福建救市猛藥"閩八條"出臺 放開限購優惠房貸

　　8日，福建省住房和城鄉建設廳網站正式公佈《關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》。共計八條內容，近段時間在坊間業內被傳得沸沸颺颺的“閩八條”終於被證實。

　　“閩八條”取消限購、降低普通房標準，對房貸進行優惠，比如購買首改房按首套房認定，外地人購房貸款不需提供納稅證明等——凡此種種，預示著福建救市行動拉開序幕高張大旗。有人説這是救市的一劑猛藥，福建尤其福州、廈門這兩座限購已久的城市能否撥開市場低迷的雲霧重見天日？業內人士議論紛紛，有人樂觀，有人冷靜，有人激情澎湃，甚至有人認為限購放開對市場的影響力不大，關鍵是限貸的放開，這可是解救市場的核武器……一時間各種猜想噴薄而出。

　　知名財經專家楊紅旭對此評論：“閩八條”是第一個省級文件。這也就意味著，面對樓市降溫，不僅是城市政府著急，連省政府也坐不住了。省廳出政策後，下屬的市縣也就方便出文件了，而且在部分環節，市縣政策還將更加寬鬆化。可以預見，還會有更多省級政府將會學習福建，出臺相關文件。

　　福州大學管理學院教授、知名地産專家王阿忠認為：“閩八條”只是政府對於房地産管理的一個政策，需要用正常的心態去看待。“當年限購，福州樓市沒有一下子降溫，現在‘閩八條’也並不會出現大的變化”對於“閩八條”，王阿忠更願意理解成“起穩定市場作用，明確細化一些正在執行中的細則，比如一直是‘只做不説’的松限購第一次有了官方説法。”“福州樓市處於平穩狀態，未來一段時間內還會保持這種狀態。”福州樓市6月雖有小幅上升，但這多是開發商推盤速度加快造成的，屬於一個區間內的升降，並不能代表福州樓市的整體趨勢。樓市的整體趨勢還是取決於國家的宏觀經濟環境。08—09年的救市之所以能夠取得效果，最終還是源自中央下撥的4萬億款項。只有中央放開貨幣政策，才能夠在真正意義上拉動市場經濟，從而帶動各個地方的樓市發展。

　　業內人士方先生認為，放開限購在意料之內。限購的初衷本就是為了抑制房價過快增長，打壓投資性購房需求，而不是打擊整個房地産市場，“政策本身已經取得一定效果，市場上的投資性購房需求得到了一定程度的抑制”，但是“政策本身對實體經濟的負面影響也超出了預期，給行業和地方政府帶來很大壓力”。方先生認為，取消限購也是階段性的，“其實政府現在既不希望房價過快增長，也不希望樓市崩盤。抑制投機，保障剛需，才是調控的核心”。

　　福建省房地産專家劉福泉對此評論：就目前整體經濟低迷的情況下，福州樓市表現十分堅強。“剛剛過去的房地産黃金年代不是憑空而來，它源自寬鬆的國家貨幣政策、快速的城鎮化發展以及全國經濟的騰飛。最終，市場對樓市的支援意義最大，而市場取決於經濟，而“閩八條”的積極意義將遠大於實際效果。” （新華房産記者 袁寶明 葉翔羚 陳淵 陳齊）

　　附：福建省住房和城鄉建設廳《關於促進房地産市場平穩健康發展的若干意見》全文

　　為加強和改善房地産市場調控，切實滿足廣大群眾合理的住房需求，推進以人為核心的新型城鎮化，確保房地産市場平穩健康發展，經商有關部門研究同意，現提出以下意見：

　　一、合理引導住房消費

　　(一)鼓勵各市、縣政府根據本地實際，對下述剛需購房予以政策優惠：1.首次購買普通商品住房，包括從省外引進的專家學者、總部經濟企業派駐入閩人員、從省外投靠在閩子女的父母等人員(含境外人員)首次在當地購買普通商品住房；進城經商、務工的農業轉移人口在城鎮首次購買普通商品住房；大學畢業生首次購買普通商品住房；成年子女首次購買普通商品住房。2.首次購買改善性普通商品住房(以下稱首改房)，包括增加住房面積、增加電梯功能、優化地段等級、購買“學區房”等。3.被徵遷住戶實行貨幣補償後購買普通商品住房。

　　(二)住宅小區建築容積率在1.0以上、單套建築面積在144平方米以下(含144平方米)的住房屬於普通商品住房。

　　(三)個人異地購買商品住房，本人及其父母、未成年子女可按當地戶籍政策在購房所在城鎮落戶。鼓勵長期進城經商、務工的農業轉移人口依法轉讓其原有農村住房，在城鎮購買商品住房落戶。

　　(四)住房公積金在確保資金安全和正常提取的前提下，優先滿足公積金繳存職工首次利用公積金貸款的購房需求。落實公積金繳存職工在本省範圍內異地購買住房可以提取住房公積金的政策。公積金管理機構要合理利用“公轉商”、財政借款等融資方式，緩解公積金信貸資金壓力。

　　(五)對家庭購買首套房面積在90平方米以下(含90平方米)的，契稅按1%稅率徵收；面積在90～144平方米(不含90平方米)的，契稅按1.5%稅率徵收。實行貨幣補償的被徵遷戶購買一套商品住房用於安置的，給予免征契稅；購買多套商品住房的，與被徵遷房屋相等面積部分，給予免征契稅。各地對實行貨幣補償的被徵遷戶，可以按貨幣補償標準給予一定比例的獎勵。

　　(六)發展二手住房市場，個人轉讓購買超過5年(含5年)的普通住房，免征營業稅。個人購買房屋時間按房屋買賣合同訂立時間確定。

　　二、實行分類調控

　　(一)福州市、廈門市可以根據本地市場變化情況，調整放開住房限購措施。

　　(二)在全省範圍內購房辦理簽約(網簽)、貸款、産權登記等手續時，無需提供一定年限納稅證明或社會保險繳納證明。購房人住房套數認定不包括其自建房、房改房、繼承房、徵遷安置房和已償清貸款的二手住房，其擁有的住房套數只在購房所在地房屋登記機構查詢。房屋登記機構出具的查詢證明只載明購房人擁有一手住房的套數情況。家庭購買首改房按首套房認定。

　　(三)購房人償清購房貸款後，再次申請貸款購房，按首貸認定。金融機構在貸款首付比例和利率方面按照政策規定的低限執行。

　　三、落實差別化住房信貸政策

　　(一)各商業銀行要增加住房開發貸款供應，並向商業銀行總行積極爭取開發貸款額度，優先保障普通商品住房開發項目合理資金需求，進一步提高開發貸款授信審批效率。對達到授信條件的開發貸款，及時發放，促進增加房地産市場供應。

　　(二)各商業銀行要努力配足個人住房貸款額度，優先滿足個人首次購買普通住房貸款需求。加快受理、審批、發放個人住房貸款，不壓單、不壓貸。異地購房者可以在購房所在地商業銀行辦理住房按揭貸款，各商業銀行應當支援。

　　(三)房地産開發項目融資納入企業資金應急處置機制的協調範圍。對在建或已預售的房地産項目出現資金風險的，建立政府、房企、銀行、承建商的合作協調機制，按照“分類處置”原則，一企一策，通過重組等手段實施幫扶，促進項目建成銷售，化解風險。對兼併重組的有關房地産企業和項目，各金融機構要積極提供融資支援和相關金融服務。

　　四、優化市場發展環境

　　(一)進一步簡化行政審批環節，縮短審批時限。商品房預售許可部門對預售價格變動幅度不進行限制。物價部門對商品房預售價格及其變動幅度不進行備案。供電、供氣、供水、通信等行業對房地産項目配套設施建設，要積極主動配合，實施跟蹤服務。

　　(二)對於房地産企業適應市場變化，在不變更容積率、建築密度等指標，並滿足停車位等公共配套設施的情況下，作出的戶型調整，規劃部門應當及時予以審批。除國有或國有控股的房地産項目外，其他房地産項目可以由開發企業自主直接發包，選擇勘察、設計、施工、監理單位。

　　(三)加強商品房預售資金監管，商品房預售許可條件中“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%”界定為：中高層及以下(即九層及以下)建築主體施工形象進度達到地面二層，高層(即十層及以上)建築主體施工形象進度達到地面一層，超高層(即建築高度100米及以上)建築主體施工形象進度達到地面±0.00。

　　(四)強化合同意識，嚴格履行商品房買賣合同。支援房地産企業適應市場形勢，相應作出價格調整。地方政府和公安等有關部門要堅決制止“房鬧”，依法追究其法律責任，維護社會穩定。

　　五、推進保障性住房建設

　　(一)加快構建以政府為主提供基本住房保障、以市場為主滿足多層次需求的住房供應體系。堅持租售並舉、以租為主，提供保障性安居工程住房，滿足基本住房需求。以鞏固租賃住房為主要形式，面向城鎮低收入和中低收入住房困難家庭，並把農業轉移人口納入城鎮住房保障體系。完善租賃補貼制度，通過發放租賃補貼，增強低收入家庭在市場上承租住房的能力。適當發展經濟適用住房和限價商品住房，面向有一定支付能力的城鎮中低收入住房困難家庭。大力推進棚戶區改造，加快實施城中村改造、石結構房屋改造，有序推進舊住宅小區綜合整治、危舊住房和非成套住房改造。

　　(二)各市、縣政府可以採取政府收儲方式，積極穩妥收儲商品住房作為保障性住房。房地産開發項目中，由政府回購所配建的保障性住房和安置房，配建部分營業稅按照政府回購價計算稅基徵收。

　　六、鼓勵開發綠色住宅

　　(一)開發建設綠色建築住宅小區，按以下規定計算，給予增加容積率獎勵：一星級綠色建築，按綠色建築總面積0.5%計算；二星級綠色建築，按綠色建築總面積1%計算；三星級綠色建築，按綠色建築總面積1.5%計算。容積率獎勵指標作為土地出讓條件組成部分。

　　(二)購買一星級綠色建築商品住房，契稅減按90%繳納；購買二星級綠色建築商品住房，契稅減按80%繳納；購買三星級綠色建築商品住房，契稅減按60%繳納。

　　(三)鼓勵開發建設、購買精裝修商品住房，精裝修部分對應産生的營業稅、契稅由本級政府財政予以全額獎勵。具體辦法由市、縣政府根據實際制定。

　　七、完善土地供應機制

　　(一)各市、縣要根據當地商品住房庫存量和市場供求變化情況，合理確定商品住宅用地供應量，避免商品住宅用地集中過度投放；並針對市場變化情況，不再將捆綁配建星級酒店作為出讓條件。

　　(二)各市、縣要建立交地跟蹤服務機制，加強對已出讓的房地産項目實際交地情況的跟蹤，增強履約意識，及時解決交地過程中遇到的問題，確保按土地出讓合同規定的時限全面交地，切實解決企業受讓土地後發生的拖延交地問題。

　　(三)對於商品房庫存量大、去化期限超過24個月的市、縣，應調減商品住宅用地出讓規模。

　　八、加強市場分析監測

　　(一)加大房地産市場資訊公開力度，及時準確發佈市場供求資訊。完善房地産市場風險預警機制，各市、縣要建立市場異常變化、突發性重要情況向上一級政府報告制度。市場庫存壓力大的市、縣要及時制定風險應對預案。

　　(二)要密切關注輿情，加強輿論引導，穩定市場預期，形成有利於房地産市場持續平穩健康發展的輿論氛圍。

　　九、本《若干意見》自2014年8月1日起施行，優惠政策有效期1年。各市、縣政府可根據本《若干意見》要求，研究制定具體實施辦法。