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住房金融政策就應避免誤傷“剛需”

2014-05-15 08:39 來源:廣州日報 字號:       轉發 列印

  據新華網報道,5月13日央行召開住房金融服務專題座談會,要求銀行優先保障居民購買首套自住房的貸款需求,在房地産市場形勢甚為敏感的時候,引起了人們對於住房金融政策趨勢的討論。

  所謂住房金融,是指為住宅生産和消費而進行的籌資、融資、借貸和結算等金融活動的總稱,它在各國都與房地産業密切聯繫在一起,並成為現代金融體系的重要組成部分。進入21世紀以來,伴隨房地産市場的高速發展,住房金融也成為我國金融改革與發展的核心環節。

  然而,在住房金融發展過程中,有三大關係一直難以進行平衡,首先就是對調控功能與服務功能的平衡。一方面,住房金融是政府調控房地産市場的重要手段。例如,住房抵押貸款是住房金融核心要素之一,同時影響到住房的投資與消費層面。政府通過對其調節,可以對住房金融市場層次、流動性等産生深遠影響,進而干預住房産業的發展。另一方面,雖然人們通常都有住房需求,但從經濟意義上説,個人消費的預算約束使得實際有效需求是有限的。由此,住房金融的重要功能,就是通過提供特定金融産品和服務,盡可能擴大居民住房的實際購買能力。

  在實踐中,這兩大功能並非總是完全一致。尤其是近些年來,土地等制度缺陷、社會群體利益衝突、資訊不對稱帶來市場失衡等現象,都在住房産業中得到淋漓的展現,這使得住房金融功能逐漸轉向以遏制房價過快膨脹為目的,而對於居民的服務功能同時有所弱化。在“一刀切”式的各類政策中,真正“剛需”的住房金融服務卻常常難以滿足。

  其次,是如何讓住房金融的發展與創新能夠真正服務於居民實際需求,而非成為助長投機的“催化劑”,或者脫離實體的金融“遊戲”。對於前者,是當前國內所關注的焦點,但從本質上看,解決的關鍵不在於住房金融本身,而應是政府財稅政策的職責,如提高住房持有成本等。對於後者,正是美國次貸危機爆發的根源之一,基於住房産品的金融創新逐漸變得“雲山霧罩”,距離實體需求越來越遠。雖然我國住房金融市場還未出現這種狀況,也需要警惕未來環境變化下的可能前景,如影子銀行、同業市場的問題已昭示了國人此方面的創新狂熱。

  最後,則需要處理好住房金融中政策性與商業性的關係。應該説,住房的“私人性”,要求住房金融發展堅持市場化導向;住房“準公共性”,卻又要求住房金融發展需特定制度安排與政策選擇。實際上,各國政府往往都根據不同住房及人群特徵,分別採取政策性與商業性的金融支援方式。在我國,最大問題是住房政策性金融的整體缺位,以及期望商業金融來解決本來具有政策性特徵的住房問題;同時有限的政策性支援,卻又摻入到商業性金融的領域中。

  無論如何,要厘清住房金融的功能與關係,不僅需要監管者的“窗口指導”,還需要通過住房金融市場規則、結構、主體的完善,引導其回歸服務實體,這裡並沒有國外可資照搬的經驗,更需基於國情的探索與創新。

[責任編輯: 楊麗]

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