北京二手房成交萎縮波及租賃市場

　　受今年以來二手房成交萎縮以及北京産業外遷等多重因素的影響，今年北京租賃市場的供需關係得到明顯緩解，即使租賃旺季，租金上漲的幅度也可以忽略不計，而近日北京市統計局發佈的數據顯示，4月份住房租金環比下調了0.1%。業內稱，二手買賣市場整體低迷，賣轉租房源增多，租金議價現象依然較多，租金下行壓力較大。

　　租金走低

　　即使租金和去年保持一致，分文未漲，張小姐（化名）手中兩居室的主臥始終沒有租出去，從上個租戶離開至今已經過去了一個半月有餘，張小姐心裏直打鼓，“二手房不好賣，房子也這麼難租嗎？我這可是三環內的房子呀，緊鄰地鐵，去年我租出去房子的時候，不能説幾個人搶著住，但至少一天好幾撥想看房的人，到最後是我挑對方，現在倒好，一週能來個看房的我都謝天謝地，現在心都涼了，網上的帖子都懶得更新了，房子就更難租出去了。”

　　持續走低的市場行情讓張小姐抓狂，但對於剛租上通州某樓盤的王先生（化名）來説，現在真是租房的好時機。據王先生介紹，他在臨河裏地鐵站附近租了一套96平米的兩居室，跟業主討價還價之後租金才2400元，王先生非常滿意，他告訴記者：“2400租個80多平米的兩居在去年都很困難，我沒想到我居然能用這個價錢租了96平米的房子。”

　　通州某仲介的經紀人告訴記者，不僅二手房買賣不好做了，租賃市場也萎縮了，“沒想到租賃市場也會受到牽連，現在我們門店清理下來不少高價的房源，業主不願降價就直接跟我們説讓我們代理租出去，房源挺多了，基本上能隨便挑，幾居室都有，議價空間也大，都能談價格。”

　　需求或繼續下探

　　雖然租賃市場的房源增多，但需求並沒有同步跟進，而且還隨著北京諸多産業的外遷，北京的需求還將繼續下探。

　　5月8日，北京豐臺大紅門地區與河北保定白溝商貿産業對接推介會在北京舉行，雙方簽訂了一系列戰略合作協議，此為北京市豐台區疏解非首都核心功能的又一次大動作，意味著大紅門地區的物流、批發等功能疏解邁出了實質性一步。記者在附近調查時發現，目前的租賃市場還沒有明顯的變化，但門店的經紀每人平均表示，明後年肯定會受到需求減少的影響。“大紅門的人多，需求量大，所以租金水準和同位置的區域相比是比較高的，但大紅門的服裝市場遷走之後，租金可能得調整。”

　　另外，5月13日，來自北京新發地高碑店農副産品有限公司的消息稱，今年十一，河北高碑店新發地物流園區開始試運營，部分商戶將遷至新址，初步預計可疏解北京30萬人口。

　　人口的外移遠不止此，可以預見未來北京的需求會繼續分流。中原地産首席分析師張大偉告訴記者，4月租賃市場的供需比為6.7：1，而去年同期僅為5.7：1。

　　供需關係明顯緩和

　　在供應增加，人口外移的情況下，今年北京租賃市場的供需關係明顯緩和，從而帶動了成交量和租金的下滑。

　　據偉業我愛我家市場研究院的數據統計，4月通過我愛我家達成的租賃交易量比3月減少了18.1%。偉業我愛我家集團副總裁胡景暉認為，從成交量環比近兩成的萎縮量來看，4月租賃市場進入淡季的特徵明顯，而成交均價也表明淡季租金價格上漲乏力。胡景暉表示，綜合2014年前四個月整體的租賃市場情況來看，多方因素作用下促使市場租賃房源供應越來越多，北京房屋租賃市場目前的供需情況更加趨於平衡，有效緩和了過去數年間因城市人口逐年遞增而導致的城市核心區域租賃市場日趨嚴重的供需矛盾，租賃價格日趨穩定，同比和環比漲幅收窄、維持平穩。

　　事實上，受二手房成交量持續走低的影響，由售轉租的房源增多，與此同時，城市軌道交通、公共交通的不斷建設和延伸，促使沿線大量遠郊區縣的房源進入市場，由於此類房屋距離城市核心區較遠，租價整體較低且交通便捷，此類房源的大量入市有效分流了城市核心區的租房人群，緩解了城市核心區的租金上漲壓力，對平抑租金上漲起到了重要作用。而在需求方面，受北京低端産業外遷政策的影響，部分勞動力人口也隨之外遷，市區範圍部分地區供需壓力有所緩解，也有效緩和了城市核心區的租金上漲壓力。

　　對於未來的租賃市場，張大偉稱，進入5月，住宅租賃需求繼續回落，二手買賣市場整體低迷，賣轉租房源或增多，租金議價現象依然較多，租金下行壓力較大。

　　胡景暉表示，4、5月通常為租賃淡季，6月隨著高校畢業季的來臨，會轉入市場成交旺季，租賃價格也將出現一定程度的上漲。基於以往經驗，從4月租賃價格的保持平穩來看，未來5月租賃市場價格將保持整體穩定或微有下跌，變動幅度預計在2%以內。

　　京華時報記者桂瑰

　　京華時報製圖何將