地方國五條不太給力 市場影響或有限

　　南京版100余字，貴陽版100余字，長沙版甚至不足60字……如此簡短的一句話細則讓期待國五條落地發力的人們大跌眼鏡。人們不禁質疑：既未提限購、限貸，也不提“20%個稅”，只交代一句籠統的房價控制目標，此種比國五條原文還簡練的地方細則能落地執行嗎？

　　與上述“微細則”相比，大部分城市出臺的細則從字數上來講還過得去，但細究內容不難發現，表決心似的象徵條款為數不少，大部分僅是重復中央版國五條內容，並無操作層面的細則，甚至對國五條中熱議最多的限購、限貸以及 “20%個稅”等內容都未提及。

　　截至4月2日記者發稿時，已有20多個城市交出了地方版“國五條”細則答卷。部分業內專家在接受中國經濟時報記者採訪時表示，從已公佈的情況來看，除北京版細則相比之下較為嚴格外，大部分城市細則既無特別有力的舉措，也沒有公佈具體操作措施，力度明顯低於市場預期，市場影響或有限。

　　北京細則最嚴、可操作性最強

　　綜觀已出臺的地方版細則，無論是從房價控制目標，還是限購舉措，亦或是“20%個稅”，北京版細則都是最全面和細緻的，也是可操作性最強的。

　　“北京確實拿出點東西了，相對嚴格一些，並且可操作。”住建部政策研究中心原副主任王玨林在接受本報記者採訪時説。

　　與廣州、南京、杭州等城市籠統地規定 “新建商品住房價格增幅低於本市城鎮居民家庭每人平均可支配收入的實際增幅”的“限漲令”相比，北京市2013年房價控制目標不僅提到了進一步降低自住型、改善型商品住房的價格，還提出將自住型、改善型商品住房逐步納入限價房序列管理。

　　業內人士認為，這是一個很大的突破，這個措施如果實施，對市場的震動不亞於賣房收20%的個稅，而且肯定會實現控制房價的目標。

　　此外，北京細則還規定，北京市戶籍成年單身人士在本市已擁有1套及以上住房的，暫停在本市向其出售住房。這表明，北京樓市限購政策升級，限購已經從外地人口轉向了戶籍人口。

　　同時，對於“20%個稅”的執行，北京市也走在了其他城市的前列，細化了徵稅舉措。

　　北京細則規定 “對個人轉讓住房按規定應徵收的個人所得稅，通過稅收徵管、房屋登記等資訊系統能核實房屋原值的，應依法嚴格按照個人轉讓住房所得的20%計徵；不能核實房屋原值的，依法按照核定徵收方式計徵個人所得稅。對個人轉讓自用5年以上，並且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續免征個人所得稅。”

　　北京此舉，與上海、廣州、重慶等城市簡單概述或合肥、成都、石家莊等大部分城市避而不談 “20%個稅”的情況形成了鮮明的對比。

　　針對地方版國五條細則，中國房地産學會副會長、北京大學房地産研究所所長陳國強在接受本報記者採訪時表示，北京等一線城市從嚴從緊比較明顯，多數省會城市還是比較溫和的，但也有些城市只是傳達和重申中央的調控要求，並沒有細化。

　　“但不同城市的房地産市場差別比較明顯，不能以整齊劃一的眼光去看待，也不能以同樣的標準去衡量，有嚴有松、又寬又緊，是很正常的。關鍵是地方政府要制定符合當地市場實際的細則。”陳國強説。

　　細則不細，或難落地

　　“地方版細則缺少可操作的細化措施，如何落實還是一個問題。”王玨林説。

　　比如“20%個稅”這一條，一經提出就引發了市場強烈反應，在北京等一線城市，購房者紛紛搶搭政策末班車，3月住宅成交量暴漲。

　　但除北京、天津外，地方細則中對“20%個稅”這一政策如何執行卻並沒有細化。上海、廣州、重慶等城市只是簡單提出 “嚴格按個人轉讓住房所得的20%徵收所得稅”，並無詳細闡述。而合肥、大連、廈門、濟南、成都、石家莊等大部分城市壓根未提及“20%個稅”這回事。

　　出現目前這種情形，陳國強認為有三方面原因：“一是‘20%個稅’確實存在現實操作的困難；二是徵收‘20%個稅’應該由稅務總局、財政部、住建部等幾個相關部委協商出一個具體的、可操作的辦法，而不是交給地方政府去落地，這個責任主體有些不清楚；三是地方政府對執行該項細則缺少積極性。”

　　此外，更有甚者，僅用一百來字、一兩句話就算交代了細則。比如南京、貴陽、長沙等城市，僅明確了一條：房價漲幅不高於每人平均可支配收入實際增幅。而具體執行措施一概未提。

　　“有些城市還是比較含糊的，並且沒有可操作性，給的都是懸念。”王玨林説，由於缺少操作細則，很多地方版國五條或難落地。因此，儘管當前這些不夠細化的政策能夠在一定程度上穩定預期、穩定房價，但效應不會太長。過了這段時間以後，政策對市場的影響力將趨弱，因為沒有強制性的政策和指標。

　　長效機制亟待建立

　　近年來，針對房價過快上漲出臺了一系列以房價調控為主要指向的調控措施，但房價卻有越調越高的趨勢，特別是近半年來，房價又重現升勢，並有加速上漲的跡象。因此國五條自出臺之日起，就受到很多質疑。

　　對此，陳國強表示，房價上漲的因素很多，不是調控調出來的。如果北上廣等一線城市的短期調控手段取消，房價肯定漲得更厲害。

　　陳國強認為，理想的狀態是儘快把房地産市場調控的長效機制建立起來，短期的行政手段退出，但現實情況還不能達到理想狀態，需要一個妥協的方案。“長效機制要加快建立，但短期的調控手段還不能輕易退出。現在退出，會導致房地産市場出現更嚴峻的局面。”他説。

　　王玨林則表示，短期調控就像頭痛醫頭，腳痛醫腳，這樣肯定除不了病根。但現在也沒辦法，我國房地産市場發展較快，但管理市場的長效機制並沒有跟上，現在還離不開短期的調控手段。

　　“現在是建立長效機制的好時機，應該加快進行。因為當前國家重視房地産，老百姓對房價有意見，此時協調建立長效機制就比較容易一點，反對聲會少一些。”王玨林説。（記者 趙海娟）

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