佳兆業資金鏈危局 或成首個美元債違約中國房企

　　今日2600萬美元債息支付堪憂

　　⊙記者 朱楠 ○編輯 邱江

　　港股上市房企佳兆業破産重組的傳聞，讓持續發酵兩個月之久的佳兆業危機達到了最高潮。雖然公司已辟謠，但佳兆業的“被破産”風波絕非空穴來風。在經歷了掌門人辭職、在售房源被鎖、上海青浦項目被賣、合作夥伴退出，尤其是一系列負面消息最終觸發公司首例債務違約後，佳兆業危機四伏的處境已無法掩飾。今天，公司一筆2600萬美元的到期債權利息面臨支付，佳兆業或將成為首個美元債券違約的中國房地産企業。

　　“料到2015年會有房企陷入危機，但沒想到第一家會是它。”有業內人士如此感嘆。2015年，將是房企值得警醒的一年，尤其是那些資金鏈壓力較大的中型房企，其市場風險正在加大。

　　除深圳外項目均正常在售

　　1月6日晚間，“佳兆業即將破産重組”的消息充斥業內。當晚10時許，佳兆業集團迅速做出回應，通過微信公共賬號否認該消息。1月7日，佳兆業發佈公告正式否認破産重組傳言。

　　記者昨日從佳兆業集團總部人士處獲悉，目前除了深圳項目自2014年12月21日起被當地房管部門鎖定，至今無法正常銷售外，其餘位於上海、佛山、成都等其他城市的項目仍在正常銷售，集團總部及各地分公司也正常運作。

　　即便公司在第一時間對破産傳聞予以澄清，但關注佳兆業風波持續進展的人並不會對這次“被破産”感到奇怪。“從目前來看，公司破産重組的可能性似乎很大，但不到最後還是難下定論。”有佳兆業內部人士向記者透露。

　　而生命人壽入主佳兆業後的動作或將直接影響公司命運。就在2014年12月4日，佳兆業公佈郭氏家族將其持有的11.21%公司股份轉讓給生命人壽全資子公司，轉讓後，郭氏家族合計持有佳兆業49.28%股份，而最大單一股東生命人壽持有29.96%股份。據記者了解，目前生命人壽方面的葉列理擔任佳兆業董事會聯席主席，雷富貴為公司董事會執行董事，在佳兆業內部人士口中，他們已是佳兆業的實權派。

　　房源被鎖令“舊改王”突陷泥淖

　　在一位房企人士看來，佳兆業是一家運營良好、現金流穩定、且頗具規模的上市公司，尤其是其2014年深圳在建商品房銷售冠軍的驕人業績，令人無論如何也想不到在短短兩個月時間內公司突然面臨破産重組。更何況，作為深圳知名的“舊改王”，公司盈利能力一向頗受市場認可。

　　或許註定是“成也蕭何，敗也蕭何”，靠舊改站穩江湖地位的佳兆業此次面臨的難關也逃不開舊改。眾所週知，舊改項目能提供優質和廉價的土地，並且很多舊改項目都位於市區核心地段，商業價值非常高，期中利潤空間巨大。而國土資源部給廣東的特殊政策，允許採用協議出讓供地，不少舊改項目顯得不那麼透明，良好的政商關係成為項目成功運作的關鍵。

　　業內由此普遍猜測佳兆業突然深陷泥淖或許與深圳當地官員貪腐案有關。雖然目前這一説法尚未得到官方證實，但自佳兆業危機爆發以來，從當地房地産部門針對公司的非常規手段，或許能看出蛛絲馬跡：2014年11月28日，佳兆業在深圳的上千套房源被深圳市政府鎖定；12月4日，佳兆業兩家位於深圳的子公司被政府限制轉讓股本權益；12月8日，佳兆業申請重續國家一級資質證書被暫停處理；12月21日，深圳市政府再次加碼對佳兆業的“管控”，佳兆業在深圳幾乎所有的地産業務被叫停。

　　今日或面臨再度違約

　　由於深圳所有在售房源被限制簽約，並且所有已開發或待開發項目被叫停，必將導致佳兆業在深圳市場的銷售回款受到極大影響。2014年全年，佳兆業憑藉被限制簽約的幾個項目在深圳市場實現了約73.57億元的銷售額，成為當地銷售冠軍。但是，目前並無任何緩解跡象的業務停滯將導致這部分銷售金額難以回款，同時受影響的還有一些已有較大投入的舊改項目，被政府叫停後會使大筆資金被套牢，造成佳兆業短期資金壓力加劇。

　　由此造成的危機迅速惡化。原集團主席及創始人郭英成的辭職率先觸發了匯豐銀行4億港元(約合3.2億元人民幣)海外貸款的強制性還款，這也是今年國內首單債務違約。隨後，佳兆業又于1月6日宣佈，兩名項目夥伴通知，稱佳兆業已違反合作協議，要求退回他們已支付的12億元人民幣費用。

　　而就在今天，佳兆業將面臨支付一筆約2600萬美元(約合1.61億元人民幣)的利息，這筆利息由佳兆業在2013年1月發行的一筆7年期、票面利率10.25%的5億美元(約合31.05億元人民幣)票據所産生。Lucror Analytics Pte亞洲高收益率研究主管Charles Macgregor表示：“考慮到佳兆業上周已經還不起貸款，公司逾期付息的可能性極高。”若佳兆業無法按時支付2020年到期債券的利息，將成為首家美元債券違約的中國房地産企業。

　　據銀行從事外幣交易業務的人士透露，佳兆業集團的債券收益率較前幾日仍不斷攀升。截至下午4時左右，一隻在新加坡交易所上市交易的、代碼為4OZB的佳兆業可轉債收益率最高升至122.32%。

　　中型房企資金風險值得警惕

　　“對於如今的佳兆業來説，破産重組未嘗不是最好的選擇。”一位資深業內人士認為，目前佳兆業危機四伏，但一旦破産重組程式啟動，債務支付將得以延緩，債權人出於保護自身債券價值的初衷，也會暫緩逼債。企業贏得了寶貴時間之後，可以採取措施將優質資産兌現，將劣質資産剝離，各方利益或可獲得最大化。破産重組，將為佳兆業重生提供一種可能。

　　對房地産行業來説，不論佳兆業未來命運如何，2015年都是值得警醒的一年。儘管從表面上看，佳兆業此次系列違約事件與其董事長郭英成被調查有關，但也有業內人士認為這是中國房地産行業風險集中釋放的前兆；而且，在2014年底多家機構的研究報告均將房地産行業繼續下行列為中國2015年最大的經濟風險之一，甚至引發系統性金融風險。

　　此外，由於中小房企資金鏈的收緊，大型房企的財務狀況相對優化，2015年將成為房企兼併重組的大年。如佳兆業為斷臂求生剛剛出售的上海青浦項目，接盤方就是上海萬科。