中國買家推高加國房價論失偏頗 高房價原因多

　　大溫聯排屋及公寓價格變化及市場基準價表(table 1)（加拿大星網）

　　據加拿大星網援引《加西週末》報道，2015年至今，大溫地區的房地産市場又迎來一輪火爆的行情，搶購獨立屋的景象再現。進入3月，CBC、《國家郵報》、《溫哥華太陽報》等加拿大主要媒體又集中報道了中國商人在溫哥華西區花費5180萬加幣購入一套號稱大溫地區史上最貴房産之一的豪宅的新聞，引發國內外的廣泛關注。與此同時，部分加拿大的媒體、政客和普通民眾卻對中國人購買加拿大房産持質疑甚至是反感的態度。

　　中國投資者推高房價 真假依舊無解

　　華人喜歡購買房産是不爭的事實，近年來隨著大量的中國移民進入加拿大，購買房産的數量也越來越多。有些學者和政客對此進行了一番研究和分析，由加拿大咨議局(ConferenceBoard of Canada)高級經濟學家RobinWiebe于2013年發表的研究中，得出的結論是中國自1991年至2012年的真實GDP增長率與反映溫哥華房地産市場的三個指標(房屋銷售數量、房價增長、新屋開工數)都具有正相關的關係；而溫哥華的就業率基本上與這三個指標沒有聯繫，而房貸的高低也僅與其中一個指標存在相關性。Weibe發現，在2010-2012年，溫哥華的就業率平均增長了2.3%，而人口也增加了1.6%，但2012年溫哥華的房市卻陷入了罕見的低谷——二手房成交數量下降了23%，平均房價下降了6.4%。他認為這是因為中國的GDP增長在2012年僅為7.8%，是12年的新低。這項研究因為缺乏對本地購房者身份資訊的統計，只是單純從數字上的關聯來説明問題，難免有失偏頗。

　　此外，UBC的地理學家David Ley也在一系列的研究和著作中指出外來的富有移民推動了溫哥華的房價上漲。

　　2015年3月，《溫哥華太陽報》的文章指出，加拿大前駐華大使、前總理高級外交政策顧問馬大維(DavidMulroney)在新書中質疑中國的熱錢大量進入加拿大市場，給加拿大地産帶來了不良影響。他將多倫多溫哥華這兩大熱門城市的房價居高不下的責任推到了中國購房者的身上。

　　“住房可負擔性”一直是一個熱門的競選議題，加拿大的普通民眾非常關心房價的上漲問題。許多網友在《金融郵報》(FinancialPost)留言説，他認為加拿大吸引過多國外投資者到來買房迫使本地居民不得不搬到遠離市區的地方。

　　經濟型住房價格上昇平穩

　　那麼，中國買家的進入到底對加拿大人住房可負擔性帶來了怎樣的影響呢？

　　根據加拿大房屋貸款公司(CanadaMortgage and Housing Corporation，CMHC)的定義，房貸不超過家庭總收入的32%視為住房可負擔(Affordable)。根據Vancity信用社最新發佈的報告Downsizingthe Canadian Dream: Homeownership Realities for Millennials and Beyond，在溫哥華購買一棟獨立屋支付的平均房貸已經超過了家庭中位收入的48%，負擔性極低。根據報告的計算，在大溫地區，一個家庭的中位稅前收入為每月6225元。這樣的家庭按照五年期固定利率2.89%，按照32%的可負擔標準，每月最多可以獲得1992元的房貸，如果他們支付25%的首付，可以購買價值492667元的房子，如果他們只能支付5%的首付，按照可負擔標準，他們只能買38萬元左右的房子。

　　以這樣的價格，溫哥華的一般家庭顯然無法購買獨立屋作為他們的居所。如果按照可負擔的標準購買公寓或者連排屋的話，卻並不是不能買到。而公寓和連排屋並不是所謂中國富豪的首選投資方向。

　　加拿大房屋貸款公司(CMHC)的數據顯示，多倫多地區高層公寓買家中，僅有2.4%的人是外國投資者。溫哥華這個比例更少，僅有2.3%。外國地産投資者僅佔公寓和聯排屋買家比例的一小部分。

　　多倫多Milborne地産公司(MilborneReal Estate Inc。)主席C.HunterMilborne表示，在他們最近開發的一個公寓項目四季公寓(FourSeasons condominium development)的買家中，僅有5%來自國外。對於一些人對該統計的質疑，Milborne表示自己的數據來源真實可靠，他表示，在簽購房合同時，公司會要求每一位購房者提供社會保險號碼(socialinsurance number)和帶照片的證件(Photoidentification)。再加上貸款人在提供貸款之前會向要求借貸人提供他們資金的來源，因此對於外國買家比例Milborne提供的數字是可信賴的。

　　除此以外，Tridel公司高級行銷副總裁JamesRitchie同樣認為外國買家在加拿大公寓市場上所佔比例很低。Ritchie1968年建造其第一棟公寓，目前其公司在建的高層公寓單位有5400個，他表示，去年一年，他的公司總共賣出2000間公寓，其中僅有2.9%的買家來自加拿大以外地區。

　　Ritchie認為，這一情況出現的主要原因是外國人在購房時所付的定金要比本地人多。銀行要求開發商準備建設的樓盤預售60%-70%才向開發商提供商業貸款。政府規定，加拿大本國人購買公寓時需付20%定金，而非本國人在購買高層公寓時，需付35%的定金，才能算作“已售出”。因此，為了爭取銀行貸款，開發商不得不先向國外購房者收取比本地購房者高出15%的定金。這阻擋了一部分海外購房者，也一定程度上影響了本地高層公寓開發商的資金流。

　　從2010至2015這五年期間，大溫地區公寓市場基準價格漲幅是微乎其微。其中屬於“豪宅區”的溫哥華西區和西溫地區公寓市場基準價漲幅僅分別為8.0%和5.3%。跟這一地區的獨立屋的漲幅相比幾乎可以忽略不計。而近幾年公寓市場受到熱捧的鐵道鎮(metrotown)區域，這五年期間市場基準價漲幅也僅為7%。

　　從數據上看，2010到2015這五年期間，大溫公寓價格出現負增長的地區多達5個。其中楓葉嶺公寓市場基準價下跌10.3%，高貴林港下跌7.4%，列治文下跌3.5%，惠斯勒公寓市場基準價格狂跌21.6%。

　　大溫地區地産委員會所給出的數據顯示，2010到2015這五年間，低陸平原地區聯排城市房價格漲幅僅為3.9%，大溫地區聯排城市屋漲幅也僅為7.8%。從各行政區域方面看，聯排城市屋市場基準價格這五年間漲幅最大的四個區域分別為溫哥華西區、溫哥華東區、列治文和新西敏，漲幅分別為15.2%，11.7%，12.6%和11.8%。其他地區漲幅不超過7%，其中楓葉嶺和高貴林港還出現了負增長，分別為-1.2%和-2.0%。

　　聯排城市屋和公寓市場基準價格變化趨勢説明，2015年購買這兩類房産跟2010年購買差別不大。2015年大溫公寓市場並未出現房價狂漲的現象，一些市區反而出現低價新建住宅。

　　從上述分析中不難看出，作為加拿大房地産市場主力消費人群的中産家庭並沒有因房價上漲受到太大的影響。聯排屋和公寓近五年來穩定的價格曲線也顯示，中産家庭在2010年和2015年的可負擔性並未有明顯的改變。

　　根據大溫地産委員會(RealEstate Board of Greater Vancouver)所給出的數據，從2010年2月至2015年2月，這五年間，本地工薪階層最能負擔得起的兩種房屋類型：公寓(Apartment)和聯排城市屋(Townhouse)的價格並沒有出現大幅增長，一直處於平穩狀態。

　　中國購買者抬高豪宅房價 售房者獲益

　　從大溫地産局的數據中我們不難看出，售價漲幅較大的無疑是獨立屋。五年來漲幅最大的是溫哥華西區、溫哥華東區，西溫等公認的豪宅區，五年內的這幾個地區的平均漲幅大約為41%。北本拿比和南本拿比獨立屋五年來平均售價漲幅分別為31.1%和37.6%。過去五年，數量增長最快的是400萬至500萬元價格的房屋，增長408%，超過500萬元的房屋也增加了243%。其次為300萬至400萬元的房産，數量增長36%，百萬以下的獨立屋則減少了45%。

　　不可否認，豪宅及普通獨立房價格的上漲跟華人購房者不無關係。房産經紀MalcolmHasman表示，在他所銷售的樓盤中，90%的買家是亞洲人，其中大部分來自中國大陸。但Hasman是以銷售豪宅著名的地産經紀。豪宅市場本來就是小眾市場，並不會對普通加拿大人的購房選擇帶來什麼影響。

　　即使學者和政客所宣稱的“中國買家推高了大溫房價”的説法是真實的，那從數據上看，他們並非全面“入侵”大溫房地産市場，而是有選擇性的購買本地豪宅，推高的僅是獨立屋的價格，對普通加拿大人的住房可負擔性並無太大的影響。

　　在一些研究中，學者對溫哥華房價不加區分的採用平均值計算，抹殺了不同房型市場的差異，計算出的數據也就不能反映中國買家對市場的具體影響。

　　中國買家 提法不妥

　　前加拿大駐華大使馬大維質疑中國人將“熱錢”帶到溫哥華樓市，購置房産後又不在此居住，導致大量空房。他將中國投資者稱為“離岸”(offshore)投資人。“離岸”投資指的是投資人將錢投放在非居住地國家，那麼這部分人最可能是指沒有移民身份的中國籍人士。對於那些加拿大籍的中國移民和持楓葉卡的中國公民來説，並不能將他們歸為離岸投資人。《加西週末》記者在調查中發現，儘管很多政客和媒體都將矛頭指向“中國”購房者，但截至目前，沒有人能拿出確實的數據證明目前加拿大房地産市場上到底有多少無加國永久居民身份或國籍的中國買家。而華人購房的主力軍仍是華裔加拿大人和永久居民。

　　媒體報道的花費5180萬元購買溫西豪宅的陳脈林的家人據稱在7年前就已經來到加拿大，現在已經是加拿大公民，他們購置房産的行為顯然不能算在中國投資人身上。馬大維自己也承認，關於中國購房者是否是導致加拿大房價過熱的元兇需要更多確實有力的資訊，不能靠“以訛傳訛的都市傳言”。

　　近期，加拿大聯邦移民局突然改變移民政策推出快速通道項目，導致大量留學生移民無望。接著，個別媒體又發表文章，將矛頭直指華人移民，稱投資移民在加拿大繳稅額遠遠低於其他移民。在這種情況下，炒作“中國人購房推高加拿大房價”，在聯邦大選即將到來的敏感時期，就給人以別樣的聯想。

　　不論媒體和政治人物的發言是否是為大選鋪路，將普通加拿大籍華人視為“中國買家”，並且認為這一族群影響加拿大人的住房可負擔性都是十分危險的。

　　房價高原因多樣 政府須負責

　　在很多地産商眼裏，多倫多及溫哥華獨立屋房價過高的原因不能全部歸咎於中國購房者。加拿大各級政府要付相當一部分責任。

　　據3月12日出版的《加拿大地産週刊》(CanadianChinese RealEstateWeek)報道，溫哥華2015年1月最新頒布實施的新建住宅細則被認為是北美最嚴格的房屋建設法規。多名地産界人士認為，這項法規大幅提升了建築成本，等於是給溫哥華房價火上澆油。南溫哥華從事窗戶定制40餘年的PeterFrenger建築公司負責人PeterFrenger認為根據新細則的規定，新建房屋的窗戶必須通過檢測，以符合更高規格的能源標準，他抱怨道新的法規使他負擔不起昂貴的檢測費。

　　除此以外，政府徵收過高的房地産稅也是造成大溫地區房價過高的原因之一。大溫地區房屋建設協會首席執行官Bobde Wit指出，聯邦、省、市三級政府對房屋所徵收的稅收(taxes)，費用(fees)和土地發展費(DevelopmentCosts)已經佔到新房房價的20%-25%。在過去幾年，這些費用增長幅度很大。Bobde Wit尤其提到，市政徵稅僅佔政府部門所收款項的5%，剩下的部分都被聯邦和省政府徵收。

　　除了建築材料成本上漲，城市發展協會(UDI)CEOAnne McMullin在接受《加拿大地産週刊》採訪時表示，溫哥華土地供應數量下降也是導致獨立房價格上漲的一個重要原因。McMullin認為，房房價格跟供給有著很大的關係。近幾年溫哥華獨立屋需求量上漲，但獨立屋用地開發數量越來越少，供遠遠小于求，導致獨立房價格逐年升高。Central1信用組織首席經濟學家HelmutPastrick在接受《省報》採訪時表示，有限的土地供應量是導致溫哥華房價上漲的主要原因。他認為，雖然中國購房者對溫哥華西區和西溫的房價有一定影響，但即便是沒有這些“離岸”投資，大溫地區房價也不會降低多少。

　　此外，加幣近期大幅貶值、房貸利率下降等因素都是加拿大房地産價格上漲的原因。某Sutton地産經紀告訴《加西週末》，近期搶房的並不只是中國買家，還有很多西人也在借機進入市場。

　　西溫擁有80多年曆史的著名發展商BritishPacific Properties總裁GeoffreyCroll先生在接受《加拿大地産週刊》採訪時所表示的，即便如今房地産市場處於上升期，政府和開發商都有責任保證當地居民的住房可負擔性。將責任全部推給中國購房者，恐怕有失偏頗。(會跳舞的麵包圈)