住宅投資功能正在下降

　　據國家統計局數據，5月份全國70個大中城市中，新建商品住宅環比價格上漲的城市有65個。雖然當前房價依然堅挺，但隨著我國宏觀經濟增長中樞下沉，微觀層面企業盈利難度增大，流動性供給轉向，住宅投資功能或會逐步下降，並可能引發未來樓市調整。

　　過去十多年來，住宅投資功能一直是驅動我國房價上漲的重要動力。從投資屬性上分析，住宅投資功能的實現，有賴於實體經濟的穩健增長和寬鬆的流動性支援。但目前看，我國房價繼續上漲的基礎已經削弱，主要表現在以下幾個方面：

　　一是我國宏觀經濟增長中樞下沉，將制約房價上漲空間。房地産交易是社會購買力的重要組成部分，而社會購買力的形成有賴於宏觀經濟總量及其增長速度。從高達兩位數的經濟增速回落到7%至8%左右的增速，意味著我國社會購買力總體規模增長將放緩，這勢必約束房價上漲空間和房地産交易量。

　　二是微觀層面企業盈利難度增大，將影響住宅交易與流轉。當前工業企業産品比價關係繼續惡化，5月份全國工業生産者出廠價格同比下降2.9%，環比下降0.6%。1至4月，全國規模以上工業企業主營業務收入利潤率為5.3%，較上年同期下降0.07個百分點。微觀層面企業盈利難度增大，通過影響城鎮居民收入增長，進而抑制住宅需求。特別是部分城市房價總額處於高位，已經遠遠超出中等收入家庭的購買力，使得這些城市的住房交易淪為“有錢人的遊戲”。

　　三是流動性或將收緊，房價上漲失去寬鬆流動性支撐。6月份貨幣市場利率飆升，隔夜拆借利率高達8%以上，後雖有所回落，也在6%左右，與上月3%的利率形成鮮明對比。從5月底與6月初，新興市場經濟體國家出現熱錢集體流出跡象，造成股市大幅下跌。隨著美國Q E退出預期增強，全球資産市場將面臨一次大規模的重新定價與佈局。5月份我國新增外匯佔款從4月份的470億美元降至110億美元。同時，5月份新增貸款也大幅下降。這些情況表明國內的流動性供應格局也可能會發生變化，以往過度寬鬆的流動性局面可能將成為歷史。

　　在房價上漲空間受限的同時，絕大多數的住宅租賃價格難以彌補住宅投資收益。按照目前一線城市的中心位置住宅租賃價格計算，相應折算的投資收益率不到2%，遠遠低於一年期人民幣存款基準利率。這意味著，與其購買房産坐享租金流入，不如放在商業銀行吃利息，且屬於無風險收益。

　　由此可見，若大量投資住宅，未來住宅價格繼續飆升的可能性已經顯著下降，而租金流入尚不能彌補銀行存款利息這一機會成本，表明當前我國住宅的投資功能或已喪失。這對於房地産調控的政策含義是，要保持房地産調控政策的連續性與穩定性，完善住宅持有環節稅收制度，密切監測分析住宅交易與流轉變化，加強稅收徵管，有效防範房地産金融風險。

[責任編輯： 王君飛]