成交縮水 珠三角二三線城市樓價微降

　　今年初，杭州某樓盤均價直降2000元的消息，給杭州乃至全國樓市投下一枚“重磅炸彈”。此後，江蘇常州、無錫，浙江溫州、寧波等三四線城市不斷曝出樓盤降價的消息，牽動不少人的眼球。

　　近日，又有消息稱，繼溫州傳出上報鬆綁限購的方案後，長沙、杭州等多個城市也在醞釀和討論鬆綁限購的可能性。業內人士稱，隨著中央表態房産調控思路將不再強調限購，而是轉向因城因地“分類調控”，未來限購政策定向寬鬆將成必然。

　　在長三角一片降價聲之下，珠三角二三線城市的樓價情況是怎樣的呢，是否存在下行空間？南方日報記者對東莞、中山、惠州的樓市情況展開了調查。

　　●南方日報記者 牛思遠 實習生 劉曉

　　三四線城市商品房庫存壓力大

　　今年2月杭州和常州多個樓盤宣佈降價，引發各界強烈關注。統計數據顯示，截至2013年底，杭州市區商品房存庫達到11.3萬套，其中住宅達7.7萬套，遠高於北上廣深四個一線城市。加之杭州二手房掛牌可售房源量突破10萬套，杭州樓市目前在售房源已達到了22萬套。而常州方面，僅計算現有存量，其去化週期（指商品房的銷售週期）就已高達近20個月。

　　3月，無錫的龍湖艷瀾山亦被曝出所謂的“尾盤清盤”活動，其尾盤的數量多達200多套，均價不超過4000元/平方米，幾乎是打了對折。而後，蘇寧環球在無錫太湖新城的蘇寧悅城于3月23日推出一批9700元/平方米的“團購”房源，較之前1.2萬元/平方米的售價下降了2000元。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶表示，常州、營口、溫州等許多三、四線城市商品房空置率已經非常高，有些城市庫存壓力也很大。而新增項目土地成本較高，銷售壓力增大，而2014年房企資金鏈普遍偏緊。

　　事實上，從2011年開始，溫州房價便已經出現連續下降，紅火一時的房屋仲介因生意冷淡關門過半。而近期，寧波更是出現房企破産倒閉的情況，其他三四線城市也不斷有樓市降價的消息傳出。

　　專家表示，此次降價城市特徵明顯，其待售庫存較大，新增需求卻難以跟進，因此，持續一年多的暴漲後，在資金流動性偏緊的背景下，庫存高，人口新增放緩，消化週期較長的城市都有可能在最近再次出現降價，尤其是一些高庫存的三四線城市，或將開啟階段性降價區間。

　　溫州長沙杭州醞釀政策鬆綁

　　日前有消息稱，溫州市正在醞釀所有促進當地房地産健康發展措施，其中涉及調整現行限購限貸政策。與此同時，長沙、杭州等地也相繼召開房企溝通會。

　　有媒體報道，長沙、杭州等地的房企溝通會由當地政府相關部門組織，地方實力房企參加。溝通會上，有關部門向房企透露，一系列促進房地産市場穩定發展的政策正在醞釀。其中包括限購的鬆綁，以及二套房貸款門檻的降低等。

　　李克強總理在今年的“兩會”上曾表態房地産調控，對於合理的自住需求，也要有相應政策支援，對房地産市場要因城因地分類調控，抑制投機炒賣需求，建立長效機制，促進房地産市場健康發展。這一表態被業界普遍解讀為限購、限貸等調控政策可能在部分城市鬆綁。

　　“限購退出樓市是勢在必行的。”同策諮詢研究部總監張宏偉認為，限購等行政化調控手段並不是一個長效性調控措施，從樓市調控政策走向及趨勢來看，遲早有其退出的一天，經濟手段、市場手段代替行政化調控手段和措施勢在必然。

　　張宏偉表示，無論是從2013年11月份“深八條”、“京七條”等一二線城市的調控政策，還是當前政府表態來看，都有一個共同的特點：基本上是通過增加中低價位的市場供應、改變供求關係來調控市場。“從調控手段的角度來説，從市場的角度來調控市場的特徵比較突出，沒有更多的強調原有的限購等行政化手段和措施。”

　　張宏偉認為，2014年調控政策將呈現“差別化”的特徵，熱點城市比如一線城市、部分二線城市仍然會繼續抑制投資投機需求，當沒有辦法通過市場供求關係調節解決房價過快上漲的問題時，行政化手段如限購還會繼續執行。“對於非熱點城市，尤其是庫存比較大的城市，政策調控應允許試探性的定向寬鬆政策出臺。”張宏偉表示。