房地産危機與“看得見的手”

　　過去近十年的時間裏，房地産業的繁榮、蕭條一直伴隨著美國經濟的動蕩與發展。雖然2008年那場影響波及全球的美國次貸危機空前災難似乎已經過去，但其過程及成因提供給世人的借鑒及啟示，均遠遠超出危機本身所帶來的恐懼。如今，再次對美國房地産市場泡沫破裂的進行歷史性回顧，不僅可在那次危機的基礎上尋求更多的經驗教訓，而且也能給目前可能存在房地産問題的國家和地區，提供鮮活的標本和政策上的建議。

　　當越來越多的批評焦點仍然把美國房地産泡沫的成因集中放大在次級房貸危機上，美國著名經濟學家、奧地利經濟學派代表人物之一托馬斯·索維爾，在其最新出版的《房地産的繁榮與蕭條》一書中，以他自由主義經濟學理論的基本觀點和視角，提出這場危機真正成因的另一種觀點———政府干預的結果。為了更為堅定地表述這一判斷，托馬斯·索維爾在該書的第一章最初的著墨，首先為我們厘清了各級政府和組織在房地産開發過程中所扮演的角色。不過，鋻於房地産市場本身要素複雜，作者在其後的分析中，旋即把問題拋向利率、首付款等技術層面。總體而言，托馬斯·索維爾的分析始終是圍繞著房地産成本核算進行的。這種通過詳實數據對比及新聞評論的引述，為讀者揭示美國房地産發展區域性不均衡的手法，遠比那種單純而平鋪直敘的論述要更為生動形象。

　　托馬斯·索維爾認為，引爆于2008年的美國次貸危機，其最大特點在於，呈現區域分化明顯、冷熱不均的格局。而這一因素的形成，很大程度上歸咎於土地價格的影響。為此，作者通過加利福尼亞州70年代房價暴漲的事實，批判了以“房屋限制令”為代表的行政手段對於土地市場的過度干預，並且通過數據列舉，強調了市場機制在房地産市場調控過程中的重要作用。這樣的論述，更容易讓讀者感受到，不管何時何地制定什麼樣的政策，一旦脫離了市場機制，最終都會受到來自市場方面的報復性回應。

　　在本書的作者托馬斯·索維爾看來，除了政府對土地限制開發後陸續出現的價格瘋狂性暴漲和房地産問題的隱現，美聯儲貨幣政策的失誤、金融創新的氾濫、評級機構的操作，也都為房地産資産泡沫的形成甚至破滅起到相當大的作用。以往，人們能以上述方面的某一點來解釋美國房地産泡沫形成的原因已經難能可貴，在《房地産的繁榮與蕭條》一書中，作者不僅能夠圍繞某個觀點闡明危機的來龍去脈，而且還“揪”出了危機背後的幕後操縱者。

　　如果説，本書的前兩章還只是用經濟學、政治學原理解釋房地産興衰的形成原因，那麼在接下來的各個章節中，托馬斯·索維爾則更傾向於把美國各屆政府對地産的調控干預視為這場房産危機形成的重要推手。作者通過第三章中對美國斯坦福大學胡佛研究所研究員彼得·史威澤那句“那些發起這場經濟危機的人，正是締造這場危機的受益者”的引用，不難看出 作 者 眼 中 政 府 那 只 “ 看 得 見 的手”，恰恰在這場美國歷史上規模最大的“第四次房地産危機”中充當了十分複雜的角色。

　　在書的第四、第五章節，作者耐心地回顧了百年以來美國歷屆政府針對房地産調控的政策得失。就是在這麼重要的篇章中，托馬斯·索維爾通過“失業率在戰後得以下降”的事實，著重反思了羅斯福“新政”中行政手段對經濟干預的局限性。這種的觀點表達，儘管看似與本書所要討論的房地産興衰沒有關係，但聯繫到此前作者對克林頓政府後期推行的“居者有其屋”政策及加州“土地限制”開發的分析，明顯可以看出，這顯然是作者有意想把政府干預對市場秩序的破壞的討論引向縱深。

　　目前的中國，至今依然面臨著與美國同樣的房地産市場調整壓力，所不同的是，中國房地産行業更多地承擔著各個地方政府經濟發展與城市化進程的重要角色。因此，在各級政府房地産調控與增長之間，始終面臨取捨艱難的尷尬局面，這也就不難解釋為何中國歷次樓市調控始終被認為收效甚微。不過，中國畢竟是一個有著與美國截然不同政體和國情的新型大國，房地産業在中國還有其更為複雜難控的一面。因此筆者認為，雖然市場經濟條件下的房地産業具有資本屬性，也不能湮滅其同時肩負民生屬性的天然聯繫。時下，中國經濟轉軌進程面臨著經濟增長方式的嚴峻挑戰以及複雜的國情，所以托馬斯·索維爾《房地産的繁榮與蕭條》一書全盤否定政府經濟政策對房地産的行政干預，是否完全適用於中國土壤，顯然還有理性商榷的空間。這也是我們在閱讀本書時應該辨析的地方。

　　不久前，美國前總統克林頓出席《財經》年會2014發表演講時稱，希望中國經濟發展不要走美國老路，不要重蹈美國覆轍。語出當前，具有一定警示意義。筆者以為，有關房地産泡沫破滅問題，美國也好，日本也罷，房地産行業的運作終究不能以擠壓和犧牲一國實體經濟的發展空間為代價，順勢而為，讓市場多表達，中國的房地産業才能駛上合理的軌道。托馬斯·索維爾的《房地産的繁榮與蕭條》以自己的方式告訴我們，解釋2008年美國那場因房地産泡沫引發的金融危機可以有不同視角，但從中發現並認識自身的問題卻是唯一有教益的事情。