中國房價降價潮能持續多久？

　　自2009年4月14日政府推出史上最嚴厲宏觀調控政策以來，中國樓市到了最讓人看不懂的時刻。

　　2008年以後，中國大中城市房價以史上最嚴厲的宏觀調控為背景，在北上廣深帶領下一路狂奔，終於在2014年停下瘋狂的腳步。

　　自2月18日杭州德信北海公園發佈“低價賣身”之後，多地樓市身價大跌。“五一”期間，上海樓市超過27個新盤自降身價爭相叫賣，數量佔到新盤總數的五分之一。寧波城區的拉菲莊園揮淚大甩賣，每平方米直降5200元。北京樓市“五一”黃金周也是寂寞孤單冷。東三環雙井合生國際房價跳水100多萬元，無人問津。位於深圳寶安區固戍附近的富通V都會項目，近日因每平方米降價2000元遭到業主維權。

　　這是全行業崩盤的預兆？還是房企戰略調整帶來的購房良機？

　　各專家、各開發商、各級官員多空展開混戰，令人莫衷一是。

　　先看一個巨大反差：一季度土地市場呈現亢奮態勢，土地出讓金創歷史同期新高。據易居研究院監測，一季度10個典型城市土地出讓金收入為2691.7億元，與2013年同期相比增長83 .1%，較2012年同期大增375.4%。其中一線城市土地出讓金收入為1754 .1億元，相當於2013年全年成交額的35%。而數據顯示，一季度全國房屋新開工面積同比下跌25.2%，房地産開發商們也開始守住腰包，減緩投資金額。

　　再看這樣的一個資訊：南寧市房管局近日發佈文件稱，根據《廣西壯族自治區人民政府關於促進廣西北部灣經濟區開放開發的若干政策規定》的有關規定，從4月25日起，廣西北部灣經濟區內的北海、防城港、欽州、玉林、崇左市戶籍居民家庭可參照南寧市戶籍居民家庭政策，在南寧市購房。就在南寧市發文的當天，就傳出消息，天津濱海新區將實施差別化限購，無論在天津市內或其他城市有幾套住房，只要濱海新區範圍內無房即可在新區購房；並將推出共有産權模式購房政策，交一成首付就能先住房。天津市相關部門表示，差別化限購政策目前正在積極申報，但還未得到上級批准。如果獲批，有望在5月底開始正式實施。實際上自今年3月份以來，陸續有杭州、長沙、溫州、福建等多地傳出放鬆樓市調整政策的傳聞。雖然先後都被當地有關部門明確否認，但按照以往的慣例，相關部門的不少辟謠都會在不遠的將來變成令公眾猝不及防的現實。

　　在分類調控、雙向調控的大背景下，結合經濟下行壓力、實體短期難以提振、穩增長缺乏支點、地方債務高企的嚴峻現實，地方政府對土地財政依賴的慣性必然轉化成房産救市的巨大動力。幾乎所有人都知道，高房價的罪魁是高地價，而捍衛高地價的是大權在握的地方政府，似乎目前從中央到民眾都沒有找到真正有效制衡的手段——這也説明深化改革、理順中央地方事權財權的重要性、迫切性和艱巨性、長期性，所以簡單得出樓市崩盤的結論未免天真。

　　就房産商而言，在整個銀根收緊的背景下，則出現了嚴重分化。鋻於銀行吸儲成本不斷上升，按揭優惠利率的積極性大大降低。此外，相對於按揭而言，銀行在開發貸方面更為謹慎，因此，企業境外融資能力便是關鍵。但受美國加速退出Q E和人民幣貶值的雙重疊加影響，加上多個城市樓市涌現降價潮，房地産市場預期轉差，導致海外融資難度激增。中原地産研究中心最新報告顯示 ，4月十家標桿房企共計融資118.01億元，環比3月回落24.7%，這已是融資金額連續兩個月回落。

　　房地産商由此出現了嚴重分化，行業內重組並購在未來會成為浪潮。當下樓盤打折有雙重意味：一是資金充裕的房産商利用整個樓市低迷期積極進行戰略調整，二是部分差錢的開發商急於回籠資金。

　　全球大國從來就沒有全國性的統一樓市和房價。分類調控、雙向調控之下，只會使中國未來樓市伴隨著新型城鎮化的推動，進一步趨於複雜化、區域化、城市化甚至地段化。過去公眾置業考驗的更多是勇氣，未來考驗更多的是智商。

　　長達四年的史上最嚴厲樓市宏觀調控也使中國住房的需求發生了巨大改變。在房價高企之下，一部分剛需已經被淘汰出局，只能成為保障房未來照顧的對象，而真正的購買力人群則推動改善型消費成為一線樓市主力軍——比如關於上海“五一”樓市最新調查報告顯示，63%的購房者屬於改善型消費。被抑制的投資需求則徹底分裂：一部分融入改善型消費浪潮，一部分則匯入海外置業大軍。倫敦房産仲介Knight Frank的數據顯示，2013年倫敦低於100萬英鎊的房産，有7.5%被中國大陸買家拿下，2010年這個比例是2.7%。2012年， 中國人一年內在美購房總價值達123億美元(約合人民幣744億元)，佔當年外國人在美購房總額的18%，已成為美國房市中僅次於加拿大的第二大外國買家。

　　在各方利益劇烈博弈、銀行信貸從緊、百姓收入增長遲緩、投資渠道狹窄的背景下，中國樓市預期像霧像雨又像風，一線城市持續高企的房價和三四線城市鬼城、睡城批量出現，會成為更多地方的獨特風景線，宛如一道涇渭分明的鴻溝，考驗著未來中國深化改革、推動新型城鎮化、重振實體經濟的決心和智慧。

　　中國樓市崩盤是個笑話，但持續高燒的狀態也將徹底謝幕。宏觀調控是必須的，但全國統一的、完全由政府主導的調控的確走到了盡頭。多空博弈的理想結局是全面回歸理性——在政府真正擔負起保障中低收入人群的基本居住需求的前提下，商品房價回歸市場主導，逐漸退燒。