保定樓市癲狂：傳聞助推下的一場出貨戲碼

　　 “京津冀一體化”猶如向即將燒開的油鍋裏倒進一盆水，瞬間滋啦啦炸開了鍋。如今，北京周邊以保定為代表的河北省多地的樓市，便像這油星一樣，炸開了鍋，且此起彼伏。近日，記者赴保定、燕郊、大廠、固安、廊坊五地採訪，近距離觀察當地樓市，傳遞真實狀況。

　　 對於京津冀地區以外的人來説，保定這座城市的名字，還沒有“驢肉火燒”有名。然而，十多天前的“政治副中心”傳聞，讓保定瞬間成為全國焦點。即使傳聞已被證偽，仍無礙搶房潮蔓延。當地樓市經歷了幾年的波瀾不驚，現在一夜間變得瘋狂甚至癲狂，單周房價上漲超過10%的樓盤比比皆是。

　　 癲狂上漲的邏輯何在？保定未來能否有持續上漲的動力？帶著這些疑問，記者走訪了保定，發現當地樓市遠非看上去那麼光鮮。一部分樓盤的開發商不惜違法違規，只有土地證與規劃證就開賣樓盤；在全盤上漲背景下，一些小開發商不僅沒有漲價，反而通過低價吸引購房者全款購房，以回籠資金。

　　 部分專家認為，樓市成交量的猛增，或有炒作嫌疑。保定的庫存量很難讓當地樓市價格持續上漲，除非有重大利好政策落地，否則現在的瘋狂只是短期行為。購房者應理性購買、投資保定房産。

　　 “分分鐘賣幾百萬”

　　 “你買房子嗎？不買我旁邊還有顧客呢！”位於保定市植物園西側的源盛·嘉禾售樓處的一位售樓人員，和《每日經濟新聞》記者交談了不到兩分鐘，就急著去招呼別人。

　　 記者抱歉地表示耽誤了她的時間後，這位售樓員和記者聊了起來：“不用客氣，我這分分鐘賣好幾百萬呢！”她説。3月28日是週五，這是下午5點半，現場諮詢買房的人擠滿了整個大廳。

　　 這位銷售人員説，她一天內已經賣了15套房子，其中一位投資客一大早便趕來交了10套房子的定金10萬元，7天后會來交200萬元首付，“現在房子漲這麼快，等漲得差不多他就直接賣了，更名費才4%。”

　　 當地居民稱，源盛·嘉禾的樓盤此前一直位置較偏，隨著保定東站2012年末的通車以及保定市高新技術區的發展，市裏整個東北區塊的前景逐漸被看好。

　　 “我們的期房剛開盤5300（元/平方米）還沒人買，”上述售樓人員稱，“3月8號時現房均價才5700，現在期房均價都6200了。”“‘副中心’傳聞前兩天只是一天漲10塊；媒體報道後一天漲100塊；現在基本一天漲300塊。明天開盤最少還要漲300塊。因為房子賣得太快了，明天有的樓盤可能還不開盤。”

　　 在記者的實地走訪中，所謂的“京津客”並沒有想像的多。大多數售樓處外面的停車場都擠得滿滿的，九成車牌都以“冀F”打頭。看房者中，外地投資客只佔一小部分，更多的是本地居民，還有不少在外工作聽到“副中心”消息後趕回來的保定人。

　　 這只是保定樓市瘋狂的一個片段。位於植物園東南的麗景藍灣小區售樓處門口停滿了汽車，不少是北京和天津的牌照。售樓處裏人聲鼎沸，簽合同的房間擠不進去人。銷售人員告訴記者，28日一上午賣了30多套房，27日還是6400（元/平方米）的均價，28日開賣就已經上漲到6700（元/平方米）了。

　　 到了晚上6點半，各大售樓處依然忙碌一片。和美鑫苑的售樓員畢小姐對蜂擁而至的買房人説，“各位實在抱歉，今天太累了，早上到現在飯都沒吃，我們五點半下班，我到現在實在撐不住了，你們明天早上再來看吧。”

　　 剛需人群最無奈

　　 記者注意到，保定市的北市區，多家二手房仲介生意火爆。不少工作人員最近每天都忙到夜裏。民生房産仲介公司的工作人員告訴記者，這兩天都“累瘋了，買賣二手房的人到淩晨都在和我們打電話”。

　　 另一位地産仲介公司業務員告訴記者，不少房主上午協議了房價，下午簽協議時，就反悔要求買家多加2萬或5萬現金，否則就不賣了。而且他們根本不在乎賠償一兩萬元違約金，因為二手房價一天一漲，漲的錢都比違約金多。據其透露，還有更多二手房房主在坐等房子漲價，近期堅決不賣。

　　 在天成嘉園售樓處看房的一對夫妻向記者表示，他們原本計劃過兩年買一套大點的住房改善，但現在一看這房子的漲價架勢，“不能再拖了”。

　　 保定在外的打工者也聞風而來。在某售樓處外，一位在北京工作的保定人和記者閒聊時説道，“北京的房價那麼高，很難在北京買房。如果保定成了副中心，未來也有可能回來發展，不如先置辦下房産。”

　　 而最無奈的，或許是在保定本地收入有限的剛需人群了。保定市的西區總體房價較為便宜，蘇堤杭城的樓盤便位於此。在其銷售中心門外，一對在保定工作居住的夫妻表示，“反正房子早晚都得買，看現在這情況，未來還要漲，借錢也得先把房子買了。”

　　 火爆背後有陷阱

　　 這一週，保定市內幾乎所有樓盤都在漲價，樓市未來似乎前景大好。但這背後，可能存在諸多陷阱和風險。

　　 “副中心”傳聞第二天便被否認，被熱炒的“京津冀一體化”也已存在多年，難為保定帶來實質性利好。而《每日經濟新聞》記者實地走訪得知，部分開發公司的樓盤，甚至只有土地證，便已經開始售賣期房。

　　 記者走訪的“和美鑫苑”項目由同美集團華宇地産公司開發。現場售樓員毫不諱言，雖然其五證（《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》、《國有土地使用證》和 《商品房預售許可證》）不全，但是3月29日，他們開盤的期房已經銷售一空。

　　 這種現象在保定市內並非個案。保定當地開發商康遠地産的“蘇堤杭城”項目，只有土地證與規劃證；保定隆遠房地産開發有限公司開發的“萬和藍山”項目，銷售人員同樣公開對購房者表示五證不全。

　　 對此，秦兵房産律師團律師徐斌表示，開發商五證不全就賣房是一種違法行為，“在五證不全情況下簽的合同，如果未來房價暴漲，開發商可以主動提出訴訟確認合同無效；如果房價暴跌，開發商跑路，房子也可能變成爛尾樓，業主可能無法獲得賠償。”

　　 中原地産首席分析師張大偉認為，雖然五證不全便開賣房屋在三四線城市普遍存在，但對於消費者來説的確存在風險。“這種行為的主要原因還是在於開發商的資金壓力比較大”，張大偉分析。“三四線城市的開發商之前去化速度都很慢，如果等五證辦完了再賣，對於小企業來説資金壓力太大了。”

　　 資金壓力令一些小開發商不惜降價以售。由保定市垣旻房地産開發有限公司開發的尚江南 “侯河銘品”項目，據其銷售人員稱，在最近一週並沒有漲價。這一2012年7月便已開盤的項目，目前在搜房網上顯示的均價為4200元/平方米，然而，其銷售人員告訴記者，項目中的一些房屋，如果可以一次性付款，則可享受3685元的單價。

　　 張大偉分析，對於當地資金鏈緊張的小企業，目前還是要走量而非提價。如果當地樓市真的發生質變，可能出現開發商捂盤的現象，而非提價大賣，“保定當地樓市的情況，不能通過這兩天的火爆炒作下定論。”

　　 都願意看到的好戲？

　　 張大偉認為，當地樓市火爆可能有開發商自我炒作的成分，“當地庫存量巨大，樓盤銷量欠佳，開發商有炒作的需要；樓市漲價，也是一些有錢卻沒地方投資的人希望看到的。”

　　 在這背後，或許是一齣多方都願意看到的好戲。高調的開發商、手握資金的投資客……借著這波沸沸颺颺的傳聞，上演一場房價短期暴漲的狂歡。

　　 中原地産數據顯示，2013年1月至11月，保定商品房累計成交150.919萬平方米，平均每月去化14萬平方米。按照目前可售面積584萬平方米計算，保定庫存去化時間高達42個月，是北京的6倍。

　　 張大偉對《每日經濟新聞》記者分析，即使停建在售樓盤，目前的樓盤也足夠當地賣接近3年半。同時保定的土地供應逐年增加，2014年一季度土地出讓金已經超過2011年全年，未來土地庫存壓力會進一步加大。

　　 “從我們得到的數據來看，這段時間內大多數在保定買房的人還是在外工作的當地人，”張大偉認為，“巨大的庫存使得保定樓市缺乏上漲動力。保定的房地産市場還是需要當地需求來承接，如果靠現在的利好消息與外地的投資客來拉動，後期可能大幅回落。”

　　 對於各種利好消息，張大偉認為，“京津冀一體化”規劃雖是長期利好，但已傳言多年，對樓市自住影響有限。對於保定的市場來説，所謂“副中心”等利好消息已被證實還不確切。這種情況下，除非爆炸性的利好落地，否則當前的這種上漲不會持續。

　　 張大偉同時警示，保定應謹防通州在2010~2011年出現的暴跌。2010初，因為“通州次中心”的傳言，導致通州投資購房佔比高達四成，結果在2011年的樓市調整中，通州很多區域出現了房價腰斬。

　　 從房企角度來看，保定樓市更多是一個概念的炒作。泰禾集團品牌總監沈力男説，就比如海南叫“國際旅遊島”，炒作一時之後，現在回歸了正常；通州炒作“國際新城”概念。保定也是概念先行。這種情況下，投機因素很容易滋生。（每日經濟新聞 記者 師燁東 王傑）