上海“國五條”細則溫和 專家稱會影響“剛需”

　　3月31日，星期日，上海浦東房地産交易中心裏人頭攢動，一大早就有市民帶著仲介趕著過來交易過戶。雖然沒有《國務院辦公廳關於繼續做好房地産市場調控工作的通知》（以下簡稱“國五條”細則）剛出臺後，曾出現的通宵排隊的景象，但也算是“人滿為患”。業務大廳裏豎起了蛇形隔離欄，讓前來辦理手續的市民有序排隊。

　　“很多人擔心二手房交易徵20%的個稅，馬上就要實行了”，一位房産仲介這樣告訴中國青年報記者。就在3月30日，上海市政府官方網站和上海市政府新聞辦公室官方微博同時公佈了滬版“國五條”細則。在所得稅方面，明確了“對出售自有住房按照規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等歷史資訊能核實房屋原值的，依法嚴格按照轉讓所得的20%計徵”，這讓很多購房者擔心4月1日將執行這一規定。

　　不過，就在3月31日上午9時17分，上海市稅務局官方微博“上海稅務”發佈的一條微博讓一些人放了心，這條微博回答了“滬版‘國五條’細則出臺後，出售滿五年的唯一住房要徵稅嗎”的問題。“上海稅務”表示，根據國家規定，“對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征個人所得稅。”也就是“滿五年唯一自住房”免征個稅，這和此前不少房地産專家和分析師的預測一致。

　　復旦大學房地産研究中心主任尹伯成認為，上海細則與廣東細則差不多，這是溫和貫徹“國五條”精神的表現。上海的細則沒有特別新鮮之處，之後其他城市可能也會像上海、廣州一樣。

　　“國五條”後交易中心人滿為患

　　早上7點起床，洗漱、買早飯、路上吃早飯，急急忙忙地趕往公司，房産仲介業務員小何的一天就這樣開始。到了公司開始聯繫客戶看房，如果交易談不攏，就得繼續翻著客戶通訊錄打電話。

　　3月11日上午9點多，小何前往上海市楊浦區房産交易中心幫客戶辦理審稅時，離開始辦理業務的8點半才過去半個小時，交易大廳內外已經擠得水泄不通。一小時後，保安就不讓車輛入內了。

　　3月1日晚，國務院辦公廳公佈“國五條”細則，其中一條規定“對出售自有住房按規定應徵收的個人所得稅，在核實房屋原值後按轉讓所得的20%計徵”，此文一齣立即引發市場劇烈反應。

　　新政出臺的一個月內，每天上午10點，楊浦區房産交易中心各類業務的窗口就排到了100多號。楊浦區房産交易中心的保安説，以前最忙碌時一天不過有400多號，如今“僅叫號系統中6開頭的‘檔案查詢’，一天就高達600多號。”

　　據搜房網數據監控中心統計，“國五條”細則出臺後，上海住宅成交面積自3月2日至3月24日起的三周內，共成交177.3萬平米，已比1月的數字高出30多個百分點。截至中國青年報記者發稿時，3月的最後一週，上海新房成交量仍處於高位，日均成交面積達到了5.5萬平方米，接近上周的兩倍。

　　上海市各房産仲介的個人住宅業務量也突飛猛進。上海漢宇地産董事總經理施宏叡在接受搜房網採訪時稱：2013年1月，漢宇地産上海二手房成交了2500套，但在3月，成交量預計將達到4000～4500套，同比去年將翻一倍。

　　今年年初，小何剛跳槽至一家位於虹口區的房産仲介門店。“我們公司小，業務員也就60多名。”他説，“然而昨天整個公司有四五單交易，這算是近期少有的。”

　　通常來説，房産交易的流程是這樣的：買家由仲介介紹看房，買賣雙方下定金、簽訂交易合同，審核賣家稅款，7天后賣家交稅，審核買家契稅，15個工作日後過戶，再20個工作日後拿房産證，最後要等7天才能交房，整個過程十分費時，其中還包括銀行審批是否放貸。而據記者現場觀察，大多數人都涌向了24～32號的審稅窗口。一家仲介公司的業務員向記者解釋道，“客戶擔心要交20%所得稅，所以都將交易提前了”，於是“都卡在審稅這一關上”，甚至已經進入“審稅”環節的買賣雙方，都早早前來，在新政落地前把手續辦妥。

　　面對房市交易人滿為患的現象，小何覺得，這算是“購房需求的集中釋放”。

　　仲介眼裏的調控

　　“我經歷的兩次新政，出臺前都有集中交易的現象。”小何是廣東人，剛畢業就來上海做房地産仲介的工作，在這個行業已經幹了3年。

　　2010年底，樓市經歷了“限貸”的政策調控，2011年年初上海進行房産稅試點，之後政府又出臺了外地買房者僅能購買一套本地房産的“限購”措施。上海許多房地産仲介門店關門歇業，甚至還有倒閉或是退出上海市場的，小何當時所在的房産仲介也關掉了幾家門店。“三四個月才有一樁單子成交，我們那時每個月只有保底工資。”

　　小何每月的收入是這樣算的，仲介行業基層業務員的工資，是由底薪與佣金的提成構成。小何説：“一般業務員（底薪）只有1500元左右，當然高低也要看業務量，業務能力強的有3000～4000元的底薪。”

　　真正拉開差距的是佣金提成。“如果業務能力強的話，可以月收入6萬～7萬元。”他給記者舉了個例子，以一套房産400萬元的成交金額計算，仲介行業收取交易價格2%的佣金，也就是8萬元。至於業務員的提成，是在8萬元的基礎上，按10%～35%的比例抽取。這樣算下來，約在1萬元上下。如果三四個月做成一筆，那麼公司收到佣金前，業務員每月只有1500元左右的底薪保障。

　　到了2011年，調控地産的“國八條”出臺，規定第二套房首付比例不低於6成。“市場不景氣”，小何苦笑著説，“我們當時只好一手房和二手房一道做。”

　　然而市場在經過了一段觀望期之後，交易量逐漸恢復，“由於採取了‘限購’政策，投資客基本上很少了。”小何説，通常從上一年年底開始至春節前，房市較為冷清，有時會出現一筆都沒成交的情況。年後，會有一波交易的小高潮，之後年中又恢復常態，每個業務員“一個月平均下來成交一筆”。

　　2012年開始，各地公積金政策出現鬆動。據國家統計局數據，去年下半年起，70個大中城市房價已經連續9個月出現環比上漲了，今年2月份，二手住宅價格環比綜合指數為100.59，即二手住宅價格比1月份上漲0.59%，漲幅繼續擴大。

　　專家認為會影響“剛性需求”

　　小何在內的多位仲介業務員認為，現在買房的多是“剛需”及置換性需求。在2011年各地出臺“限購”措施後，“市場上就很少有投資購房的了”。

　　在小何看來，20%的個人所得稅短期內會不可避免地抬升房價。“現在是賣方市場，供小于需，所以房東可以捂售，將稅費成本轉嫁到客戶手上”，賣家通過抬高售價減少損失。

　　復旦大學房地産研究中心副主任、經濟係副教授尹晨説，在目前一線城市中心城區，滿足剛性需求的主要是二手房市場。這一市場是需求大於供給的賣方市場。在實施新政後,可以預期的是賣房者的到手價“不會發生變化”，所有增加的稅費將全部或大部分轉移由買方承擔。

　　尹晨認為，“國五條”的出發點與以往的政策一樣，仍然是抑制需求，尤其是投資和投機的需求。然而預期效果可以區別對待，像在北上廣深等一線城市以及已經實施了嚴格限購和限貸政策的城市，受影響更多的是自住型和改善型的“剛性需求”。

　　復旦大學管理學院副教授陳傑的看法是，中國大城市的樓市，自住型“剛需”已是購房主力。“今年3月1日，上海銀監局發佈了《2012年上海房地産信貸數據披露》公告，2012年上海首套房貸款餘額佔個人住房貸款餘額的比例為87%，比年初上升4.5個百分點”，“表明去年上海市商業銀行的住房按揭貸款主要以解決剛性需求為主”。

　　陳傑認為，近年來房價飆升歸根結底是供需不平衡，投資投機性需求長期被過度放大。在上海北京這樣的一線城市，一旦真正開徵20%的個人所得稅，很有可能推高二手房價格。漢宇地産市場研究部經理付偉近日接受搜房網採訪時，也同樣預期房價會進一步上漲。

　　尹伯成認為，由於此前市場已經有一定預期，因此滬版“國五條”細則對上海市場不會影響太大，“沒有大家之前猜測的那麼嚴格。”

　　金豐&佑威房地産研究中心董事總經理黃志堅表示，滬版“國五條”細則如果可以嚴格執行，在中長期可以起到平抑房價的作用。他認為，上海“國五條”細則中關於適時調整第二套住房貸款的首付比例和貸款利率的政策，對於新房市場是利空的，這使得部分購買第二套房的需求被擠出新房市場，但是從另一方面看，減少了需求，可以在一定程度上緩解目前樓市供不應求的局面。

　　“解決目前樓市的問題，根本上需要從供應上做文章，雖然目前政策壓制了一部分購房需求，但根本上需要加大樓市供應，尤其是剛需樓盤的供應。”黃志堅表示，“優先支援中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目開發貸款需求，這可以在中長期上起到加大剛需供應的作用。”

　　記者注意到，滬版“國五條”細則中提出“要增加普通商品住房用地供應”，同時“對中小套型住房套數達到項目開發建設總套數70%以上的普通商品住房建設項目，銀行業金融機構在符合信貸條件的前提下，優先支援其開發貸款需求”。（楊弘揚 周凱）

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