看看全球房地産投資的“趣”向

　　證券時報記者 陳英

　　全球房地産投資市場正重拾上升勢頭，投資物業成交總值逐年上漲，那些投資客們眼球放在怎樣的房産上，你知道嗎？近期，第一太平戴維斯的一份報告發現3個“趣”向。

　　學生公寓已成為一個令人興奮的新資産類別。顯然，留學生群體的不斷壯大催生了一個新的投資類別——學生住房。由於財富增加，越來越多的亞洲學生趕赴英語國家深造，而眾多目的地城市的優質學生住房極為有限，這意味著該領域將帶來豐厚的投資回報。第一太平戴維斯的最新數據顯示，成熟市場中的學生公寓呈現出鮮明的反市場週期特徵，是全球金融危機期間表現最佳的領域之一。在美國，專門興建、專業租賃的學生公寓市場已發展成熟，英國緊隨其後，而其他國家大多仍處於投資初期，這給投資者創造了新的機會。澳大利亞是英語國家，且地域上臨近發展迅速的亞洲國家。因此，其學生公寓市場在過去10年中得到了快速擴張，租金則在供應有限、空置率低的雙重支撐下呈上漲趨勢。德國、法國與荷蘭的學生公寓開發仍在早期階段，供應量極其有限。

　　超級通勤者選擇在兩座城市工作，居住。根據居住地的選擇，我們可以將超高凈值人群分為特色鮮明的兩類。一類被稱為“幽居族”，他們偏愛與外界隔絕的私密地區，或是乾脆回到各自故鄉。另一類則是“鬧居族”，他們熱衷於全球熱點城市。目前，大多數超級富豪家庭至少有兩處居所。由於他們從事國際業務，擁有國際級休閒品位，居所通常跨大陸分佈。超級富豪使通勤突破了傳統概念，演繹出了全新的含義。對超級富豪所持房産進行分析，可發現5條主要“超級通勤路線”，超級富豪正是沿著這些路線，定期往來于各處居所，且通常乘坐私人飛機出行。

　　倫敦處於零時區，便於開展業務，而且是一座歷史文化悠久的國際大都市，因此常常成為超級通勤路線的中樞。同在歐洲的倫敦與摩納哥是傳統的配對城市。摩納哥是低稅率的理想休閒地，隨著名聲的傳播，其與倫敦的聯繫將更加密切。此外，雪梨—倫敦、倫敦—孟買/新德里等配對城市有著深厚的歷史與文化聯繫。紐約是美國的重要樞紐城市，經倫敦與歐洲相連，經洛杉磯又連接著太平洋沿岸各大城市。美國各大休閒、商務中心之間也形成了多條通勤線路，這恰恰反映了美國國內環境與城市的多樣化特徵。亞洲通勤配對城市中，通常一個是休閒勝地或者國內城市，另一個是安全性很高的商貿避風港。新加坡市與雅加達的配對就是一個很好的例證。“深圳—香港”線上的超級通勤者不僅在中國大陸與香港兩地都擁有立足點，還能享受香港有利的貿易環境。

　　投資者正開發農田市場尋求投資回報。長期以來，農業用地一直被視為投資“避風港”， 這類資産如黃金一般即便在經濟充滿不確定性的時期，也能經受住考驗。全球投資者正拓寬視野，將目光投向全球農業市場，期望能獲得更多收益。亞洲飲食的西化特徵越來越強，這同時也為全球範圍內的農田需求提供了支撐。而農田資本價值的快速增長對投資活動起到了推動作用，而投資成功的關鍵在於基礎設施。農田價值最高的地區往往與港口、高速公路與鐵路相連，可為農産品運輸提供便利，從而實現利潤最大化。其他的重要因素還包括自然水源、灌溉系統以及監管環境，各國實際情況均不相同。部分西方國家的農田市場被非農生活方式的投資者所充斥；受此現象推動，農場主也開始買地擴建，專注於以農作物産量為支撐的收益型投資。我們預計這類以農業收益為目的的投資將會繼續增加。