“棄房斷供”難以將包袱一甩了之

　　截至目前，珠三角地區六省市各級人民法院審結了79件“棄房斷供”案，其中貸款金額最高為600余萬元，平均貸款額度約為22萬元。 本報記者 王越/攝

　　“棄房斷供”、“拋房救業”等情況的出現，根源還是在於相對低迷的市場形勢。雖然“棄房斷供”不足以對總體市場産生明顯的作用，但這類情況很可能帶動悲觀預期在區域業主中的蔓延，從而進一步引發拋售潮的出現。此外，雖然“棄房斷供”尚未成為普遍現象，但房地産抵押貸款逾期率和逾期額在上升。

　　為了賺取差價 投機炒房者往往會“追漲殺跌”

　　本報記者 海 燕

　　近日，隨著部分城市房價回落，浙江、江蘇、福建等地陸續出現因資金吃緊而“斷供棄房”的情況，不少業主因個人按揭貸款逾期未還被銀行起訴。

　　統計顯示，今年截至目前，珠三角地區六省市各級人民法院審結了79件“棄房斷供”案，其中貸款金額最高為600余萬元，平均貸款額度約為22萬元。在這79件案件中，有38件案件是購房者買房不到三年就開始停止還貸。

　　“這些住宅購買時價格多在300萬元以上，投資比例高。現在房價跌了那麼多，每個月要還的貸款都是幾萬元，未來還要還幾百萬元。所以不少人覺得，長痛不如短痛，就算虧損一些首付和已經支付的利息，也還是扔給銀行算了。”珠海市中級人民法院主審法官如此表示。

　　“斷供棄房”開始蔓延

　　“棄房斷供”是指業主以個人按揭貸款購買的房産，當房産價格下跌已經成了負資産，業主不再按期還款，房屋作為抵押品被銀行收回。記者梳理髮現，涉及該案件的業主普遍名下都有兩三套房屋，名下的房屋用於投資的比例較大。除了一部分沒有辦理産權證的涉訴房産被開發商以相對較低的價格回購外，剩下的房屋基本都進入了網路司法拍賣程式。除了住宅投資斷供情況較多外，商鋪因生意不好租不出去而斷供被放棄的案件也不少。

　　據房地産研究院數據顯示，1至6月，全國商品房成交均價同比下降0.8%，較1至5月加大0.1個百分點，其中住宅成交均價下降1.5%。即使是在全國橫向比較，上述棄房斷供的城市也是房價下跌幅度較大的城市。

　　在房價普降的大背景下，“斷供棄房”開始蔓延開來。

　　江蘇無錫天元世家西區6幢22單元901號房産；權利限制情況：江蘇無錫崇安區人民法院查封，抵押權不詳；起拍價：1855200元……這是挂在淘寶網司法拍賣專題上的一個頁面，也是崇安區人民法院新近挂出待拍的一個新房産項目。隨著拍賣時間的越來越近，位於無錫天元世家這一高檔項目的這套面積168平方米以上的大戶型，將在原戶主斷供後等待競拍者購走。

　　這僅僅是無錫崇安區法院挂出的眾多因斷供而被查封拍賣的眾多房産之一。在近百項網上司法拍賣物品中，涉及房産的佔到了八成左右。這一數據呼應了“房貸斷供”案件數。

　　儘管拍賣網站沒有説明這些房産因何被查封拍賣，但是法院調查顯示，這些房産多是斷供房，且90%以上是空置毛坯房，其中又有很多是沒有産權證的。業內人士分析稱，這樣做就是為了避免交各種稅款，方便轉手出售，投資意圖明顯。

　　“到無錫炒房的外地炒房客太多了，周邊的安徽、上海、浙江都有，更遠的還有福建的。”一位在無錫從事房地産銷售十多年的資深人士表示，總體上來説，無錫房價高於一萬的樓盤，都很有可能是炒房客的目標。

　　類似的現象同樣蔓延到了沿海城市。

　　2010年，邱先生向銀行借了144萬元，在浙江余姚市政府周邊的君悅國際花園小區買了套房子，貸款期限15年，每月要交月供1.1萬元。　　　

　　但從今年5月開始，邱先生突然停止繳納月供。連續三個月停繳後，銀行向余姚法院提起訴訟，要求他歸還本金及利息，總計120萬元。

　　“房價跌得厲害”，是邱先生停止供房的重要原因，他表示，“降價如此多，每月還要繳納利息給銀行，為此，實在是無力還款。反正房子不要了，無論法院怎麼判，我都沒有意見。”

　　像邱先生一樣，因為欠銀行的錢已經超過了房屋的市值，或者至少不能適應自己眼下的財物狀況，使自己的房子被司法拍賣的並不在少數。不少城市的仲介機構也因此多出了不少走司法程式拍賣的房子，這些房子的單價普遍比市場價低出不少。

　　“不是不想供，而是根本無力償還，只能放棄。”購房者普遍這樣表示。

　　業主棄房將得不償失

　　上海易居房地産研究院研究員嚴躍進認為，在樓市持續下跌時，“斷供棄房”現象增多是必然。究其原因，部分業主確實是因資金原因導致“無力還款”，還有一部分是因為一些業主當初是奔著投資目的購房，當房價下降導致房産價值低於抵押貸款時，投資者不再看好房價走勢，就把風險轉嫁給銀行，以減少自己的損失。其次，此前商業銀行對購房者的信貸資格審核不嚴。從實際情況看，很多銀行在給購房者的評估過程中，往往面臨打分不嚴、評估值注水的情況，最典型的就是購房者收入狀況是可以造假的。這往往使按揭貸款的能力被虛假抬高，進而使後期的還貸面臨壓力，壓力大到無法承受時，“斷供棄房”就出現了。

　　即便如此，專家仍提醒，對購房者而言，不能輕易將“斷供棄房”作為甩包袱的手段。如果房屋拍賣得到的資金不足以償還銀行貸款時，法院還是會追繳業主的其他資産來償還貸款。銀行起訴所産生的高額律師費一般也會被判由被告業主承擔。

　　首都經濟貿易大學教授趙秀池就表示，從杭州的斷供者來看，購房者大多是炒房投機者，購買的房産是杭州位置、交通都比較好的“豪宅”，最小面積也有170多平方米，大的有300多平方米，他們買房的目的是為了賺取住房價差，並不是只有一套住房的剛需人群。追漲殺跌是投機者的本性，在房價上漲時，他們不斷買進，以首付款作為金融杠桿，去撬動鉅額的利潤所得。他們的投機行為，對市場起著助漲助跌的作用。

　　其次，斷供者會進一步加劇銀行金融風險，並影響首套房和改善性剛需者的貸款訴求。銀行是建立在信用基礎上的，銀行是資金供求者的一個橋梁，起著一手托兩家的作用。斷供者則打亂了銀行這種資金鏈，使銀行經營行為不能正常進行。而斷供者失信行為一旦達到一定的規模，則會導致銀行虧損甚至倒閉，進而引發全國甚至全球金融風險及經濟危機。

　　此外，從業主個人層面看，“斷供棄房”雖緩解了個人風險，但業主的損失著實不小。首先是房子可能被沒收；其次是首付款、月供、契稅、維修基金等付諸東流；最後是個人信用會出現污點。特別是隨著我國信用體系越來越完善，信用污點將會影響業主未來的工作生活。目前，住宅市場的杠桿率偏低，普通購房者首套房首付需付三成，二套房首付要六成以上。這就意味著，除非購房者能確認房價大跌30%以上，否則“斷供棄房”行為並不理智。

　　事實確是如此。從司法途徑上看，法院一般會判決解除合同並限期還剩餘本息罰金及做出違約行為罰款。如被告不履行上述債務，原告有權以被告名下的房産或以拍賣、變賣該房屋的價款優先受償。此外，如被告涉及多個類似案件且拒不還款，或有可能進入誠信“黑名單”，以後將長時間內無法在銀行貸款買房及辦理其他業務。

　　透明售房網數據顯示，2014年一季度杭州二手房成交均價為每平方米18300元，而二手房每平方米跌幅在1000元至3000元。也就是説，杭州二手房的最大跌幅僅在16%，業主如果棄房將得不償失。

　　應關注“斷供棄房”現象

　　值得一提的是，“棄房斷供”意味著某種市場信號。截至今年6月底，全國個人購房貸款餘額為10.74萬億元。一旦“棄房斷供”違約風險蔓延的話，那對銀行的影響將是災難性的，銀行壞賬或將大幅度上升，甚至衝擊整個金融體系。

　　房地産貸款中個人購房貸款佔據大部分。就全國來説，個人購房貸款佔整個房地産貸款的66.5%。房地産一直以來都是引爆金融危機的主要原因，個人住房貸款大幅度違約多是導火索。如果將來發展到銀行收回一批房子時，那拍賣都會很難。按揭貸款風險必將暴露出來。

　　不過，上述風險是建立在大規模的“棄房斷供”存在的基礎上的。現實情況是，目前樓市的狀況並不支援這一説法，就目前按揭貸款風險，從地區上看，主要是溫州、鄂爾多斯等此前泡沫大的少數二三線城市，最近被披露的東部地區也僅僅只是出現苗頭而已。從總體看，個人購房貸款“棄房斷供”現象只是個別城市、個別地區的個別現象。

　　記者注意到，就目前房價走勢看，除了溫州、鄂爾多斯等少數二三線城市呈現出30%左右的跌幅外，其他城市房價僅僅是滯漲或者説穩中稍稍下跌掉頭而已。其次，在近期各地以放開限購政策為主的措施頻出後，一些地區交易量回升、開發商正在醞釀漲價。

　　因此，按揭貸款總體風險可控。

　　但對地方政府來説，還是應密切關注“斷供棄房”這一現象。目前，一些地方放鬆限購，希望刺激住宅銷量增長，帶動房價上行。但僅靠刺激政策，不利於房地産市場長期健康發展，寄望于讓投資客買房，從而消化市場庫存顯然有悖調控初衷。“斷供棄房”多為投機客資金鏈斷裂引起，便是明顯例證。因此，在目前各地調控房地産市場過程中，必須警惕鬆綁限購之後投機行為的死灰複燃。從根本上説，政府要力爭避免房地産市場出現大的波動，既要防範“斷供棄房”現象導致的金融風險擴大，還要避免金融機構過度緊縮住房貸款，打擊了市場合理的住房信貸需求。必要時可考慮出臺專門的政策，支援剛需購房抵押貸款。

　　面對“棄房斷供”，銀行更應主動與業主、開發商商議，提出處理“棄房斷供”貸款的變通措施。當“棄房斷供”大面積出現時，銀行要果斷出手，儘快低價拍賣掉砸在手中的商品房，一方面可儘量地挽回損失，另一方面或可儘快讓房價回歸正常，促使樓市平靜下來。開發商應綜合考慮價格下降的風險，溫和下調房産價格，配合銀行做好“棄房斷供”房産的拍賣、變現工作。至於拍賣房産的資金分配，應按合理、合法、權益公平的原則進行規範分配和操作，既使各方利益保持平衡，又使“棄房斷供”不會大面積蔓延。

　　實際上，此前央行、銀監會相關負責人就對可能發生的“斷供棄房”做出過預警。不過，相關預警更多是提醒商業銀行進行風險摸底、開展壓力測試，盡可能防止帶來風險，並不能根本杜絕“斷供棄房”。業主“斷供棄房”是主動的，商業銀行往往是被動的，提醒商業銀行注意風險只是在貸款“入口”的環節努力。

　　值得一提的是，德佑地産研究總監陸騎麟表示，“棄房斷供”、“拋房救業”等情況的出現，根源還是在於相對低迷的市場形勢。雖然“棄房斷供”不足以對總體市場産生明顯的作用，但這類情況很可能帶動悲觀預期在區域業主中的蔓延，從而進一步引發拋售潮的出現。此外，雖然“斷供棄房”尚未成為普遍現象，但房地産抵押貸款逾期率和逾期額在上升。多家銀行授信管理部門已明確表示將加強監控、嚴格審批房貸申請。一位監管部門人士表示，銀行信貸品質跟房地産信貸品質高度正相關，商業銀行今後可能不再把房貸當作優質貸款了。