時評：京津冀協同發展中的投資機會

　　高銀天下商務區效果圖

　　天津之眼夜景

　　進入2014 年，京津冀協同發展浪潮漸起，先是三地協同發展上升成為國家戰略，據財政部測算，京津冀協同發展，未來6年需要投入42 萬億元人民幣，京津冀協同發展將迎來巨大的投資機會。但是該如何挖掘和尋找京津冀中的投資機會，卻是件值得深思熟慮的事情。國內眾多證券公司研究機構認為，房地産行業是最值得關注與投資的方向。

　　京津冀經濟圈中的投資機會

　　毋庸置疑，京津冀協同發展戰略作為一項國家戰略提出，正如“西部大開發”戰略一樣，對資本市場的影響將是深遠的。最近國內多家證券公司研究所發表研究報告稱，京津冀協同發展的加速進行，將為證券市場帶來難得的投資主題，房地産、環保、交通和城建多個領域的投資機會凸顯。

　　眾所週知，房地産業是京津冀協同發展影響最直接的一個産業，也是機構最為看好的行業。申銀萬國證券分析稱，京津冀協同發展將帶來年均約5000萬平方米的新增住房需求。目前京津冀都市圈的城鎮化率僅58.9%，遠低於長三角都市圈和珠三角都市圈的67%和67.4%。隨著協同發展的深入，無論是住宅開發、商業開發、辦公開發甚至是一部分的工業開發，都將是區域內房地産開發的熱點。眾多有實力的房企都不會漠視這個巨大的機會。

　　除了普遍看好房地産行業外，建材建築行業、交通運輸行業、商貿零售、鋼鐵及機械製造業等也紛紛被各機構看好，並認為京津冀協同發展將給這些領域帶來可以預期的投資機會。

　　此外，環保領域也是機會雲集的行業。近年來環境污染問題一直阻礙著京津冀地區的發展。以霧霾為例，有統計顯示，2013年年均PM2.5濃度最高的10座城市中，有7個位於河北省。

　　在京津冀協同發展發展的大背景下，從國家到地方，從政策到科技，多方面著力三地環境治理就顯得尤為重要。平安證券稱，區域性的污染治理工作對相關部門提出了更高要求，同時也為相關産業帶來了機遇。目前，不少公司已經在京津冀地區實現業務佈局，污染協同發展治理將對具有項目基礎的公司形成利好。

　　除了上述産業值得關注外，資本市場中有關個股也是最近一段時間的爆炒熱門，多家券商緊急召開了關於京津冀地區的策略會，一致看好京津冀協同發展發展前景，而一些股票軟體也迅速推出京津冀概念板塊，二級市場表現風生水起。

　　投資要研究規劃和開發商

　　京津冀協同發展進程的推動，無疑為區域內的房地産市場注入了一針強心劑，華夏幸福、榮盛發展、首開股份等地産股近段時間逆勢走高就是最好的表現。安信證券認為，京津冀協同發展空間非常大，將超出市場預期。而對於許多市民而言，京津冀協同發展可能也意味著一次新的財富增值之路。

　　會計專業畢業的高磊從小做事便有條不紊，做每一件事都有計劃，甚至細緻到把每一筆開支記下來，月末時再看看哪些項目不合理，從而進行調整。“因為我的這種習慣，朋友們都叫我小算計，其實我不就是為了省錢買房麼！”高磊表示，2005年他剛畢業，天津房價已達到四五千元。而他上大學時，梅江的房子才3000多元。2008年年底，受金融危機影響，天津房價有所下降。

　　“當時我差點就買了老城廂一套兩室住宅，單價才9000多元/平方米，可是由於家人的原因錯過了。”高磊説，到了2009年下半年，樓市一個勁地升溫，為了那套老城廂的房子，他差點把腸子都悔青了。幾番吃下後悔藥，高磊特別關注新政能否帶來希望。

　　自打2010年5月定下婚期後，高磊便開始集中精力尋找合適的房子。當年8月下旬，高磊收到十一經路附近某項目售樓處短信，通知他去排號。當天，高磊中午才趕到售樓處，場面已經相當壯觀，他僅排在200多號。在現場，75平方米的小戶型一推出就售完，90多平方米的兩室也很難買到。9月中旬，高磊終於買到了現在的這套80平方米的房子。

　　高磊表示：“由於調控出臺，至少有十多個之前和他一起看房的家庭放棄出手，還有人把大戶型換成小戶型，房源一下子就寬鬆了。當時自己有點後悔，認為買到了高點。但從現在來看，自己還是划算的。”

　　“在過去幾年，政府屢次調控和限購，但是因為需求旺盛，大多買房子的都掙錢了。從這一點來看，買房子最關鍵的是看自己的需求，尤其是剛需或者是居住升級，其實不需要太多關心政策，因為買了房子是為了居住。只要自己經濟能夠承受得了，買入總是對的。”

　　在高磊看來，房地産投資也是需要仔細研究謹慎評估。“第一是看規劃。如果想入手早，降低風險，就需要提前買入，在什麼都沒有的情況下，怎麼知道這裡未來是什麼樣呢？這就需要仔細研究規劃，一般規劃都會提前五年甚至10年，裏面會標注地鐵、配套、學校等，這樣決策就更靠譜一些。”

　　除此之外，還需要判斷開發商的實力等，有實力的開發商在開發時會信守承諾，而不是隨便更改綠地、配套等，這樣會大大減少投資的風險。“把開發商研究透了，把規劃把握好了，就能夠真正發現價值的洼地，而不是跟風追漲，讓自己處於巨大風險之下。”

　　聽風炒作 風險巨大

　　買房投資似乎是一招鮮吃遍天的保值增值方式，可筆者認為，除了選擇購房的位置，選擇什麼樣的房子是更需要思考的問題，高端地産和普通住宅哪個更值得投資？

　　比如前段時間，由於京津冀協同發展規劃的原因，有消息稱河北保定將成為副中心。受此利好傳聞影響，不少投資者紛紛進軍保定普通住宅樓市，當地房價也加速上漲，有的樓盤甚至一天之內就提價幾次。於是，3月份，東方證券一位研究員實地考察京津冀時親歷了這樣一件事。他剛到保定，就聽計程車司機説前兩周保定房價從6000元漲到8000元，兩小時一漲，部分樓盤價格接近萬元。

　　然而，時至今日，數據上雖然顯示保定5月份房價環比漲幅全國第一，但實際上，在經歷3月末的一輪上漲後，保定樓市已變得冷清，樓市“虛火”逐漸褪去，保定北市區、新市區在售樓盤的火爆銷售場面已經一去不復返。此外，保定市出臺政策干預當地樓市，也使得一些資質不全的樓盤停止了銷售，降低了人們的預期。

　　而從現在來看，當初衝鋒進軍保定樓市的投資者可能面臨高位套牢的局面。如果未來京津冀協同發展規劃不能夠把所謂的利好兌現，那些投資者可能就得長時間在保定樓市站崗。由此可見，投資樓市不能一窩蜂，更不能靠聽傳聞。

　　中投聯達集團董事長楊少鋒就公開表示，保定樓市還不成熟，充斥著大量的普通中低端住宅，一方面供應量非常大，按2013年銷售量現有的庫存需要超過40個月才能消化；另一方面，目前城市的配套設施落後，現在炒房價更多是不成熟市場下開發商的“哄抬房價”，購房者中大多是恐慌的保定本地居民，成交量可能一時衝高，但等熱潮冷卻後很快會“現出原形”。

　　“新京津”成投資熱土

　　從房地産的角度，目前樓市進入敏感期，有實力的開發商都向一線城市扎堆，這是為什麼呢？最根本原因是，一線城市需求有保證，雖然地價貴，雖然要求高，但這裡可能是樓市最溫暖的地方。

　　作為京津冀地區的“雙子星座”，天津和北京的樓市有著天然的優勢。其中，天津作為歷史上北方的頭號經濟中心，隨著京津冀協同發展的不斷深入，未來在京津冀區域的地位將不斷提升，所面臨的機會也有目共睹。

　　中國社科院城市發展與環境研究所副所長魏後凱曾公開表示，曹妃甸工業區、天津濱海新區與河北廊坊是京津冀地區未來三個最有潛力的核心經濟增長極之一。以天津濱海新區為核心，並納入曹妃甸和北京地區，打造一個“1+2”綜合性的、多點的自由貿易區，進行比上海自貿區更徹底的探索，這是有條件和有可能的。

　　作為天津發展的領頭羊，濱海新區逐漸受到市場關注。這裡有可能形成與上海自貿區南北呼應，形成齊頭並進的全面開放格局，也將有利於京津冀城市群發展目標的實現。其中，屬於濱海新區轄區範圍內的濱海高新區因其更優越的地理位置，更具有現代創新精神的文化越來越受到市場青睞。

　　作為在濱海高新區早早佈局的香港高銀地産，其負責人介紹，高銀非常看好京津冀協同發展對該區域帶來的機會，並在此建設了天津的地標建築，高銀金融117大廈。“117大廈的總高度為597米，目前已經突破了300米。未來也將成為天津第一高樓。”圍繞這座摩天大樓周邊還將分佈數棟商務辦公樓、劇院以及高端購物中心，引入的品牌數量也有望超過北京的新光天地。

　　筆者參觀了高銀的高端住宅項目富國高銀，項目由高檔公寓和別墅組成，全部精裝。在公寓內部，開發商在裝修上花費了大量的精力，部分裝修石料來自於南美洲，堪稱對細節追求到了極致。

　　而常年觀察天津樓市的分析人士也表示，高端商業地産的進入提升了區域經濟投資的熱點。“從定位來看，這一區域有可能成為天津豪宅的新標準，交通便利度、經濟發展潛力、項目定位等有很好的上升空間。”實際上，該項目毗鄰城市地鐵3號線，距離天津南站僅約5-8分鐘車程，乘坐高鐵到北京中心區域也不過30分鐘的車程。距天津濱海國際機場18公里，緊靠京滬、津保、京塘高速公路。

　　區域位置並非唯一的投資價值，對高端地産來説，品質的生活才是真正購買的價值。就在筆者參觀濱海高新區時，這裡正在舉辦全球最高規格的馬球賽事之一，2014瑪莎拉蒂杯經典賽決賽。賽事舉辦場館環亞國際馬球會實際上也是地産商引入的配套設施。“通過馬球、歌劇等高品質生活配套，讓高端住宅有文化活力，這樣才能真正體現大都市的生活方式。”高銀地産相關負責人告訴筆者。

　　他山之石

　　曼哈頓豪宅越豪越保值

　　城市中心區一直是物以稀為貴，稀缺的地段價值寸土寸金。城市中心物業在保值增值和抵抗風險能力上都是非中心區難以企及的，也是城市土地價值的集中體現。

　　紐約是美國最繁華的大都市以及全球最具競爭力的城市，其房地産市場歷來被看作最穩定安全又可盈利的安全避風港。紐約房地産理事會報告顯示，2013年紐約住宅市場保持穩定的上升態勢，銷量和價格都保持高位，今年1月份更是達到6.7%的年增長。

　　作為“最紐約”的曼哈頓以其穩定保值、抵禦風險性，被評為全球第一和獨一無二的房地産市場。據權威數據資料顯示，僅2014年第一季度，曼哈頓公寓的中位數價格已經高達每套97.2萬美元，比去年同期上漲了18.5%，單價同比上漲超過20%，每平方英尺達1363美元，為近25年來歷史高點。

　　此前，曾有一個觀點盛行，認為中國房價比美國都高，但個人收入卻遠遠低於美國。但事實上，美國的房價其實並不像很多人想像的那麼便宜。低價的住宅確實存在，但是這些住宅往往位於公共服務資源相對落後的中西部。而在紐約這樣的東部城市，房價遠遠高於中國內地。

　　以曼哈頓島一個臨近布魯克林區，但能看到哈德遜河的高端公寓為例，一套200平方米房屋的單價，在2012年時就已經達到4萬美元/平方米。而根據搜房網的資訊，由於人口的大量流入，在曼哈頓，一套不到70平方米的住宅，售價達到63萬美元。當然，在底特律，這個以汽車産業出名的城市，由於經濟的惡化，城市房價大幅貶值，有時還能看見低於100美元的房子。但別忘了，這100美元背後，是當地經濟衰退、治安惡化的大背景。

　　紐約曼哈頓也好，還是北京CBD，高端住宅的價格基本上取決於當地的高凈值人群。富豪密集的區域，豪宅的價格就會堅挺，而且成交也有保證。某種意義上説，高端住宅因為門檻更高，可能是受經濟週期影響較小的住宅門類，買豪宅保值能力也會更好。

　　文/綜合