上海二手房個稅新政“懸空” 成交現回暖跡象

　　上海版“國五條”細則落地已有一個多月，但中國證券報記者從稅務部門獲悉，二手房交易個人所得稅按差額20%徵稅的政策一直未實施。上海二手房市場受樓市調控新政的影響較小，繼4月份成交萎縮之後，5月份以來市場人氣有所恢復，價格依舊堅挺。新房市場剛需盤和改善型樓盤一齊發力，推盤量和成交量均有一定增加。

　　成交現回暖跡象

　　中國證券報記者從上海浦東新區稅務部門獲悉，關於二手房交易個稅徵收的新通知尚未到達，目前仍按老辦法徵收，至於新政何時開始執行、各類房源原值如何核定、裝修成本等如何認定，目前均沒有具體通知。按差額的20%徵收個稅較難實施的原因在於：一是上海老公房較多，樓齡久，原始資料缺失，而城市房屋登記系統運作時間不長，核價難度大；二是“陰陽合同”普遍存在，做低成交價以減少個稅的現象較多；三是差額難計算，有些房源涉及裝修成本、利息成本等多項支出，核查較為複雜。

　　由於個稅新政落地懸而未決，上海二手房市場受樓市調控新政的衝擊較小，經過4月份的觀望和成交量萎縮之後，5月份買家入市意願重新提振，成交量開始恢復，部分投資客甚至開始小幅漲價。

　　德佑地産市場研究部的數據顯示，4月份上海二手房共成交20015套，比3月份下降71.6%。進入5月份後，市場成交有好轉跡象。上海浦東新區唐鎮板塊中原地産某客戶經理介紹，5月以來該區域成交量比4月同期增加二至三成，新增客戶量也在恢復中，客戶購買心態趨於穩定，尤其是改善型買家比4月份增加近20%。中外環以及外環外區域同樣出現低總價房源成交回暖的跡象，其二手房成交量比4月同期增加約10%。

　　賣家心態穩定，除手握多套房産的投資客選擇降價出手外，多數業主看好後市並繼續持有，買賣雙方進入新的博弈狀態。中原地産的研究報告稱，“國五條”對市場預期的負面影響已被基本消化，看平後市的地産經理人仍佔絕大多數，主要城市二手房市場將進入一段時間的平穩期。

　　新房供應逐步放量

　　“國五條”出臺以來，剛需始終是上海樓市的主角，剛需樓盤供應量和成交量擴大。根據金豐易居-佑威聯合研究中心發佈的數據，上周(5月6日-5月12日)，上海新建商品住宅成交面積為21.86萬平方米，環比增長29.85%；成交均價為20700元/平方米，環比下跌11.06%；新增供應面積為30.32萬平方米，環比增長9.58%，是4月以來供應量最高的一週。在上周上海成交面積排名前十位的樓盤中，沒有一個樓盤的成交均價超過2萬元/平方米。

　　以上周領取預售證的11個樓盤為例，多數位於外環外區域，套均面積在100平方米以下的房源佔比40%，而套均面積在200平方米以上的房源佔比18.2%。

　　佑威地産執行董事黃志堅指出，目前剛需類型的房源供應量充足，低價位段商品公寓發力成交，推動成交量環比上揚，也拉低了全市成交均價。目前上海新房成交均價下滑主要是結構性因素所致。

　　5月份以來，改善型樓盤推盤量也較多，雖然去化率不如剛需盤，但去化速度基本達到開發商預期。位於徐匯區的銀億徐匯酩悅上週末首次開盤，推出68套精裝大戶型住宅房源，均價4.5萬元/平方米，總價在600萬至700萬元，開盤後已賣出30多套。

　　中房信集團研究總監薛建雄表示，預計未來一段時間改善型樓盤不會有太大的推盤量，5月中旬以後剛需樓盤的推盤量增加並帶動成交繼續上揚。

　　德佑地産研究總監陸騎麟稱，儘管樓市供應和銷售量出現一定增長，但目前的市場熱度無法與3月份相提並論，隨著近期新增供應的放量，房價也開始趨於穩定。　　□本報記者 萬晶

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