京津冀協同發展創造CBD新格局

　　CBD堪稱城市的心臟

　　京津冀協同發展日益深化，在這一過程中，匯聚財富和資源的CBD將成為焦點中的焦點。隨著天津作為北方經濟中心的地位不斷鞏固，包括小白樓商務區、濱海高新區、中央商務區等將引來巨大的發展機會。

　　到底是什麼因素促成了紐約曼哈頓、倫敦金融城、東京新宿CBD的成就，這些國際知名CBD的成功經驗能為國內CBD提供哪些借鑒意義？中國發展CBD有何中國特色？中國CBD目前有什麼改善空間？

　　CBD直譯過來就是中央商務區，英文全稱為CentralBusinessDistrict。這一概念最早産生於1923年的美國，當時定義為“商業會聚之處”。對於世界上的知名城市，要想成為國際大都會，必須得有一個叫得出名的CBD區域，比如紐約曼哈頓、倫敦金融城、巴黎戴方斯、東京新宿、香港中環、北京CBD、深圳福田CBD等。

　　SOHO中國董事長潘石屹很形象的描述過CBD的功能，CBD是個好地方，這個地方進來是個小公司，出去是大公司，進來是不上市的公司，出去就上市，進來的時候沒錢，出去就有錢了，這就是CBD的成功。

　　作為一個城市的功能核心，CBD是現代化大都市的一個重要標誌，是其參與國際經濟分工和其競爭力的重要體現。這也是為何國內對CBD熱情逐年遞增的一個重要原因。截止到目前，在全國656個城市中，已有北京、天津、上海、重慶、深圳、廣州、青島、瀋陽等36個城市明確提出了自己CBD的建設規劃。

　　隨著京津冀協同發展的不斷深化，這個區域的CBD也將迎來前所未有的機會。某種意義上説，從城市化水準和産業水準來講，北京和天津無疑是這一區域兩個最大的經濟體，這次協同規劃的出臺，對兩個城市的CBD區域將是重大利好，不僅意味著地産價值的重估，同時也代表著可持續發展的動力。

　　走進CBD白領生活

　　對一個都市人來説，CBD不僅僅是一個區域，更是一種生活方式。國外的CBD一到夜晚和週末就是死城，但在中國不一樣，因為這裡的CBD充滿了生活氣息。很多人不僅在CBD工作，也在這裡生活，可以説這是中國CBD的一大特色。

　　北京CBD西起東大橋路，東至東四環，南起通惠河，北至朝陽北路之間7平方公里的區域，這裡是三星、德意志銀行等眾多世界500強企業中國總部所在地，也是中央電視臺、北京電視臺傳媒企業的新址，還會聚了國內眾多金融、保險、地産、網路等企業。

　　家住陽光100國際公寓115平米房子的李芳，在北京國貿CBD上班。30歲出頭的她自稱“北大荒”——在北京、大齡、還荒著，她符合高素質“剩女”的一切要素：海歸、白領、獨立住房、懶得結婚。

　　李芳上班在國貿A座，購物在新光天地，健身在中體倍力，娛樂在三里屯，交際就在星巴克。由於工作與生活都在中央商務區，李芳也懶得買車。她告訴筆者，在CBD24小時有計程車，從國貿坐公交車到金地中心附近的住所也不過區區兩站地。如果趕時間的話，從國貿坐地鐵到大望路只需三分鐘，因為地鐵只有一站地。這種穿梭在頂級商務區的白領生活，讓李芳樂此不疲。

　　2010年從某高校研究生畢業的蘇明，是班上為數不多的一入職就能身在國貿的人，月收入在1萬左右的他在建國門的東方瑞景租了一套一居室，同樣過起了上班下班都在CBD的小日子。

　　交際圈比較廣泛的蘇明，經常穿梭于CBD的娛樂場所，距離豐聯廣場、東方新天地、世貿天階等購物中心不遠的蘇明，也常帶朋友去K歌、健身、打桌球等。如此愜意生活與CBD坐落于最繁華的核心地段，集結四面八方的交通路網，擁有高度成熟的配套資源分不開。

　　在北京國貿CBD最具有典型代表的樓盤是華貿公寓。它位於大望路，緊鄰萬達廣場和華貿中心，周邊萬豪、利茲卡爾頓酒店圍繞，還有星光天地等高檔商場。目前均價在6萬-7萬/平方米左右。而部分景觀好、視野好、小區好的物業售價已經接近10萬，由於戶型面積大，房價經常超過1500萬元，進入豪宅範疇。

　　天津CBD機會無限

　　如果説北京的CBD已經進入一個成熟的模式，天津的CBD則還是八九點鐘的太陽，潛力無限。這是因為在京津冀協同發展中，天津的經濟作用將大幅增強，它所希望的北方經濟中心成為可能。在這種情況下，早早圈了地、蓋了樓的區域將直接受益。

　　“北京和天津産業銜接和轉移，這就需要大量的關貿、稅務、法律、諮詢服務，這些行業是典型的高利潤行業，它們對寫字樓的需求也有高要求。”行業分析師表示。

　　實際上在天津這個城市中，CBD不是一個新名詞。從最早的小白樓到于家堡商務區，再到濱海新區中央商務區，不斷提升的經濟活力也讓CBD高溫不退。客觀而言，天津最早的CBD是在小白樓。在近代史上，這裡曾是俄、美租界，如今已然成為天津最繁華區域之一。因為深處市中心，這裡周邊規劃、配套已然固定，無論是週邊擴大還是規劃修改都不宜。

　　除了小白樓，天津現在比較熱門的CBD還有于家堡、響螺灣、高銀中央商務區。這三個商務區最大的特點擴容性強。但前兩者的主要靠政府推動，給與了大量的配套政策，建了大量的樓宇，但企業入住率卻並不高。

　　“在塘沽的很多計程車司機一聽要去響螺灣，真是不願意拉活兒。有一次我要去響螺灣，一上車計程車司機師傅就説不去，説那地方去一趟得空著車回來，路上沒人，還要交過橋費，不划算。”當地人告訴筆者。

　　當然，CBD並不是單純人多就有競爭力了，而是高效率。以交通為例，任志強就表示，CBD的容積率高了就一定有交通擁堵的狀況。按照世界上最好的CBD，紐約可以算，新加坡可以算是，人家的道路系統像蜘蛛網一樣，橫平豎直。但有些地方的CBD，路徑亂七八糟，找不到幾條四通八達的路，影響出行效率。

　　相對而言，高銀中央商務區則主要靠地産商來推動，它在選址和規劃上更有優勢。一方面，它位於武清區，背靠濱海高新區，離天津南站近在咫尺，又有地鐵線路，加上京津高速等公路網，整體通行效率很高。

　　“一個好的CBD，一定要有相當的擴容能力。尤其是在中國這種高速發展的國家，業務增長的速度往往超過想像。不少公司苦惱的是沒有擴租空間，而不是租金高昂。”一位國際知名企業的駐華代表告訴筆者。

　　是什麼鑄就了CBD？

　　縱觀全球著名城市，在謀求CBD國際化發展進程中，無不是建立在傳統城市文化和現代商業的極大聚合基礎之上，以強大的凝聚力和輻射力帶動區域經濟質的飛升。紐約曼哈頓、巴黎拉德方斯、東京新宿、香港中環都是如此。

　　“只有規劃沒有實力，只會成為一個空城，有潛力的CBD一定是有大量實體經濟。比如説，以新宿站半徑7000米的範圍內，商業、辦公及寫字樓建築面積多達200多萬平方米，集中了160多家銀行及日本政府機構，被稱作日本華爾街。”高銀地産代表告訴筆者。

　　借助高鐵和城際鐵路，濱海高新區中心商務區至北京中心區域30分鐘車程、至上海與杭州僅需4-5個小時。這裡距天津濱海國際機場18公里，緊靠京滬、津保、京塘高速公路，更毗鄰有城市地鐵三號線。為了增強CBD的競爭力，這裡還在2013年開通了天津濱海國際機場首家市區內城市候機樓。旅客可以就近選擇在此辦理值機手續，領取登机證，乘坐機場巴士車直達天津機場航廈。

　　當然，好的CBD一般會處於資金流、資訊流核物流的核心位置。如在曼哈頓華爾街周圍不足1000米範圍內，即聚集了世界最知名的銀行、保險、證券及跨國公司總部，成為影響世界的經濟核心。

　　伴隨著京津冀協同發展的發展，2013年濱海高新區核心區全年完成生産總值830億元，實現兩年翻一番，增速保持天津第一。現在濱海新區有18000多家外商投資企業，包括美國的摩托羅拉、韓國的三星、日本的豐田、歐洲的空客、美國的奧蒂斯等等，120多個國家世界500強企業在濱海新區落戶發展。

　　除了這些國際通行的慣例，在中國一個好的CBD還需要有高品質的生活方式，這是因為中國人有在核心城區居住的習慣。這也對新興的高銀天下CBD項目提出了更高、更加國際化的要求。

　　以交通為例，香港中環交通換乘基本上都在綜合體內部完成，包括地鐵、巴士等，這種立體的交通規劃大大縮短了人們的出行時間，提升了整個區域的競爭力。這就是頂級CBD在細節中表現出來的競爭力。高銀天下CBD項目，也學習了這樣的理念，把換乘同樣放在綜合體內部，大幅提高寫字樓的競爭力。

　　縱觀整個高銀天下商業中心區，從城市經濟地位及城市空間特點出發，因地制宜，非常嚴格的規劃了CBD的特性及發展規模，並且非常注重CBD功能的複合性，整個CBD與城市原有的商業中心區、政府行政中心充分考慮到交通、生活等的便捷。某種程度上説，這一規划水準可與香港中環、紐約的曼哈頓等著名中央商務區相媲美。

　　此外，這裡在國際化的生活配套上，還引入了天津環亞國際馬球會，試圖通過打造高端生活方式增強競爭力。國際馬球會擁有約90萬平方米的綠化生態園林，除了馬球會酒店，還設有兩個國際標準的馬球場，設有各種專業馬球訓練設施，包括寬敞完備的現代化馬廄、馬球與馬術訓練場地等，是目前全國最具規模的馬球會之一。

　　聚焦國際三大CBD

　　美國是CBD的發源地，在諸多大城市都有CBD區域，如洛杉磯、芝加哥、休斯敦、菲尼克斯等，但知名度最高的還是紐約曼哈頓。曼哈頓CBD主要分佈在該區內曼哈頓島上的下城(Downtown)、中城(Midtown)，著名的街區是格林威治街和第五大道。

　　據居住在紐約的華人介紹，曼哈頓大致分為四個區塊，下城、中城、上城以及哈林區。“下城最有名的自然是華爾街，這是CBD的金融區，集中了幾十家大銀行、保險公司、交易所以及上百家大公司總部，這裡是世界上就業密度最高的地區。”中城和上城集中了各種消費場所和大公司，比如第五大道、時代廣場、洛克菲勒中心，這個區域發展起來略晚于下城。哈林區則是紐約的貧民區，過去主要是黑人聚集的區域。

　　如果從命名來説，倫敦的CBD在道克蘭，位於倫敦市向東三英里。但如果論影響力，倫敦商業文明最繁華的地方是金融城，被英國人稱為“那一平方英里(the square mile)”的地方。

　　金融城可謂是倫敦的風水寶地，從17世紀下半葉起，這裡已經成為英國乃至全球金融壟斷資本的心臟。名列世界500強的企業有375家都在金融城設了分公司或辦事處，481家外國銀行在這裡開業經營。這裡還有180多個外國證券交易中心辦公室，每天的外匯交易額達6000多億美元，是華爾街的兩倍，管理著全球4萬多億美元的資産。

　　此外，東京的新宿在CBD的發展過程中，並不比紐約的曼哈頓、倫敦的金融城遜色。現在，新宿CBD不到1平方公里的區域中近90%是金融機構，而且98%的國際金融機構都在此落戶。據統計，新宿CBD商務區的日間活動人口已超過了50多萬人，這可以和曼哈頓、倫敦金融城相提並論。

　　中國CBD的挑戰

　　在國內，最具代表性的CBD當屬上海浦東的陸家嘴和北京CBD。

　　作為長三角經濟區第一大CBD，上海市經濟中樞的陸家嘴不僅聚集了眾多的金融、總部企業，同時也是上海高端物業的聚集地，如頂級的寫字樓項目金茂大廈、上海環球金融中心、上海中心等。某種程度上説，陸家嘴也是中國唯一能和曼哈頓CBD、倫敦金融城等媲美的CBD。

　　國內另一個成功的中央商務區是北京國貿CBD，該區域是三星、德意志銀行等眾多世界500強企業中國總部。截至2012年，北京商務中心區內共有各類金融機構1000多家，外資金融機構247家，佔全市的60%以上，形成了國貿中心、華貿中心、環球金融中心三大國際金融聚集區。

　　當然，中國CBD也有挑戰，確切而言就是和國際一流CBD的差距。任志強曾表示，不要以為城市容積率高了，資源消耗就多。從能源消耗上看，芝加哥核心區的消耗卻最低的，這是城市規劃方面帶來的利好。從數據上説明，芝加哥有900萬人，核心區有270萬人，産生産值5700多億美元，大約三萬多億人民幣。北京人口更多，但核心區卻僅有240萬人，説明我們的核心區效率太低了。

　　任志強還提到了CBD建設中的市場化作用，以及政府所承擔的責任。他表示，紐約和芝加哥是以市場化為主，市場化的行為導致他由市場主體而形成的CBD地區和城市配套就不一樣。其市長説有三步，第一，要保證芝加哥的教育是最好；第二，保證我的道路是最乾淨的，包括治安、交通等等。第三，保證就業最充足，美國金融危機之時，其就業率最高。就憑這三條來吸引企業來，於是環保、交通等等很多問題都解決了，企業還願意來。

　　文/綜合