天津一線房企負債率高於75% 掙錢腳步放慢

　　上半年全國樓市低調 市場難現“高歌猛進”

回顧2014年上半年全國樓市，已難現2013年樓市的“高歌猛進”。據“2014年1－6月份全國房地産開發和銷售情況”顯示2014年1－6月份全國商品住宅銷售面積42487萬平方米，同比下降7.8%，相與去年全年的17.5%下滑25.3%，住宅銷售額25632億元，同比下降9.2%，降幅與去年全年增長26.6%相比，下滑35.8%。

　　與去年樓市的“高歌猛進”迥然不同，2014年上半年中國房地産市場降價範圍和幅度進一步擴大，住宅銷售呈量價增速雙降態勢，但一線城市均價仍在上漲。尤嵐用這樣一個數據告訴記者：“北京住宅均價從2010年至2014年上半年增長了將近33%，即便在2014年樓市相對不好的情況下，上半年均價同比2013年還增長了19%，這對於房地産來説並非健康狀態。城市需要一定的措施給樓市降降溫，使之回到平穩的運作軌道上來。”

　　對於二、三線城市來説，2014年一整年將面臨較大的去庫存壓力。尤嵐女士説：“經歷了2013年大中城市房價全線上漲，2014年大中城市樓市出現主動調整，對於二、三線城市來説庫存量較大。自2011年以來，中國樓市已經出現結構性過剩的總體態勢，具體表現為二、三線城市住房銷售下滑。如呼和浩特、福州、成都等庫存量較大，開始逐漸為限購‘鬆綁’，將面臨較大的去化壓力。”。

　　天津一線房企負債率高於75%

　　談到2014年上半年天津樓市，尤嵐女士對於天津房企的“高壓”負債率尤為關注。

　　根據中國房地産研究會、中國房地産業協會等聯合發佈的《2014中國房地産年鑒》總結發現，2013年，房地産上市公司資産負債率均值和凈負債率均值分別為65.81%和79.67%，上升0.95%和16.96個%，均為近三年來最高點。尤蘭女士説：“目前，天津一線大型房企負債率多數在75%以上，處於較高的‘梯隊’，這對於整體樓市來説存在巨大的風險。”

　　“60%左右的負債率是房企相對正常的表現，70%則是負債率的警戒線，房企若長時期在高負債率的狀態下運營勢必會帶來負面影響。”尤嵐女士分析：“從這一數據上來看，也證明了2014年房企資金鏈緊張的現狀。對於股權人來説，是不願意看到的。但是只要房企負債率的成本低於資産收益率，對於整個企業就不會出現運轉問題，只是企業資金運轉快與慢。今年上半年大型房企資産收益率在11.09% ，而大多房企負債率的成本在8%─10%。對於房企來説，只是錢掙得慢了一些，但是房企也要提高警惕。”

　　尤嵐還分析道：“對於正在擴張過程中的中小型房企來説，由於整體杠桿率高，突然遭遇資金斷流的風險比較大。對此，政府之所以對房企採取限制銀行房貸等政策，也是為了防止房企的迅速擴張，謀求房地産市場的暴利行為。目前大部分房企普遍面臨著資金短缺的問題，這也就從側面迫使其以價換量，回籠資金，從而達到市場價格下降的目的。

　　未來地産調控仍堅持“宏觀穩、微觀活”原則

　　對於下半年樓市，尤嵐女士認為，下半年房地産調控仍堅持“宏觀穩、微觀活”原則，中央層面將堅持分類指導、雙向調控，繼續推廣長效機制建設。地方政府在不觸及中央抑制投資底線的前提下，對現有調控政策進行微調，但是具體細節仍然不是非常明朗。隨著京津冀協同發展發展的進程不斷推進，天津市政府也在積極改變天津的産業結構，吸引更多的高端人才，從而改變人口結構，給天津市的經濟、城市發展帶來了更多的機會。

　　2014年是全行業資金較緊的一年，房企不僅面臨年度銷售業績的目標，更面臨著資金週轉的難題，未來樓市發展方向仍不明確，房企戰略目標該如何把控，這些都更加需要深入了解市場，審慎部署戰略。（新華房産調查記者 王福彪）