通州樓盤降價只是假摔 開發商實際讓利並不多

　　“通州有樓盤下調20%甩賣，打響了降價第一炮？”近日，一則“通州房價領降”的消息，點爆了看房人的熱情。不過記者調查發現，所謂降價更多還是為了促銷做的噱頭，開發商實際的讓利並不多。不過，目前通州房市面臨成交少、客源少的局面，死扛的開發商正悄悄蓄謀調整策略。

　　1.7萬元只是平均數

　　“剩餘一樓帶躍層房源，僅售17000元/平方米。”位於通州耿莊橋的K2·清水灣，五一假期起就一直在推特價尾房，比前期開盤價“便宜”了20%的售價，更被稱為“跳水價”。

　　昨日，記者以看房人的身份，走訪了K2·清水灣。下雨的午後，十幾名銷售員圍坐在售樓處，拿著客戶資料本各自打著電話，口中説的也是“房子最便宜16000元/平方米起”。

　　“項目現在還剩6套一樓帶躍層房源，190平方米，總房款才300萬元，您算算單價多便宜。”接待記者的售樓員馬先生一開始就拋出了價格的利好，表示6套房是開發商的預留房源，因為想清掉尾房，所以優惠出售。

　　不過，記者仔細詢問後，馬先生表示，17000元/平方米只是平均數，一樓和躍層實際上是分開計價，其中一樓面積89平方米，單價28000元/平方米，和前期售價相同；半地下的躍層約100平方米，單價6000元/平方米，“折算下來非常合適”。

　　躍層面積不入房本

　　半地下的躍層為何如此便宜？面對記者“是否有硬傷”的疑問，馬先生拍著胸脯保證，雖然是躍層，但通風、光照條件都非常好，還有24小時新風系統。唯一的一點是，半地下的面積不能計入房本，房産證上只有一層的89平方米。“雖然不計入房本，6000元/平方米的價格也非常划算。”

　　馬先生接著表示，這個價格是3月份開發商才調整的，去年末躍層一直報價11000元/平方米。另外，對於剩餘的另外十幾套高層房源，他表示“暫時不賣”，價格上也不會再有優惠。

　　記者按照馬先生的介紹算了筆賬，一樓帶躍層的房源，去年年末的總價應該在360萬元，折合單價18900元/平方米。此次優惠，實際上只便宜了2000元/平方米，並達不到降價20%的水準。

　　通州新盤開發商仍在死扛

　　4月，萬科位於大興的項目以低於市場預期3000元/平方米價格入市，一度被解讀為“領跑降價”。雖然萬科隨後予以辟謠，但大興區域由於樓盤扎堆導致的競爭加劇，卻是不爭的事實。但記者在走訪通州市場時發現，因為今年來少有新樓盤入市，通州的新盤開發商目前的態度仍是“死扛”。

　　京貿國際城是通州的知名樓盤，2010年11月曾因帶頭降價，被譽為“京城第一降”樓盤。昨天下午，記者也以看房人的身份，走訪了該樓盤。就在4月17日，京貿國際城9號樓開盤，開盤均價27300元/平方米，是迄今為止最貴的一期價格。

　　樓盤銷控表上，記者看到，20天過去了，9號樓的銷售業績並不理想，“標紅”已售的房源粗略計算僅十余套，“標黃”預訂的房源略多一些，但未售出的房子至少佔到房源量的一半。可是，當記者詢問買房是否有優惠時，銷售員斷然拒絕，並客氣地把記者送出了售樓處，連來訪登記都沒做。

　　“這是通州核心區的房子，降不了。即便您是全款，也沒有任何優惠。您要覺得貴，就去土橋看看，那邊價格便宜。”

　　而另一個剛拿到預售許可證的樓盤華業東方玫瑰，新一期的對外報價也是25000元/平方米，均價和上期持平。

　　開發商蓄謀調整

　　來自中原地産研究部的統計數據顯示，通州區域一季度成交套數僅1302套，同比下跌了67%，跌幅在北京各區中最大。也正因為成交量的下調，影響了部分項目的入市節奏，一季度通州罕有新盤入市。

　　不過，死扛之下，開發商也在悄悄蓄謀調整。在華業東方玫瑰項目，一名銷售員昨日向記者表示，這次準備入市的500套房源，迄今的蓄客量剛達到400人，其中還有部分客源最後可能不會買房。“所以開發商可能再次蓄客，而且開盤時還可能有91折左右的優惠。這個力度，只在銷售大戶型時才給過一次。”

　　在二手房市場，據仲介機構介紹，目前區域內二手房房源掛牌量相比2013年四季度平均增加了30%，價格調整幅度平均也超過了5%。“目前通州區域的二手房已經出現領跌徵兆，預計本輪市場通州可能還將是調整最明顯的區域。”北京中原地産市場總監張大偉告訴記者。

　　本報記者 趙瑩瑩J201