去庫存忙跨界 2015樓市在躁動中步入“新常態”

　　2014年末，一直處於頹勢的房地産市場出現了一陣躁動：CREIS中指最新數據顯示，2014年12月主要城市成交面積迎來新高，環比增長21.22%，同比2013年也增長9.79%。這一爆發性增長，被外界認為本輪房地産行業調整築底結束。但也有業內人士指出，此次上升只是因部分特殊原因造成，並不能看做完成築底。

　　不管築底是否完成，2015年將在2014年樓市大轉折之後，進入一個相對平靜的新常態，在這種新常態之下，行政性管制政策將全面退出、地方救市政策也將續演鬆綁的故事，房地産企業的去庫存和跨界轉型將貫穿這一年，市場也將在全面分化中進入中速增長。同時，二三線城市房地産市場風險將明顯上升。

　　政策 恢復常態忙鬆綁

　　2014年，房地産政策一改過去限購、限貸、限價等全面束縛，回歸市場主導常態。截至目前，僅北京、上海、廣州、深圳以及三亞5個城市仍存限購政策外，其餘全面解除。值得注意的是，去年年底召開的全國住房和城鄉建設系統工作會更加確定了政策“空擋”，首次在2015年重點工作中，也是8年來首次未提“房地産調控”、“限購”兩個牽動行業命運的關鍵詞，意味著2015年中央層面不會對樓市進行大力度調控。

　　但值得注意的是，“空擋”不意味著政策缺失。在為避免房地産硬著陸的背景下，地方政府將加速推出更多的救市政策。

　　中國社科院財經戰略研究院城市與競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，“一、二線城市房價的繼續下滑將是大概率事件。隨著房地産市場不景氣及調控政策的主方向向支援住房消費轉變，仍在堅守限購的五個城市有望全面放開。中央和地方也有望繼續推出救市政策。”

　　的確，在2014最後一天，北京就發佈從2015年1月1日起，北京住房公積金實行新政，購買政策性住房或套型建築面積在90平方米(含)以下的首套自住住房，貸款最高額度上調至120萬元。這意味著，基準利率下，與商貸相比，公積金貸款120萬30年總共可少繳利息三十余萬。

　　業內人士認為，這是一線城市首個明顯救市政策，也更為一線鬆綁行政性限制政策開了口子。

　　事實上，中央在市場繼續下探的背景下，早已開始有了動作。2014年9月30日央行發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，扶植購房剛性需求，首套認定實行“認貸不認房”，不再以家庭擁有的房屋數量來認定，二套房購買家庭只要還清首套貸款，再次貸款也將按照首套房。10月9月，住建部、財政部、央行三部委聯合下發的《關於發展住房公積金個人住房貸款業務的通知》，要求各地放鬆公積金貸款條件，今後職工連續繳存6個月即可申請公積金貸款，公積金將實現異地互認。2014年10月29日國務院再次強調促進住房消費，放鬆公積金支付房租條件。11月21日，中國人民銀行宣佈，自22日起，下調金融機構人民幣貸款和存款基準利率。金融機構人民幣貸款和存款基準利率下調0.4個百分點至5.6%，一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%。

　　與此同時，地方也採用補貼、減稅、落戶等政策救市。

　　原華遠地産任志強認為，地方政府財政在短時間內難以擺脫對房地産的依賴，降息、降準等金融政策再次放鬆指日可待。例如，鋼鐵、水泥、玻璃等是房地産上游，家電、家裝、建材等是房地産下游，相關40個行業中在房地産下滑中都處於下滑趨勢。“投資在GDP之中所佔的比重仍然是最大的，大概佔到48%，但房地産的下滑，大約影響了GDP至少0.3個百分點。”