業內稱北京上報房産稅試點方案接近"最後版" 擬"存量免征"

　　房産稅試點正迎來最好的擴圍時機。中國證券報記者從權威人士處獲悉，包括北京、深圳、南京、青島等城市已上報試點方案。北京今年已兩次上報房産稅試點方案，新上報的方案已接近“最後版本”。雖然上報的方案仍存調整可能，但今年下半年更多一線城市加入試點“俱樂部”的可能性較高。

　　業內人士認為，經過多輪反覆論證和籌備之後，房産稅試點擴圍的路徑逐漸明晰。其中，東部熱點城市的方案擬向增量房屋徵收，並劃定每人平均免征面積，在不觸動既有房産的情況下使試點更好地落地；中西部城市的方案則凸顯了另一種思路，即把房産稅和城鎮土地使用稅合併，對企業和單位房産按評估值徵稅。這兩種路徑雖有較大區別，但都是未來房産稅擴圍的大方向，並將在合適的時機實現並軌。據悉，北京、深圳、南京的房産稅試點方案傾向於採用“存量免征”的原則，更類似上海實施的方案。近期一線城市市場供不應求情況嚴重，房價上漲壓力較大，房産稅試點擴圍有望駛入“快車道”。

　　●多次修改不斷完善

　　北京上報方案接近“最終版”

　　自上海、重慶于2011年初啟動房産試點後，有關這一試點擴圍的消息不斷，但一直未有實質動作。今年5月，發改委相關負責人表示，房産稅試點“今年會有具體動作”，意味著試點擴圍為時不遠。

　　權威人士向中國證券報記者表示，多個城市的方案已上報至由住建部牽頭，財政部、國家稅務總局等部門參與的協調小組。經過反覆審議，將最終確定試點城市和方案，並交由國務院批復。據了解，上報方案的城市除此前披露的杭州外，還包括南京、青島等二線城市，以及北京、深圳等一線城市。

　　事實上，上述城市的房産稅試點方案並非第一次上報。據悉，在上海、重慶啟動首批房産稅試點後，高層就要求其他熱點城市擬定相關方案，為試點擴圍做準備。

　　近兩年，一些城市已經在物業稅空轉試點的基礎上，不斷完善方案內容，並擇機上報。其中，最近的一輪上報是在今年4、5月。知情人士表示，今年北京已兩次上報房産稅試點方案。在多次調整的基礎上，當前最新上報的方案已接近“最終版”。

　　業內人士表示，前述“物業稅”與“房産稅”本質上屬同一性質，由於房産稅屬於已有稅種，推進試點不需要走法律程式，因此有關部門才將“物業稅”的説法改為“房産稅”。早在2006年10月，北京、遼寧、江蘇、深圳、寧夏、重慶6省區市就率先開展物業稅“空轉”試點。一年後，安徽、河南、福建、天津四省市再次獲批房地産模擬評稅試點地區。

　　這些空轉地區都可能成為房産稅試點的後備成員。“國五條”出臺之後，對於房地産調控長效機制的建設明顯提速。按照房産稅將覆蓋所有住宅的最終目標，更多的城市需要啟動準備工作。

　　多數專家看來，房産稅試點的擴圍，已經具備了初步的技術基礎。按照住建部的計劃，包括4個直轄市、26個省會城市以及10個其他重點城市在內的40個城市，已實現個人住房資訊系統的建設和聯網，這將為以增量徵收為主的房産稅試點提供技術支撐。此外，該項工作還在向更多的城市覆蓋。

　　與此同時，按照國務院于2010年提出的“逐步對居民住宅徵收房産稅”的思路，財政部也在對現行的《房産稅暫行條例》進行修訂，不再對居民個人住房免征房産稅。有分析認為，這一力圖從現有法規中清除障礙的舉措，同樣可能在今年取得突破。

　　●兩種路徑殊途同歸

　　個別城市可能實行存量徵收

　　作為一個地方稅種，各地上報的房産稅試點方案不盡相同，但從此前披露的“杭州版”房産稅方案，不難看出房産稅試點的整體推進思路。按照杭州市上報的方案，房産稅從家庭第二套住房起徵，存量免征。其中，每人平均60平方米以上的普通住宅，擬徵稅率為4%。，豪宅的擬徵稅率為8%。。上述方案確定的“存量免征”原則，以及兩檔稅率劃分，與上海的房産稅試點方案頗為類似。

　　另據了解，北京、深圳、南京等地的房産稅試點方案，同樣採用了“存量免征”的原則。

　　分析人士認為，這種思路的主要考量在於有助於試點的順利落地。據悉，不少大城市房屋權屬關係複雜，且擁有多套房的業主為數不少，若對存量房屋徵收房産稅，不僅難以理清上述權屬關係，更容易引發有房一族抵觸。

　　但知情人士表示，在個別東部城市的方案中，不排除房産稅向存量徵收的可能。但其前提是劃定每人平均免征面積，使房産稅向高收入人群徵收，不給中低收入群體增加負擔。

　　相比之下，中小城市的房産稅試點則是另一種思路，這種思路早在2011年就現端倪。2011年底，國家稅務總局確定了次年的四項重要稅收政策改革工作，其中一項便是：在湖北、湖南兩省開展房産稅、城鎮土地稅合併的改革試點，對企業和單位房屋按評估值徵稅。這表明湖南、湖北的房産稅試點，重點在於稅制的制度改革，與上海、重慶以及多數東部城市的側重點有很大不同。

　　今年年初，湖南湘潭傳出即將啟動房産稅試點的消息，改革對象涉及企業和事業單位，暫不涉及個人房産。而湖北的試點城市，外界普遍猜測為鄂州。據悉，上述兩地的方案均已上報。

　　業內人士如此解讀兩種方案的不同：多數中西部城市房價不高，上漲壓力也不大，若貿然啟動房産稅試點面臨“師出無名”的尷尬，但避開個人住房就不存在上述問題。

　　在當前房地産領域稅種繁多的情況下，擴容房産稅有憑空“加稅”的嫌疑。湖南與湖北的試點方案，採用合併房産稅和城鎮土地使用稅的做法，同樣有著易於執行的考量。

　　據了解，在高層確定的房産稅試點方向中，“兩稅合一”和“住宅普徵”均為遠期目標。本著先易後難的原則，未來的試點方案將可能針對不同城市的特徵，從這兩個方向分別入手。但在合適的時機，兩種路徑最終會實現並軌。

　　●時機難逢擴圍提速

　　京深有望領銜新一輪試點

　　國家統計局的數據顯示，5月全國70個大中城市中，有69個城市的新建商品住宅價格實現同比上漲；其中，四個一線城市的漲幅均超過10%，其中廣州、北京漲幅超過15%。

　　這組數據的發佈，為房産稅是擴圍又提供了新的猜想。業內人士認為，當前正是房産稅試點擴圍的好時機。一方面，一線城市房價偏高，“國五條”在落實中又不甚理想，急需出臺新的政策調控房價；另一方面，經濟增長疲弱，若調控房地産市場，不宜動用嚴厲的政策。相較之下，房産稅是最合適的選擇。

　　長期以來，地方政府對徵收房産稅的態度不夠積極，導致滬、渝房産稅試點兩年後，始終沒有實質性推進。其邏輯在於，房産稅表面上雖可以增加地方財政收入，但會降低當地的房地産投資熱情，影響土地出讓金和房地産稅收這兩項重要財源，兩者相比得不償失。

　　知情人士表示，早在首輪房産稅試點之時，地方政府的態度便不甚積極，動輒以“影響投資環境”為理由施加阻力。直到“國五條”出臺之後，這一工作才得以加速推進。

　　有觀點甚至認為，由於準備較為充分，此輪房産稅將可能在較大範圍內試點，涵蓋北京、深圳等一線城市，以凸顯高層推進試點的決心。

　　中國指數研究院表示，在“國五條”為調控加碼的背景下，房産稅試點的城市將重點選擇調控下供需矛盾依然趨於緊張、房價上漲壓力較大的一二線城市，如深圳、杭州、南京等。從試點方案來看，目前趨勢將仍以增量為主，但未來會從增量逐步擴展到存量，稅率也會由目前的0.5%左右逐漸有所提高。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉則認為，近期北京試點房産稅的可能性較大。不僅由於北京的房屋資料數據庫已相對充實，而且在商品房預售管控的前提下，北京樓市存在嚴重的供不應求情況，市場供需關係急需通過稅收政策進行調整。

　　按照多數分析人士的觀點，短期房産稅難以取代土地出讓收入，但其可在一定程度上改善供需關係。另據了解，隨著對房地産調控長效機制建設的強化，個人住房資訊系統、存量房評估系統等相關的配套系統建設正在加速，房産稅試點擴圍有望駛入“快車道”。

[責任編輯： 雍紫薇]