房地産業界呼喚差別化徵個稅

　　2月20日，國務院辦公廳發佈了“新國五條”；緊接著，3月1日，“新國五條細則”（以下簡稱“20%令”）出臺，提出對個人轉讓住房所得徵收20%的個人所得稅。

　　目前，國五條尚未在各地正式實施，但二手房已經中了“20%令”的槍，市場驚呼“承受不起”。

　　財政部、住建部、國稅總局已經意識到了這一問題，目前已著手制定“新國五條”執行細則。如何保護合理的剛性需求，如何差別化徵稅，成為關注的焦點。

　　有專家建議，應把購房目的作為判斷依據，按房産套數徵稅；還有人提出，按每人平均面積徵稅更合理。

　　不少觀點頗具參考價值。

　　文/本報記者李華

　　區別徵稅呼聲高

　　“20%令”頒布以來，各地掀起了排隊過戶潮，希望在其正式實施前趕上末班車，北京、廣州等地二手房網簽量大幅上漲。

　　市場上有關“新國五條誤傷剛性需求”的反饋聲音響亮，住建部等部門作出回應，正著手制定包括“保護剛需”在內的執行細則。

　　亞太城市房地産業協會會長謝逸楓表示，住建部細化執行細則，是在彌補“一刀切”徵收20%個稅的弊端，因為“一刀切誤傷了剛性和改善性住房需求，同時容易導致房主將成本轉嫁給買家，推高房價”。

　　對此，南京工業大學房地産管理系主任吳翔華有不同理解，他認為徵收20%個稅並不是“一刀切”，問題在於未及時出臺執行細則，引起了民眾恐慌。在他看來，“20%令”旨在增強房産業主長期持有的決心，攤薄短期投機的利潤。

　　謝逸楓預計，執行細則會對20%個稅在執行時間上作出調整，還可能按照差別化原則徵稅。

　　有消息透露，執行細則除保留了“居住滿5年且為唯一自住房産”出售免個稅的“優惠政策”外，還有望按照售價、面積、購買年限等要素劃定保護線，區別徵收個稅。

　　如何防“假離婚”？

　　“根據二手房面積的大小徵不同的個稅，更合理。”合富輝煌首席分析師黎文江表示，中小戶型為普通住宅，更符合剛性需求，徵稅應該更少，應與144平方米以上的非普通住宅徵稅相區別。此外，普通住宅與非普通住宅的另兩項區別——超過周圍房價的1.2倍、容積率在1及1以下，也可作為區別徵稅的配套指標。

　　黎文江認為，可把購房年限作為保護線之一，以“房改房”為例：房改房有福利房性質，不含土地出讓金，房主當年購買價格低，如果按現在的市場價出售，要徵很多稅，在這種情況下，購房年限的標準可把房改房與商品房區別開。

　　在售價方面，黎文江建議根據房産均價或總價劃線，徵收不同的稅，比如，在廣州以14000多元的每平方米均價為線，進行區別徵稅。

　　“以小換大、賣舊換新”是不少都市家庭的購房策略，吳翔華認為，2010年南京曾推出的“賣舊換新”退稅政策可供借鑒，他建議，購買新房後家庭每人平均面積未超過一定的界線時，賣舊房的個稅可在一定年限內（如1年）退回。吳翔華補充，這同樣可以適用於“以小換大”的情況，以家庭每人平均面積為指標，還可避免“假離婚”過戶的情況發生。

　　吳翔華與謝逸楓都認為，應該鼓勵“以小換大、以舊換新”，對此不能徵稅，因為“這是合理的改善性需求”。

　　按套？按每人平均面積？

　　在謝逸楓看來，若要緊扣購房目的，則按房産套數區別徵稅最合理，比如：首套免征，二套徵收1%~2%，三套以上徵收20%。在他看來，首套是剛需，第二套是改善性需求，而第三套以上基本上都是投資甚至投機性質的。

　　謝逸楓認為，以面積、售價作為保護線而區別徵稅，保護不了剛需和改善性需求，全國各地房價不同，不便操作，而且不應根據住房面積的大小來判斷購房是否合理，他舉例闡明瞭自己的觀點：“一個年輕人在農村無房，在城市打拼多年買了套150平方米的房，這也是他的剛需。”

　　吳翔華同樣認可首套免征稅，但在他看來，按套數來徵稅也難免誤傷剛需，他舉例説，假設某個市民有兩套房，其中有套是房改房，兩套房面積均較小，分別為40和80平方米，如今出售2套舊房換購大面積的新房，但家庭每人平均住房面積並未超過一定界線，這在性質上仍屬改善性住房，他理應獲退回出售兩套舊房時繳納的個稅。吳翔華堅持認為應抓住“家庭每人平均面積”這個節點。

　　“陰陽合同”防不勝防？

　　上述三位專家均認為，在評估二手房交易差價時，應扣除購房成本、裝修維護費用以及付給銀行的按揭利息。二手房交易價格的評估直接決定交易差額，從而影響個稅計算。

　　黎文江有個疑問：屆時地稅局究竟是根據自己的評定標準徵稅，還是按照交易合同的紙面價格徵稅？他説，若按評定標準徵稅，地稅局的理由是買賣雙方可能簽訂陰陽合同（買賣雙方簽訂兩份合同，實際履行一份，另一份則被用於交稅），但從法理角度看，買賣雙方的合同受《合同法》保護，不能由地稅局説了算、多徵稅。他建議由公證處居間對地稅局和買賣雙方負責，尋求平衡。

　　吳翔華對此卻並不擔憂，因為營業稅、契稅需由地稅局評估，而個稅是根據售房合同而定的，如果買賣雙方簽訂陰陽合同“低報”交易價格，則買家日後出售該房時將承擔更重的稅費，划不來。

　　圍繞“20%令”，存在的爭論點著實不少。吳翔華直言“不可能面面俱到”，他建議先在北上廣等一線城市試點，總結經驗後再向全國鋪開，給理順民眾預期以足夠的準備，避免引發恐慌；此外，應動態調整，根據具體情況及時調整稅率、指標以及適用範圍等。

　　謝逸楓表示，新政將分四步走：公佈“新國五條”內容、公佈“新國五條”細則、部委發佈政策文件、地方政府制定相關執行政策。目前前兩步已完成，他預計後兩步將分別於3月底和4月初展開。（李華）

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