房地産調控長效機制框架初現 抑制投機政策不會變

    國家統計局18日公佈了11月70個大中城市住房銷售價格變動情況。總體來看，全年房價持續上漲，但漲幅收窄，究其原因是各地紛紛加大了市場調控力度。專家認為，目前，房地産調控思路已經呈現出明顯變化，“去行政化”正在逐步推進——

    國家統計局數據顯示，11月份，70個大中城市中，66個城市住房銷售價格環比上漲，延續了今年以來的上漲態勢。時至年末，回顧今年的房地産市場，總體呈現哪些特點？明年又可能出現哪些變化？

    今年樓市價格持續上漲

    11月，一線城市繼續領漲房價，北京、上海、廣州、深圳同比漲幅全部超過20%。溫州是惟一價格下降的城市

    根據國家統計局公佈的數據，11月份，70個大中城市中新建商品住宅與上月相比，價格下降的城市有1個，持平的城市有3個，上漲的城市有66個。價格環比上漲最高的城市是桂林的1.3%。

    與去年同月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有1個，上漲的城市有69個。北京、上海、廣州、深圳同比漲幅全部超過20%，溫州是惟一價格下降的城市。

    11月份，70個大中城市二手住宅價格變動情況與新建商品住房的情況大致類似。

    國家統計局城市司高級統計師劉建偉認為，11月份房地産市場呈現出來的特點首先是房價環比漲幅繼續收窄。11月份，北京、上海、廣州新建商品住宅價格環比漲幅比10月有所縮小，深圳的新建商品住宅價格環比漲幅與10月持平。從二、三線城市的情況看，新建商品住宅價格環比漲幅比10月份收窄的城市也有29個。

    劉建偉説，究其原因，主要是前期房價上漲較快城市進一步加大了房地産市場調控力度，提高了二套房交易成本，增加了保障性住房供應。特別是國務院常務會議決定整合不動産登記職責、建立不動産統一登記制度，有助於穩定市場預期，市場交易有所降溫。

    全年房地産市場的大致走勢一直是上漲的狀態。據國家統計局的數據，1至11月份，70個大中城市中，房價環比上漲的城市個數分別是53個、66個、68個、67個、65個、63個、62個、66個、65個、65個、66個。一線城市房價無論是環比還是同比漲幅都領先於全國其他城市。與此同時，溫州、鄂爾多斯以及個別三、四線城市房價的下跌，也成為業界關注的焦點。一些三、四線城市土地供應相對充足甚至過剩，因而導致房價下降。

    業內人士分析，未來，一、二線城市和三、四線城市房價走勢將進一步分化，一、二線城市由於土地供應偏緊仍然存在房價上漲的壓力，三、四線城市樓市結構分化將更加明顯，越來越多的三、四線城市房價將保持穩定或者下跌。

    調控將更多依靠市場力量

    房地産調控思路已經開始轉變，即從依賴行政指令向側重市場轉變。未來應進一步規範商品房供應，用市場手段促其健康發展。同時，政府要做好保障房建設

    黨的十八屆三中全會提出，要“建立城鄉統一的建設用地市場”、“加快房地産稅立法並適時推進改革”，未對房地産市場調控手段專門提及。剛剛舉行的中央經濟工作會議也沒有將房地産調控列入主要工作事項內，而是提出，努力解決好住房問題，探索適合國情、符合發展階段性特徵的住房模式，加大廉租住房、公共租賃住房等保障性住房建設和供給，做好棚戶區改造。特大城市要注重調整供地結構，提高住宅用地比例，提高土地容積率。

    業界普遍認為，這在一定程度上是“使市場在資源配置中起決定性作用”這一精神的彰顯。同時向市場傳遞出明確信號，房地産調控的去行政化正在深入進行中。

    專家認為，決策層不再重點提及房地産調控，説明房地産調控的思路已經開始轉變，即從依賴行政指令向側重市場轉變。在轉變的過程中，政府與市場的作用會劃分清楚。概括地説，未來的房地産調控將更多地依靠市場力量，規範商品房供應，發揮市場的決定性作用，用市場手段促其健康發展。同時，政府也要做好保障房建設，強化政策的民生托底功能，讓中低收入人群居有定所。

    但同時，專家也表示，以“限購”為代表的行政手段退出，是一個漸進過程。因為在缺乏有效替代政策的情況下，大規模放開限購，樓市有可能大幅反彈，對房地産市場的穩定有害無益。

    抑制投機需求政策不會變

    當前和今後一段時期內政策的主要方向是增加住房的有效供給。明年房地産行業的政策料不會有太大變化，仍會以抑制投機需求、滿足自主型住房需求為主

    中國房地産業協會副會長朱中一表示，房價之所以降不下來主要因為供求關係不平衡。北京、上海等一線城市及部分二線城市，市場的供求關係依然不對稱。

    住房城鄉建設部政策研究中心主任秦虹也認為，至2020年，我國每年新增城鎮常住人口增速將較為穩定、適齡購房人規模處在高位、高儲蓄人口所佔比重大等原因會導致住房需求較大。此外，家庭小型化的結構轉變也會新增大量的住房需求量。

    從中央經濟工作會議精神中可以明確判斷出，當前和今後一段時期內政策的主要方向是增加住房的有效供給。

    秦虹認為，明年房地産行業的政策可能不會有太大的變化，仍會以抑制投機需求、滿足自主型住房需求為主。2013年新建商品房的竣工量和開工量都比較多，二手房的交易量也比較大，這樣會透支未來的市場需求。“大致可以判斷，政府在明年和後年對投機性的抑制政策不會改變，市場主體仍是自住性需求。”秦虹表示。

    專家同時表示，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是要加快推進房地産調控長效機制。

    梳理中央經濟工作會議和中央城鎮化工作會議中有關房地産市場的表述，綜合考慮統一不動産登記制度、建立城鄉統一的建設用地市場、加快房地産稅立法並適時推進改革等措施，房地産調控長效機制的框架實際上已經初步顯現。

    朱中一建議，“應該制定一個時間表、路線圖。現在很多剛性購房者也在提前消費，就是因為預期問題。”朱中一認為，未來房地産調控長效機制應涵蓋房産稅、住房資訊聯網等一系列內容，最終目的是穩定市場預期。