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四地二手房交易全面超新房

2013-11-26 09:10 來源:證券日報 字號:       轉發 列印

  原標題:北上廣深四地二手房交易量全面超過新房

  在住房市場,如果存量房和新房交易量之比大於1,即存量房交易量佔比超過50%,就表明住房市場開始步入存量房時代,即進入以存量房交易為主的階段。

  11月24日,住建部政策研究中心與高和資本聯合發佈的《存量房時代的房地産市場研究》報告顯示,中國房地産市場,不論是住房市場還是商業地産市場,都開始步入存量房時代,尤其是一線城市房地産市場,更已提前邁進這一階段。

  而在存量房時代,房地産市場將更加注重提升物業價值,商業地産模式轉向持有經營為主,租賃市場更加活躍,圍繞存量房持有經營、租賃交易的金融服務和仲介服務將更加發達,從而推動“樓宇經濟”的爆髮式發展。

  報告稱,北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的住房市場起步早、發展快、規模總量大。目前,這些城市核心城區新增供應量已經很少,新建商住品房主要集中在城市郊區。從四個城市存量房交易套數和新房交易套數比來看,平均達到2的水準,深圳在2010 年時甚至達到3的水準。四個一線城市住房市場,已率先進入存量房交易為主的階段。

  同時,隨著北京、上海等一線城市新供應土地越來越少,商業用地幾近飽和,一線城市商業地産也已經進入以存量房為主的階段。尤其是城市核心地區,商業地産新增供應量更加有限。根據高緯環球預測,到2015年,一線城市,包括部分二線城市,寫字樓供應大部分位於城市非核心區。核心區寫字樓發展,基本將以存量改造為主。

  “除一線城市率先全面步入存量房時代之外,隨著房地産市場快速發展,建設規模的快速增長,二線城市也即將步入存量房時代。而在城鎮化達到穩定階段,城市人口規模不再有穩定增加時,三四線城市也必將步入存量房時代。”住建部政策研究中心主任秦虹介紹説,在存量房時代,住房市場將以存量房交易為主,新建住宅佔比低,商業寫字樓新增供應將以存量樓宇的更新改造為主,核心區域尤其如此。

  此外,在土地稀缺的存量房時代,地方政府、投資商、散戶投資者均面臨發展困境。對於地方政府,核心區域已經無地可用,但促進財政收入增長的壓力仍然嚴峻;對於投資商,土地資源匱乏嚴重縮減了其發展空間,即使有新增土地供應,也只能是高成本的“地王”價格;對於散戶投資人,非核心區域的物業資産升值緩慢,而低風險的核心區域的投資機會缺乏。

  如何化解這一困境?高和資本董事長蘇鑫認為,以“舊樓改造、存量提升”為主要途徑的“樓宇經濟”,會是理想的答案之一。“通過舊有樓宇改造,輕易化解了這些矛盾,有效實現了多方共贏。地方政府實現了可持續的稅收源,投資商獲得了新的投資機會,散戶投資人有了新的保值增值路徑。”

  對此,秦虹表示,作為現代服務業和先進製造業的載體,商業寫字樓承載了鉅額的經濟價值。“在存量時代到來的背景下,應用專業的資産管理理念和先進的金融工具改造存量商業地産,提升其價值,是非常重要的商業地産發展模式,符合客觀規律。”

[責任編輯: 楊麗]

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