社會終端住宅需求萎縮 地價捂熱房價或將受阻

　　近日誕生的北京歷史上最貴新地王，總成交價格達到86.25億元，據測算，成交樓面價接近現房價格。按照過往經驗，地價上漲將推升區域房價水準，未來房價似有較大上升空間。但考慮到一線城市房價與收入增長不同步，社會終端住宅需求萎縮，家庭財富配置結構升級等因素影響，土地市場熱度向房價傳導可能會受阻，相關風險隱患亟須引起高度關注。

　　房價與收入不同步導致住宅需求高度集中。目前，我國一線城市房價已經與國際接軌，住宅均價水準與國際大都市比肩。北京四環內住宅交易均價在6萬元左右，與臺北、香港、新加坡大致處在相同水準。但居民收入水準遠遠落後於國際水準。2013年，北京城鎮居民年每人平均可支配收入為40321元，約為新加坡的1/6。由於房價先於收入接軌國際大都市水準，導致商品住宅需求高度集中于中高收入人群，投資投機性購房比例也較高，存在很大的風險隱患。

　　一線城市人口接近飽和引發社會終端住宅需求萎縮。以北京為代表的一線城市人口已接近飽和，資源約束明顯增強，人口調控已經成為政府重要工作內容。在國家層面京津冀一體化戰略的指導與實施下，未來北京部分人口將向周邊城市轉移，導致社會終端住宅需求下降。同時，一線城市居住面積和環境已經極大改善，保障性住房建設規模也較大，增量住宅需求空間將會縮小。雖然不動産登記條例實施與房價並無直接關係，但考慮到房産稅替代土地出讓收入的趨勢，住宅持有成本增加，房屋自然折舊，維護管理費用與日俱增等，住宅投資在未來並不是一個理想選擇，也將一定程度上影響中高端商品住宅市場的發展潛力。

　　家庭財富配置結構大變遷將降低住宅不動産配置比例。發達國家富裕家庭財富配置中金融資産與住宅不動産的比例大約為7：3，我國城鎮富裕居民家庭財富配置比例顛倒為3：7，甚至部分家庭住宅不動産配置比例接近90%。家庭財富配置結構是投資渠道、風險偏好、流動性等因素的綜合反映。隨著我國居民投資渠道的拓寬，特別是證券市場的發展壯大，金融資産在家庭財富配置中的比例將會上升。而住宅不動産變現能力差，租金收益率低，在發達金融市場環境中其投資價值並不明顯。需要注意的是，在經歷了房地産黃金時代後，未來我國城鎮房價繼續大幅上漲的可能性較小。當前我國宏觀經濟發展“冷”股市運作“熱”的反差，實際上在某種程度上反映出我國家庭財富配置結構的變遷即將拉開序幕，股票基金等金融資産比重將會上升，住宅不動産比重將會下降。

　　應該看到，地價上漲推高房價可能只是簡單的推理，還沒有考慮到終端需求因素。在賣方市場，房地産開發企業輕易將成本轉嫁到購房者身上。但隨著我國住宅市場由賣方市場向買方市場轉變，地價上漲向房價的傳導將會受阻，當前地價熱度向房價進一步傳導存在不確定性。為此，需要高度關注土地市場成交變化，防止金融杠桿被過度使用，防止金融體系資金盲目流入，進而可能在未來引發較大風險隱患。不管怎樣，確保我國房地産市場運作平穩，無論對穩定經濟增長，還是對防範和化解系統性和區域性金融風險，都至關重要。