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余豐慧:房貸稅收新政能否救得了樓市

2015-03-31 15:06 來源:中國經濟網 字號:       轉發 列印

  昨日,央行、住建部、銀監會三部門發佈了《關於個人住房貸款政策有關問題的通知》。同一天,財政部、稅務總局同步調整了個人住房轉讓營業稅政策。市場猜測多日的救市組合拳終於重拳出擊。

  從2月份房地産行業數據出臺後,市場就紛紛傳出包括房貸、公積金、稅收等政策進一步放寬的消息。房貸政策的核心在兩點:首要的是首付款比例,這決定房貸在量上是否寬鬆,即貸款的絕對金額能達到多少;次要的是利率,決定著貸款價格高低,即成本大小。

  這兩點相比較,首付款比例比利率還重要,房貸政策鬆緊的關鍵還得看首付款比例的寬嚴。

  從2014年9月底開始,央行拉開新一輪放鬆房貸政策的序幕。當時央行、銀監會發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》,對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的家庭,為改善居住條件再次申請貸款,銀行業金融機構執行首套房貸款政策。

  而本次三部門在此基礎上更大力度放鬆了首付款比例。昨日的通知規定:“對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭,為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房,最低首付款比例調整為不低於40%”——這一新規大大超出市場預期,比此前的60%直降20個百分點。市場此前預期第二套住房首付款比例可能放鬆到50%。

  此外,三部門明確規定未結清首套房貸款就可以貸款購買第二套住房,實質上是允許居民貸款購買兩套住房。

  同時,公積金貸款的放鬆程度也大大超過市場預期。購買首套普通自住房,公積金貸款最低首付款比例降為20%,超過商業銀行作為風險衡量的30%底線;對擁有1套住房並已結清相應購房貸款的繳存職工家庭,為改善居住條件再次申請住房公積金委託貸款購買普通自住房,最低首付款比例為30%。

  首付款比例大幅度下調,商業銀行執行和落實上要比降低利率有主動性。降低房貸利率的話,是讓銀行讓利給購房者,銀行不會有積極性;而降低首付款比例,是擴大銀行房貸規模,有助於增加收入和利潤,銀行當然樂意和積極貫徹落實。

  房貸政策歷來是刺激樓市的猛藥,此前也屢成房價上漲的“核武器”。

  按照一般的邏輯,房地産刺激政策會對市場復蘇和房價上漲起到助推作用。不過,這一次的新政是否還會起到同樣的效果呢,筆者倒認為未必會如此。

  對於房貸政策接連祭出大招,市場可能會有另一種解讀,那就是折射出房地産市場已經低迷到非常嚴重的程度,甚至折射出房價下跌的大勢不可逆轉。在買漲不買跌的心理之下,也許會出現越跌越不買,越救市購買力越不買賬的情況。絕對不能排除市場出現類似心理反應和預期的可能性。

  還需要考慮的是,本次房貸政策首付款比例大幅度降低的同時,住房稅收政策也在同步放鬆。財政部、國稅總局3月30日下發了《關於調整個人住房轉讓營業稅政策的通知》,將二手房營業稅免征期限由5年改成2年。房貸和稅收組合拳出擊,市場應該會迅速做出反應。

  但該政策的效果同樣具有複雜性。按照常理,房地産市場和二手房價將會出現復蘇和反彈。但另一方面,這畢竟是政府向購房者作出了讓利,二手房購房者實際的負擔將有所降低,同時又無需由售房者承擔成本,因此對市場真實的效果還有待觀察。

  如果房地産市場對這次超預期的組合重拳仍然不買賬的話,未來不排除會有措施更硬的調控舉措繼續出臺。

  但也有幾個擔憂不免浮現出來:在房價本來就未現多大幅度下跌的情況下,房貸、稅收政策全方位放鬆,假如出現房價報復性反彈,工薪階層會更買不起住房,這一現實將如何解決?貨幣信貸繼續大幅流向房地産領域後,一旦金融泡沫風險加大,又該如何應對和化解?在信貸、稅收組合重拳刺激下,可能會使得房地産成為最吸金的行業之一,疊加當前股市走牛的因素,假如大量資本都流向房地産行業和股市,會進一步加劇實體經濟融資難,經濟結構調整和轉型無疑會受到影響和干擾,這又該怎麼辦?

  對於上述三個問題,還需要相關管理部門拿出更大的智慧來加以應對和解決。

[責任編輯: 王君飛]

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