鈕文新：“産業空心化”是房價泡沫本質原因

　　正確認知“房地産泡沫”對中國經濟極具現實意義。為了認清事實，我們必須回顧歷史，看看一些典型的“房地産泡沫”破滅的背景。

　　在一個國家實體經濟空心化的前提下，資本最便捷的賺錢渠道就是股市、樓市、債市，及其衍生品市場。泡沫的本質是“實體經濟虛弱”，是財富的創造能力不支援財富價格的上漲。但美國的特殊性決定了它“不怕泡沫破滅”。其特殊性在於：1.美元地位無可取代；2.美國金融市場是全球的市場，泡沫破滅全球買單；3.美國經濟全球佈局，本土泡沫破滅，不影響海外資産品質，不影響美國跨國公司財富創造能力。

　　如果説美國房價泡沫問題對中國的啟示不夠充分，那日本和亞洲金融危機受災國的房價泡沫問題對中國的啟示將極具現實意義。

　　1985年，廣場協議(主要內容為美、日、法、英等國政府聯合干預外匯市場，誘導美元對主要貨幣的匯率有秩序地貶值，以解決美國鉅額貿易赤字問題)簽訂之後，日元開始升值，日本金融市場開始開放，利率市場化加速推進。在此前提下，日本製造業企業開始向外轉移，國內大搞“亞洲金融中心”，試圖效倣美國，成為“金融食利者”。鋻於房地産投資對利率的容忍度較高，加上日元升值、金融開放所形成的資本流入，日本的房地産開始變成重要的投資領域，房價、股價在境內外資本的合力推動下不斷上漲。同時，財富效應推高日本經濟熱度。

　　但是，失去工廠而轉為服務員的日本國民真能買得起那麼貴的房子？日本真需要那麼多的房子？關鍵取決於日本是否可以成為亞洲金融中心。遺憾的是，華爾街怎會容忍“競爭者”。日本金融機構哪是華爾街金融大鱷的對手？如果沒有所謂“金融中心”的支撐，實體産業空心化勢必將變成房價上漲的剋星。因為，本土企業財富創造力、國民收入的成長力已經與房價上漲脫節。這就是房價泡沫、股價泡沫的本質原因。

　　中國是不是也一樣？我們看過去，人民幣是不是在升值？利率市場化是不是在加速推進？金融市場開放是不是在提速？中國實體經濟的生存環境是不是在惡化？實體經濟成本是不是越來越高？房價是不是在上漲？這當然是泡沫化的走向。

　　更嚴重的問題是，我們沒有意識到房價上漲的深層原因，所有治理方案都基於表面“供求關係”的改變。結果，越調控房價越漲。

　　為什麼最近房價開始下跌？因為中國經濟走弱，人民幣開始貶值，利率受到了央行的壓制。而在此過程中，我們聽到的是，熱錢流出，資本外逃。那靠什麼支撐房價？靠老百姓改善住房的願望和需求嗎？我看不行，因為老百姓買不起。

　　怎麼辦？為避免房地産泡沫破滅給中國經濟帶來巨大衝擊，第一，通過一些技術性的處理，政府收購開發商項目，然後廉價租給老百姓使用；第二，想方設法增加老百姓一次分配收入，以及股票投資收入，未來把廉租房折價賣給老百姓。