深圳房地産基金瞄向二三線城市

　　房貸收緊下的房地産市場，資金狀況很大程度上決定産業未來。

　　“未來房地産基金會往資本運營商的角色轉變。”3月24日，由深圳市私募基金協會房地産基金俱樂部主辦的2014（首屆）中國房地産基金春季高峰論壇在深圳召開，深圳市私募基金協會房地産基金俱樂部主席肖水龍指出，未來房地産基金將朝著資本+服務的模式積極探索，在資本運營的時代，誰擁有成熟的資本整合和服務的能力，誰就贏得中國房地産的下一個十年。

　　據深圳市私募基金協會統計，截至2013年10月底，全國房地産基金管理機構約510家，管理規模超過6000億人民幣，深圳本土的房地産基金管理機構約210家，管理規模接近2000億人民幣。

　　年初至今，不少二三四線城市的房地産泡沫初顯，作為佔據全國總量三分之一的深圳房地産基金卻瞄準這些城市廣闊的市場，泡沫之下，機遇何在？大資管時代，網際網路金融方興未艾，房地産基金能否乘風破浪，走得更遠？産融結合的趨勢之下，各類社會資本如何在參與地産基金過程中實現共贏及行業的可持續發展？對此，業內人士認為，房地産市場遠未到“崩盤”時候，而在中國城鎮化進程加速、地産金融化、投資去住宅化等趨勢下，房地産基金仍然有很多發展機會。

　　機構數量深圳佔三成

　　近幾年國家對房地産多輪的調控使開發商的資金鏈吃緊成為常態，傳統的融資模式難以為繼，創新融資模式成為必然趨勢。在此情況下，房地産基金逐漸成為拓展開發商融資渠道的新生力量。

　　據了解，國內房地産私募基金從2010年興起，2011年樓市調控進一步收緊，為房地産私募基金壯大發展提供了機會。2012年更是房地産基金集中爆發的時期，近百隻基金相繼成立。

　　業內普遍的共識認為，2012年以前，房地産基金無論是規模還是模式都無法匯聚成主流力量，但從2012年開始，房地産基金擺脫了過去高利貸的形象，以專業基金管理公司的形象和金融機構合作，徹底規範了組織形式和運作方式。同時，專業的基金管理公司對項目選址、交易對手、品牌植入、後期運營等多個環節提供了更加專業的服務，形成專業房地産基金的發展模式。因此，2012年被行業稱為房地産基金元年。

　　2013年，房地産基金如雨後春筍般蓬勃發展。深圳更是以近2000億元的管理規模和210家房地産基金管理機構在全國房地産基金中佔有一席之地。據了解，深圳市房地産基金最早在上世紀90年代就已出現，2000年至2010年深圳市房地産的投融資是通過信託、擔保公司、小額信貸公司甚至地下錢莊的模式運作。2010年以後，一批專業的房地産基金管理機構破繭而出，開始專業化的運作並逐步發展壯大。

　　據深圳市私募基金協會秘書長李春瑜介紹，相對於國內其他城市的房地産基金，深圳的房地産基金及其管理機構有著産生時間早、數量大、創新強、規模大、影響大的特點。深圳是房地産基金最活躍的城市，因此常被業界稱為“房地産基金之都”，而這種活躍度一定程度上決定於深圳房地産市場先發于其他城市，誕生了一批如萬科、金地等融資需求大、創新意識強的企業，進而把業務拓展到全國大中城市。

　　掘金産業地産

　　在傳統住宅市場受到嚴厲調控之後，越來越多的開發商把目光投向了商業地産、産業地産等多元化的地産領域。而在促進産業升級和加快城鎮化步伐的政策背景下，産業地産更是給予了房地産開發商更大的想像空間。嗅覺靈敏的房地産基金隨之觸摸到潮流的脈搏，在不少房地産基金看來，這是一片廣闊的藍海。

　　成立於2010年的新沃資本控股有限公司，至今地産基金管理規模已有110億元，在公司投資管理高級副總裁劉暢看來，房地産基金肯定會進入産業地産基金時代。他認為，開發商的開發領域已經逐漸多元化，房地産基金的業態也應該隨之增多，也一定會從廣泛播種到深耕細作。“現在房地産基金涉及不同業態的産品，但是我相信隨著社會分工的細化，房地産基金一定會走專業化道路，以後很多基金公司可能專注在某一個地産的細分領域。”劉暢認為，只有對地産細分的深刻理解才能深度挖掘每一個項目的內在價值和延伸價值。建銀精瑞資本副總裁劉東也認為，未來中國的産業結構升級是個大趨勢，有見識有遠見的、擁有資源整合能力的房地産基金應該順勢而為。

　　然而，從産業地産的項目選擇和投資回報週期來看，新能資本總經理唐朝軍則對産業地産基金有不同看法。“産業地産的去化週期比一般住宅地産長，因此投資週期和退出週期也相對較長。然而，大部分基金還是希望在短期內有較高收益的，如果投資産業地産或許難以實現這個目標。”唐朝軍還特別強調，與政府合作的産業地産，在前期項目選擇上一定要謹慎。“天津濱海有一個新的商務區，政府引進了許多開發商在那裏開發商業和寫字樓，也打算引進一些産業，可從去年底到現在，有一些開發商的資金被套，原因就是政府原先承諾的産業規劃實施效果和預期有差距。”如此，開發商既沒實現合理的預期，資金也無法順利地退出和滾動起來，如果房地産基金也跟著投資這種項目，也會跟著被套牢。

　　大轉型下有大機遇

　　今年以來，中國部分城市的房地産市場泡沫初顯，甚至有部分城市的項目開始降價出售，但一線城市的市場形勢依然比較穩健。在喜憂參半的情況下，房地産基金的機遇何在？有房地産基金人士認為，房地産行業的調整期正好是房地産基金的黃金時期。

　　“儘管這兩年房地産行業出現了一些分化，但對於地産基金有幾個前提依然沒有變化。”在唐朝軍看來，城鎮化進程加快、地産金融化和住宅去投資化是三個不變的前提，只要這三個前提不變，房地産基金就會有很多發展機會。

　　當下，在大中型房地産企業不斷發展壯大的同時，小型企業也面臨發展的瓶頸，更多的是被大型企業並購。前海力匯基金管理公司執行總裁陳宇認為，在此情形下，房地産基金的要求也發生了變化，開發商對基金、用地模式提出更高的要求，同時並購基金也會是一個趨勢。

　　“房地産市場由傳統的剛需到改善性需求的升級，升級換代的十年也將是房地産的黃金十年。”劉東認為，房地産市場的轉型調整，加上房地産企業和金融的關係日益密切，給房地産基金帶來很大的發展空間。“很多傳統金融機構，比如銀行、信託公司沒有辦法給産業用地、城鎮化發展和一級土地整理等提供金融支援，因此，更多的房地産基金會慢慢起到替代作用。”

　　深圳市華睿信資産管理有限公司董事長范嘉貴更是放言：“房地産基金迎來了黃金時期！”他分析，房地産基金的價值在於項目的選擇和對某一個領域專業化的理解及資源整合的能力。中國房地産行業的負債率很高，一旦遇到市場銷售放緩，現金流出現問題，但地塊資源卻非常好的情況，房地産基金就有了很好的並購機會。范嘉貴認為，房地産基金在住宅地産方面的黃金時代已經過去，政府也不再容許開發商在住宅市場上獲得高利潤，而房地産基金若想取得高回報，就一定要走得更前，走到城鎮化拿地的階段。“這塊有開發利潤，因為房地産基金可以承受週期的波動。房地産基金要與信託不同，盡可能走在前面，往真正的股權基金走，發揮專業能力，這就是房地産基金髮展的春天。”

　　順應市場，適當監管

　　儘管房地産基金“不差錢”，但他們也意識到行業處在一個魚龍混雜的灰色地帶，並希望在寬鬆的市場環境下對行業有適度的監管。“作為基金從業者，我們還是希望有個相對寬鬆的環境，但並不是一個放任的環境。”范嘉貴認為，放任的環境容易導致“一顆老鼠屎壞了一鍋湯”。

　　事實上，各基金機構都不希望像其他的金融機構那樣被嚴格監管，但寬鬆卻不放任，自由卻有章法，這就需要給行業制定一套合理的“遊戲規則”。劉暢建議，政府監管部門可以設置一個入行門檻，“比如説合格投資人的門檻，這個門檻是遮罩風險或者承受市場風險最好的武器，至於基金公司做怎樣的産品、怎麼管理、怎麼順應市場，則可以完全交給遊戲的各個參與方，這樣才會激發出所有參與者的創造性和積極性。”劉暢還提出，現在信託和資産管理公司的資産管理産品都有稅收上的優惠，建議考慮在私募産品最終給投資人的回報環節上有一定的稅收優惠。

　　近兩年，有限合夥制基金的發行顯然已經遇到一些障礙，而原因就在於前幾年有些不規範的基金出現了問題，銀行就一刀切，把這條發展之路堵死了。業內多位專家均認為，規模大的、管理規範的基金公司還是希望這個行業在政府部門必要的、適度的管理和指引下逐漸規範起來，這樣才有利於整個行業的健康發展。

　　■專家視點

　　“房地産基金應堅持一個中心兩個基本點”國泰君安研究所房地産行業首席分析師 孫建平

　　最近這一年大家擔心房地産行業是否會崩潰，從總量上看是不會的，行業還有上升的空間，只是行業量價上升的空間不能和2011年之前相比了，可能會由夏轉入秋。這還取決於未來保障房推進的力度，這個比例對市場的影響是很大的。從總量來看，2017年和2018年可能將是內地房地産行業很關鍵的坎兒。未來房地産市場會從剛需逐漸轉向改善性需求，因此，限購政策一定會取消，只是時間的問題。

　　以前房地産行業是行業為王，但從現在開始，房地産行業是公司為王。未來如果是與行業內TOP30—50的公司做生意，是能賺到錢的。此外，未來房地産的另一個趨勢是項目為王和區域為王。

　　基於此，我給房地産基金的建議是：一個中心、兩個基本點。一個中心即在項目的選擇上以現金流和回報為中心，因為整個行業是由夏入秋，從未來3—5年的中期來看，不會出現熊市，所以在項目的選擇上做現金流以及把握好時間的長短。兩個基本點是選開發商和選區域及項目。其次，房地産走到下半場會有越來越多的並購現象，而並購的最大受益者一定是房地産基金管理公司。

　　“房地産基金應關注

　　國企轉型和城鎮化機遇”

　　中國房地産數據研究所執行院長 陳晟

　　整個行業的利潤率毋庸置疑地在下降，宏觀方面融資難度在加大，小開發商的資金壓力會越來越大。但是，我們面對資本市場能做的，是在整個産業鏈的每一部分都賺一些錢，彌補開發環節下降的利潤。所以，房地産在金融環節提高利潤是重頭。

　　現在，在房地産銷售環節出現了電商，在物業管理業出現了O2O，這些變化必然給金融機構以及基金帶來一些變化。

　　目前看來，行業資金很緊張，平均資産負債率達76%，開發商的經營風險在提高，從開發商的覆蓋率、速動比率、融資結構來看，都需要轉型。

　　開發商需要轉型，只有兩種方法，要麼和基金合作，要麼專注某個領域。這時候，對基金、信託提出要求，如何迎合這些變化？

　　第一，高度關注國企轉型。中央和地方國企要求混合所有制，所以國企的紅利馬上就要釋放了。央企要儘快準備並購資金，幫助企業獲得混合所有制的機會。國企紅利産生的並購機會，在金融模式裏是好的項目，舊城改造的項目也等待著戰略投資者的進入。

　　第二，産城融合，“一魚多吃”。城鎮化讓開發商已經進入了下半場，這給開發商帶來系統的機會。在城鎮化的開發中，房地産一定是聯盟的時代，一個開發商難以撐起幾十平方公里的土地開發，一定是多方合作，形成多業態組合的城鎮化模式。一級土地開發需要普通的開發商，也需要高端的開發商，需要商業的開發商，也需要産業的開發商，還可能需要養老的開發商，所以“一魚多吃”的意思是，土地的溢價、園區的招商、企業的孵化、開發商的利潤都給房地産基金提供很大的利潤空間，這才是農村土地價值重構的基金模式，獲取整個城鎮化的最後紅利。

　　第三，防範已出現泡沫風險的城市。多個城市的供應泡沫已經破了，例如阿爾多斯、營口、東營、連雲港等，10年都將沒有機會，能出來趕緊出來。例如萬科今年退出了8個城市，其中重要的是退出了營口。今年大連、瀋陽、寧波、南通、常熟等地方是不好的，但是不好不代表沒有機會。要注意研究城市的轉捩點。

　　第四，我不認為房地産會崩盤，10年之後穩定下來，今年短週期的確比較穩定，長週期基本還是增長。我敢説，上海北京的房價十年翻一番沒有問題。房地産通過基金和信託開發，但現在存在信託風險，今年信託出問題是大概率事件，因此房地産基金可以很好的彌補房企開發的資金缺口。

　　南方日報記者 卓泳

　　週刊統籌：劉勇 曲廣寧

　　本版攝影：魯力