北京樓市放量“探春” 高端項目需求強勁

　　北京樓市從本週開始正式進入一年一度的樓市小陽春，相比3月天氣春寒料峭，樓市持續高漲的需求已提前使得各大售樓處一片春意盎然。從3月下旬開始，房企推盤“探春”，讓2013年樓市行情來得比往年更早一些，相比去年買賣雙方同期濃厚觀望氛圍，今年樓市“探春”將是供需兩旺的高起步。

　　3月18日，國家統計局公佈2月份我國70個大中城市住宅銷售價格變動情況。數據顯示，70個大中城市中，新建商品住宅（不含保障性住房）價格環比上漲的城市有66個，比上月擴大13個，最高漲幅達到3.1%，比上月擴大了0.9個百分點；價格環比下降的城市有1個，持平的城市有3個。新華社記者 彭昭之 攝

　　度過了季節性的傳統淡季之後，北京樓市從本週開始正式進入一年一度的樓市小陽春。相比3月天氣春寒料峭，樓市持續高漲的需求已經提前使得各大售樓處一片春意盎然。從供應看，從3月下旬開始，房企整裝待發，推盤“探春”，新盤加推力度開始明顯提速，正式進入項目推盤的高峰期。龍年翹尾，讓2013年樓市行情來得比往年更早一些，而相比去年買賣雙方同期濃厚觀望氛圍，今年樓市“探春”將是供需兩旺的高起步。

　　□現狀

　　市場需求旺盛

　　與以往樓市傳統淡季不同的是，今年1月份以來，北京樓市以高起點起步，商品住宅成交依然維持高量，新增供應量持續處在低位。

　　據北京市住建委統計數據，1月1日至3月10日，北京新建純商品住宅(不含保障房)網簽18171套，創2005年以來最火熱開局。1、2月份成交同比上漲之後，樓市成交在上半月再度上揚。機構統計顯示，截至3月15日，3月上半月北京商品住宅共實現成交6056套，比去年同期上漲122%， 成交面積67.08萬平方米，同比上漲117%，成交均價19564元/平方米，同比上漲4%。

　　與旺盛的市場需求相比，樓市供應卻明顯掉隊，在經歷年前供應淡季之後，雖然春節過後各項目紛紛進入新一輪銷售週期，項目入市數量相比前兩個月出現明顯增長。受到市場價格水漲船高的刺激，部分久未開盤的項目也紛紛開始“整裝入市”，包括華僑城、融科鈞廷、北京新天地等。不過，從春節至今的樓市供應看，入市項目均為老項目後期，難覓純新盤蹤影。對於樓市供應緩步增長的態勢。亞豪機構副總經理高姍分析認為，供應增長節奏放緩一方面是由於土地供應不足，另一方面則是受到新一輪調控政策影響。

　　由於2月、3月新開盤項目寥寥無幾，只有近十個樓盤取得預售證，由此導致樓市供需缺口擴大。鏈家地産統計顯示，截至目前，1-3月新增商品住宅期房總供應量僅5293套，同比下降8%。而成交量已達21325套。短期供銷比高達1:4。需求旺盛，而供應短缺並滯後。預計4月份，會有較多項目入市補充。

　　□需求

　　二手房需求轉移至新房

　　新房、二手房市場的走勢出現分化：相比新房成交穩步上升，二手房在經過一輪成交高峰之後，近期成交開始明顯下滑。根據北京住建委的網簽數據統計，上周（2013年3月17-23日）北京全市二手住宅網簽總量為10070套，環比前一週的網簽量下跌了23.3%。

　　北京二手房市場逐步降溫，麥田房産成交數據也顯示，上周望京、酒仙橋、亞運村等商圈成交量有所下滑。北京麥田房産市場研究部經理張葉松分析，從近期網簽量來看，二手房交易熱度已有明顯下滑，經過本次的集中放量後，二手房交易量將在下月大幅回落。中原地産市場研究部總監張大偉認為：從目前市場情況來看，新政的威懾作用已經逐漸出現，二手房雖然依然延續之前的末班車現象。在新建住宅市場並未出現全國普遍的二手房需求轉移到新建住宅市場的現象。

　　不過，記者調查發現，隨著二手房價格節節攀高，此前有不少人打算購買二手房的購房者將目光轉移到新房市場。仲量聯行的分析認為，中長期看，由於剛性需求仍需釋放，更多首次置業的購房者會傾向於選擇購置新房。

　　對於當前樓市需求能否繼續維持旺盛態勢，有不少人表示憂慮。業內人士分析，在春節後集中網簽，同時部分二手房購房者涌入新房市場，促成新房市場升溫。但隨著北京細則的落實，北京新房交易量可能回落。

　　□供應

　　剛需、高端雙雙放量

　　隨著近期開盤項目的陸續增多，3月以後，商品住宅市場將逐漸走出供應淡季，4月新盤入市量將出現一定幅度增長。

　　機構統計顯示，4月份北京住宅市場預計將有35個項目入市銷售，其中包括中冶·藍城、公園6號、唐源·雲居、中建·國際城等在內的11個純新盤項目，以及包括天潤福熙大道、萬通龍山逸墅、中國水電·雲立方、北京城建·世華泊郡等在內的24個老項目後期。

　　事實上，上周樓市供應放量已經看出供應增加跡象，據亞豪機構統計數據顯示，上周開盤的9個項目，累計新增供應套數2338套，新增供應面積21.52萬平米，環比之前一週分別增加了28%、36%。截至上周，3月份北京開盤項目總數量達到了24個，3月共增加商品住宅供應5342套，新增供應面積達50萬平米，已接近1、2月份市場供應總量的雙倍。

　　在4月份即將入市的項目中，剛需項目將進一步擴大供應，鏈家地産統計顯示，剛需盤仍為供應主體。4月計劃開盤項目中，有88%都在五環以外，4月份計劃開盤項目中，有接近半數未給出定價。

　　在連續數月中低端剛需項目充斥市場之後，4月預計入市項目當中中高端項目所佔比重明顯增強，其中包括望京·金茂府、東湖灣、華潤·西元九里、國瑞城、龍湖·長楹天街，價格從40000-60000元/平方米不等。除去這些高端公寓項目之外，別墅供應量4月份也將出現突破，九章墅、旭輝·禦錦、亞運新新家園別墅等6個別墅項目預計入市，將一舉打破別墅産品連續兩月“零供應”的窘境。

　　□專家觀點

　　蘭德諮詢總裁宋延慶

　　去存貨仍然

　　是年度主題

　　分析176家上市房企和蘭德諮詢“22036企業數據庫”中44家非上市公司的存貨情況，我們得出的第三個結論是：2012年行業企業的存貨量繼續上升，但結構性、差異化特徵愈發明顯，而去化速度也略有加快。房地産企業2013年所面臨的困境：資金壓力雖然趨緩，但政策和銷售壓力猶大；存貨量持續增加，這兩大因素已成為高度關聯、相互夾擊的突出問題，也將會導致企業業績進一步分化。面對調控常態化和競爭越來越激烈的市場，企業面臨的新挑戰是，如何確保把房子賣出去，先爭取活下來；其次是如何做大做強，活得更健康、更優雅。因此建議企業要注意市場佈局和産品結構的前瞻性和均衡性，由此可以預測並建議房地産企業，2013年在“降本增效”的同時，去存貨仍然是年度主題。

　　中國房地産學會副會長陳國強

　　調控政策將改變

　　市場預期

　　對新房市場而言，不同城市的市場供求狀況和庫存量存在非常大的差別。一二線城市現在面臨是增加供應的問題，大部分三四線城市則面臨如何去庫存的問題。在這樣一種差異化的市場狀況面前，政策的影響同樣會有明顯差異化的表現。不過，即使是一線城市，今年樓市傳統的小陽春將會與新一輪細則出臺疊加，隨著政策進一步從嚴，這必然轉變市場預期。當前影響首先使得過熱城市成交量有所降溫，從影響市場成交量其後影響到開發商對市場的定價策略，從而轉變市場預期。

[責任編輯： 雍紫薇]