約為200平方米。

　　虹橋大面積的商務和商業樓宇的集中供應，將在上海西部造出一個全新的CBD還是價格不菲的“空城”？結果還有待觀察。

　　截至目前，虹橋開發區31個地塊已完成土地出讓手續，14個項目正處於開發狀態，未來大量樓宇投放市場可期。

　　大虹橋物業投放市場的“首秀”恰逢上海辦公樓租售市場迎來“拐點”：第一太平戴維斯新近統計顯示，2013年上海全市商務樓空置率達到8.1%。相較前一年，僅有黃埔和小陸家嘴兩地樓宇空置率下降。除卻上述兩個區域外，各板塊樓宇空置率均有所上升。今年，上海又將有10個新甲級寫字樓項目入市，總計增加67萬平方米供應量。

　　伴隨需求增速放緩，上海辦公樓空置率增加及租金下滑已成定局。第一太平戴維斯向人民網表示，在2013年8.1%空置率的基礎上，今年上海辦公樓的空置率將達到10%。

　　市場走弱，大虹橋巨量商務樓宇投放市場，其出路引發業內關注。

　　3月31日，虹橋商務區首個大型商務項目“虹橋天街”發售。該項目開發面積160萬平方米，共有7棟臨河寫字樓。以虹橋商務區目前的經濟規模，僅“消化”這一個項目就需要大量時間。

　　虹橋商務區率先將該項目推向市場亦用心良苦：作為龍湖品牌項目，“天街係”在重慶擁有較高的出租率。虹橋商務區管委會期望全國性的品牌項目能夠為板塊內前期産業導入鋪平道路。

　　2013年以來，上海商辦公樓租金較為穩健的區域僅剩下“小陸家嘴”和“黃浦”兩個板塊。市場情況和仲量聯行的數據相吻合：當前，金融和非金融專業服務佔據上海辦公樓市場整體需求的43%。而陸家嘴和黃浦在上述兩個領域擁有超過20年的産業積澱。

　　接近虹橋商務區的人士向人民網表示，虹橋開發區目標是建立同陸家嘴、黃埔相互比肩、互補的高端CBD商務區。但是缺乏産業支撐是該區域面臨的首要問題。

　　徐建華介紹，虹橋商務區共涉及上海閔行、嘉定、長寧、青浦四個區域。“臨近交通樞紐及長三角核心位置是大虹橋的主要優勢”。

　　但是業內依然為虹橋天量商用物業的前途感到擔憂：閔行、嘉定、長寧、青浦四地均非上海商業地産優勢板塊。按照規劃，2015年虹橋商務區核心板塊的産值達到100億元。而2013年黃埔板塊與小陸家嘴板塊所在區縣的GDP分別接近1400億元和6000億元。

　　在地理位置上，“遠離市中心，比鄰機場和火車站對CBD培育來説也是弊大於利”，分析人士説。

　　“不排除短期內，虹橋商務區成為空城的可能”，上海中原地産研究諮詢部總監宋會雍向人民網表示。