多房企重倉布陣北京 京七條寒流恐致銷售陷泥潭

　　北京“地王季”剛過沒多久，京七條“寒流”便接踵而至。近日公佈的京七條升級了北京房地産調控，對供給端進行調控，直接衝擊了在北京地區重倉土地和項目的房企，其中就包括合生創展、融創中國、富力地産、方興地産等多家房企。值得注意的是，重倉北京地塊的房企不少偏向中高端住宅，這將令這些房企未來銷售雪上加霜。

　　銷售堪憂

　　京七條規定，北京未來今後將加快發展自住型商品住房，採取“限房價、競地價”等方式供地，套型建築面積以90平方米以下為主，銷售均價比同地段、同品質商品住房低30%左右(之前規定為20%)，年底前完成2萬套供應，明年預計完成5萬套，將佔新增供應的50%以上。

　　“顯然，此次京七條加大了供給端的供應，對商品房形成了一定衝擊，措施的出臺將加大購房者觀望情緒，促使房價增長回落。”東興證券房地産分析師鄭閔鋼稱。

　　據記者了解，此前，包括方興地産、合生創展、融創中國、富力地産、首創置業在內的多家房企均將北京視為銷售重地。

　　公開資料顯示，昔日華南五虎之一合生創展今年上半年實現銷售額55.64億元，其中北京及天津就貢獻了28.04億元，而位於北京通州的合生濱江帝景單盤銷售額達19億元。

　　而方興地産在北京擁有多個土地儲備，該公司旗下“金茂府”項目也是其銷售的重中之重。在2011年4月，金茂府一期開盤，均價為4.5萬元/平方米，不到兩小時全部售罄。2011年9月25日，均價上調0.5萬元/平方米的金茂府第二期開盤。一年之後雖然樓市政策持續收緊，金茂府再度逆市開盤，並將本期擬售價定為5.6萬元/平方米至5.98萬元/平方米。到了去年年底，金茂府以逾50億元的年度銷售額蟬聯北京市單盤銷售冠軍。

　　穆迪的一份研報顯示，今年上半年上述公司的北京合同銷量分別佔其總銷量的15%-30%。截至6月底，上述房企土地儲存量的7%-17%集中在北京。

　　該研報分析，方興地産和富力地産得益於其強流動性和高毛利潤，能更輕鬆地應對銷量和售價的下跌。而合生創展集團由於其較弱的流動性，銷量下降給其帶來的影響將最大。

　　壓低利潤

　　事實上，京七條對重倉北京的房企影響不僅僅如此，因為土地成本始終高昂，項目入市售價卻必須“低頭”。以融創中國為例，該公司9月拍出北京年內單價地王——農業展覽館地塊，該地塊樓面地價拍出了7.3萬元/平方米的單價，這也是北京土地出讓歷史上最高的樓面地價。

　　“高昂的地價成本，再加上限價，在北京項目多的公司只能通過産業化生産、降低建設成本、縮短上市週期等方式儘量爭取收益。”華南一家上市房企高層人士告訴記者。他認為，由於自住型商品房用地將佔到北京全市住宅用地的一半左右，麵粉貴過麵包的情況未來在北京地區將會時常發生。

　　鄭閔鋼也認為，年內北京地區商品房銷售出現大幅增長概率較小，房企加快開發週轉率的增長空間已不大，房企推盤速度在逐漸放緩。“隨著北京出臺七條措施，其他各地也會在調研措施上有所作為，短期這將加大市場的觀望情緒。”他説。(記者 馮堯)