萬柳地王樓盤入市加劇豪宅肉搏 不拼速度拼“能扛”

　　萬柳書院效果圖

　　在萬科北京區域公司首席執行官毛大慶放言北京普宅進入6萬元時代後不到一週，北京迎來新年首個頂級豪宅項目。昨日，北京市住建委向中赫置地的萬柳書院項目發放了現房銷售許可證，14.5萬元/平方米的均價開啟了北京2015年豪宅肉搏年。2012年一批高價地塊的出讓導致2015年北京頂級豪宅將迎來量與質的雙重比拼，業內人士指出，區域及産品定位等綜合因素成為頂級豪宅的競爭點，但在有限的年消化量下頂級豪宅的消化週期將被拉長，操盤企業進而將被捲入一場資金以及綜合能力比拼的拉鋸戰。

　　頂豪來襲

　　2015年開年第12天，沉浮近三年的地王項目萬柳書院終於入市，成為北京頂級豪宅市場競爭中的又一位種子選手。該項目現房銷售均價14.5萬元/平方米，比一個月前拿證的融創農展館項目便宜2萬元/平方米。對於該定價，中赫置地品牌總監朱敏稱，從區域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府二手房價格已經達到11萬-13萬元/平方米，比周邊老項目高出約15%-30%的定價合乎市場規律。

　　一位豪宅代理機構人士向北京商報記者表示，萬柳書院相對保守的定價是由2015年的豪宅市場現狀所決定的。“2015年可以被稱做是豪宅市場尤其是頂級豪宅市場的井噴元年，與萬柳書院項目同段位的項目就多達十幾個，”該人士介紹。

　　亞豪機構根據項目入市計劃統計，2015年北京將有42個純新盤項目入市，其中單價超過10萬元的項目就多達13個，包括案名已定的萬柳書院、佳兆業廣場、中央公園廣場等，還包括尚未公佈項目名稱的保利東壩、恒大東百、龍湖西局以及泰禾西局等項目。除此之外，已經拿證的融創觀瀾嘉苑、萬科北河沿甲柒拾柒號等老項目也將扎堆搶客。

　　靠什麼搶客

　　亞豪機構市場總監郭毅介紹，由於購買人群的特殊性，北京頂級豪宅市場年消化量變化幅度不大，以3000萬元級別以上豪宅為例，基本穩定在每年150套左右的消化量上，這也就意味著與較大供應量對應的是有限的客群，因此項目之間的競爭將進入白熱化。

　　對此，朱敏向北京商報記者表示，頂級豪宅穩定的銷量是建立在項目供應不足的前提下，更豐富的産品供應很可能會挖掘出更多的需求。另外，萬柳書院項目地域屬性明顯，對於北京西北部的輻射性較強，因此對於即將到來的競爭，中赫置地表示很坦然。

　　在郭毅看來，頂級豪宅項目數量的增加會拉長高端項目的去化週期，但未必會有價無市。“頂級豪宅現在拼的是産品設計、科技系統、住宅理念、産品定位等多個因素，比如融創農展館項目及佳兆業廣場因坐落CBD而具備商務會客的功能，相互間會形成競爭，而萬柳書院因為深處海澱區而主打純住宅的概念，因此差異化的定位也為頂豪被順利消化提供了可能。”

　　目前北京頂豪項目集中在東北部的孫河中央別墅區，東部東壩、CBD以及西北部的海澱區，西南部的西局等板塊，北京中原地産首席分析師張大偉也指出，當價格不是頂級豪宅的競爭優勢之時，誰掌握了稀缺資源、産品力以及入市先機，誰就擁有了多爭取幾十個客戶的底氣。

　　不拼速度拼“能扛”

　　另一位曾供職于高端項目的業內人士以“能扛”來形容中赫置地，該人士稱在高地價的驅使下，頂級豪宅項目的價格不會有鬆動，而頂級豪宅去化週期的拉長會更加考驗開發企業資金週轉以及産品結構、開發區域的協調能力。

　　北京商報記者統計發現，進入2015年北京市住建委總共有6個項目發放了預售許可證，除去保障房及商業項目外，另有4個住宅項目分佈在密雲、平谷、門頭溝等遠郊區縣，定價在1.5萬-3.5萬元/平方米之間。

　　“從目前北京樓市看，剛需項目集中在遠郊區縣，雖然政策已利好剛需，但是經過2014年剛需客群被自住房搶佔之後，需求在一定程度上被提前透支，剛需項目在2015年繼續面臨自住房以及同區域競品的壓力，而從豪宅市場看，競爭也並不輕鬆。”上述豪宅代理機構人士如是説。

　　剛需有擠壓，豪宅有競爭，在上述業內人士看來北京樓盤有兩頭集中的態勢，而定價5萬-7萬元/平方米的改善型項目卻出現市場的相對空白。“開發商目前的普遍心態是低價位地塊做剛需走快週轉，高價地塊做高端以求最高利潤，但是如果能夠根據地塊情況抓住市場結構性的機遇，填補改善型項目的空白，不失為開發商突圍的有效手段。”該人士坦言。（北京商報記者 齊琳 阿茹汗）