最大小産權房社區遭停售 單套頂風漲價10萬元

　　20天單套房“頂風”漲價10萬元

　　全國最大“小産權房社區”遭停售

　　記者現場調查發現，太玉園內出售房屋的條幅已被撤掉，告示欄上也不見出售資訊

　　“今天是過戶最後一天，明天就停止過戶了。”北京市通州區太玉園附近的某房産仲介向記者透露，“現在不好説，以後還能不能買賣”。

　　11月30日，記者實地探訪了有全國最大“小産權房社區”之稱的太玉園。迫於北京市清理小産權房、拆除部分小産權房的動作，太玉園以及周邊不少同類小産權社區已經開始“收斂”，暫停買賣過戶。

　　值得一提的是，“雖然停止了過戶，但小區業主的報價仍然高達1萬元/平方米。”某仲介銷售人員向記者表示，停止過戶的前20天內，幾乎每套房總價都提升了10萬元。然而，據記者了解，約1萬元/平方米的價格是太玉園歷史上的最高售價。

　　單套總價驟增10萬元

　　11月30日，記者來到位於北京市通州區東南側的張家灣鎮，記者發現，一排六層、七層高的紅色建築分為東西兩個區域，隔開兩個社區的主路兩旁商鋪林立，同時擠滿了小攤小販，頗顯熱鬧和淩亂。

　　值得注意的是，記者目測發現，太玉園社區體量非常大，即便是主路兩旁沿街建築都有十棟以上，向後面延伸的樓房已經數不清楚。

　　“太玉園社區大概有80棟樓，9000戶，第一期開盤應該是在2001年，最新的建築則是2009年或者2010年開盤的，目前這個社區住著4萬人左右。”某仲介機構的銷售人員向記者表示，“最近，太玉園和祥和樂園漲價很快，20天內，單套總價報價基本都漲了10萬元。這也挺正常的，普通商品房可能一夜之間就上漲10萬元”。

　　不過，據記者了解，小産權房因其土地來源的特殊性和相關政策規定，買小産權房的風險非常大，因此其價格波動並不大。

　　有業內人士向記者表示，小産權房不像普通商業住宅，房屋所佔土地來源比較複雜，有的是村裏的建設用地，有的是林業用地，有的乾脆就是耕地。尤其是侵佔林業用地和耕地蓋房的行為，實際上是嚴重違法的。

　　正如華遠地産任志強曾堅定地向本報記者稱，小産權房就是違法的。

　　不過，正如記者實地探訪所看到的一樣，太玉園社區體量非常巨大，社區內有公交車穿行。據悉，該社區總佔地面積約2000畝，目前已經入住的家庭有上萬戶。

　　鋻於此，不少買房人雖然認為全國最大的小産權社區清理可能比較困難，無償拆除的可能性比較小，但依然不敢隨便出手，所以其價格波動相對比較平緩。儘管如此，小産權房漲價與買賣之風仍然有愈演愈烈之勢。

　　據記者了解，太玉園2001年開盤，當時開盤價格僅為700元╨平方米左右，到2005年時，該社區的平均房價已經為每平方米3400元。此後，因相關部門並未清理小産權房，來這裡買房的人越來越多，房子也越蓋越多。2009年，太玉園小區第五期的開盤均價已經達到了5600元╨平方米。2012年和2013年上半年，該區二手房價格在7000元/平方米左右波動。

　　更為值得注意的是，近期，中國共産黨第十八屆三中全會提出了建立城鄉統一的建設用地市場，新賦予農民對土地承包經營權抵押、擔保權能等財産權利。這被部分業內人士解讀為，小産權房有“轉正”為大産權房的可能性。

　　“土地流轉相關政策出臺後，太玉園房價一下子漲起來了，不但業主報價節節攀升，而且成交量增長的也很快。”上述仲介銷售人員向記者透露，“僅以我們店為例，每天至少成交1套，這很罕見”。

　　此外，該銷售人員還向記者表示，現在這個小區業主報價已經攀升至約1萬元/平方米了。“你想7000元/平方米買房，那是不可能了，業主的心裏預期非常高，達不到他的心理價位，寧可租出去，也不輕易賣掉。”

　　被迫暫停出售

　　不過，土地流轉相關政策出臺後，北京小産權房並沒有“風光”幾天，相關部門又發聲開始清理小産權房。近日，北京對多處小産權房項目進行拆除。據了解，今年公佈的23個以“汽車營地、生態農莊、私家菜園”等名義違法建設租售的變相“小産權房”項目中有18個已拆改到位，5個正在整改，拆除建築物面積3.28萬平方米。

　　據悉，北京將在近期對全市的小産權房開展一次集中排查，對新增、新建的小産權房項目進行嚴厲打擊，尤其是對違反規劃，佔用耕地、基本農田的項目堅決予以拆除。此前，北京已清理83個小産權房項目，涉及土地面積5000畝(其中耕地132.94畝)，總建築面積約381萬平方米。

　　而當記者再次實地走訪太玉園後也發現，以前隨處可見的出售房屋的廣告資訊都不見了。實際上，此前記者每次到太玉園後都能在不少地方發現出售房屋的條幅，甚至窗戶玻璃上直接寫著“出售”二字，後面緊跟著售房人的電話號碼，而且社區多處告示牌上都貼滿了出售房屋的資訊。不過，11月30日當日，這些資訊都不見了。目前，告示牌上幾乎全部都是出租房屋的資訊。

　　“今天是過戶的最後一天，我剛剛帶客戶去過戶，明天就停止了。”一位仲介人士向記者表示，而且附近的祥和樂園之類的小産權房都已經停止過戶了。不過，他也表示，以後會不會恢復過戶還不好説，也有可能只是暫時“避風頭”。

　　值得一提的是，2012年9月中旬，相關部門曾經宣佈，清理79個在建、在售小産權項目，太玉園就位列其中。當時，太玉園也曾一度停止過戶，一度終止出售房屋行為。顯然，風聲過後，太玉園依然“頂風售賣”，成交價格甚至一路攀升。

　　“太玉園已經成為一個越滾越大的雪球，清理起來非常難。”一位不願具名的業內人士向記者表示，這個社區有上萬戶居民，超過一半以上都是外地業主，而且社區不少樓是外地業主與本村業主混居的現象，加上背後的利益鏈，情況非常複雜。

　　太玉園社區為何能逐步變成全國最大的小産權社區？對此，記者在實地探訪中發現，太玉園位置非常優越，不但社區內有直達國貿的公交車通過，附近還有八通線地鐵站土橋站。記者特意乘坐直達國貿的公交車體驗獲知，從小區內上車到東三環國貿站需要1個小時，而到達最近的地鐵站僅需幾分鐘。

　　此外，太玉園由於其規模龐大，已經成為潛在購房者“心理安全”的首選小産權房居所，因此其成交量一直相對比較活躍。

　　更值得注意的是，村委會在房屋買賣過戶過程中，每次交易可收取6萬元過戶費，上萬套的房屋流轉，過戶費就是一筆相當大的費用，而這項費用的去向一直是個謎。