今年北京樓市預計“量增價穩”

北京近年住宅簽約情況（套）

2014年北京土地市場情況

　　2014年的北京房地産市場在自住型商品房、信貸政策等多種因素的衝擊之下，呈現出明顯量跌價漲的態勢，其成交量較往年均出現大幅下滑，但成交價格卻仍在上升通道中。與此同時，雖然土地市場的成交量減少，但北京全年的土地收入依然創下了最高紀錄。“量跌價漲”成為2014年房地産市場的整體特徵，業內預計，“量增價穩”或將成為2015年北京市場的主流。

　　新房

　　關鍵詞：新低

　　純商品住宅網簽量歷史最低

　　2014年的房地産銷售壓力倍增，前幾年托關係買房的場景難再現，相反，房企還得使出十八般武藝賣房。

　　根據中原地産統計，2014年全年，北京新建住宅簽約合計99024套，比2013年下降16.8%，新建商品房住宅合計簽約66078套，但其中有16109套為自住房等帶有保障房性質的商品房，如果剔除這部分，實際北京2014年網簽的純商品房只有5萬套，創歷史最低紀錄。

　　中原地産首席分析師張大偉認為，大部分開發商在2013年拿了比較高價的地，蕭條的市場又導致項目上市壓力巨大，庫存量明顯上漲。隨著年末信貸政策的鬆綁，整體市場逐漸走出低迷，但因為價格相比二手房已經不具備優勢，導致北京新建住宅走出低迷的時間比較長。

　　偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，“量跌”主要是由於幾方面原因：一是北京樓市經過2013年房地産市場的火爆之後，在價格走高的同時，市場需求出現階段性斷檔；二是在樓市調控“去行政化”的背景下，受宏觀樓市下行因素的影響，北京樓市需求在前三季度始終瀰漫著濃重的觀望情緒；三是在2014年初，銀行信貸收緊，樓市需求的購買力支援力度相對不足。

　　不過，雖然去年北京市住宅新房市場在成交量方面顯著下滑，但商品房成交均價卻呈現一定程度的攀升。根據我愛我家統計，北京市2014年商品住宅（不含保障房）均價為24971元/平方米，比2013年同期上漲8.9%。

　　對於價格上漲的原因，胡景暉稱，除了地價不斷提高外，北京樓市調控“限高令”逐步鬆動、退出，價格高於4萬/平方米的住宅項目不斷入市，在統計結構上也顯著拉高了住宅均價。從現有的市場供需情況和政策層面來看，“量增價穩”或將成為2015年北京市場的主流。

　　二手房

　　關鍵詞：蕭條

　　二手房網簽量同比降近四成

　　新房市場成交跌入谷底的同時，二手房市場同樣面臨困境。受成交量大幅下滑的影響，各仲介機構也紛紛“亮劍”，從鏈家地産高提成網羅經紀人，到我愛我家高調推出“全員持股”，再到思源地産調低仲介費點位，各仲介機構紛紛出招“突圍”。

　　根據中原地産市場研究部統計數據顯示，2014年北京二手房住宅網簽套數為105126套，從2008年下半年全面網簽以來，去年二手房成交量是連續6年來歷史最低的一年，相比2013年同比下調幅度達到了35.4%。從單月成交情況看，2014年前10個月連續出現了低於1萬套成交量的歷史最低；11月受到一系列刺激政策的影響，但成交量也僅在1.1萬套左右；12月整體市場成交繼續復蘇，全月網簽二手房達到14671套，比11月上漲了29.6%。

　　在價格方面，據我愛我家統計，成交均價為29964元/平方米，雖然比上年增長了4%，但年度漲幅為近六年來新低。“從全年各月度的市場價格表現來看，從3月之後，北京樓市價格就進入了下降通道，月度成交量也在6月份觸底。7月份，隨著價格的下滑，受住建部喊話去庫存政策和央行喊話支援首次自住型需求置業等利好釋放的影響，市場成交量出現緩慢復蘇，但價格也在兩個月之後探底。9月30日，在央行、銀監會發佈房貸新政以及北京市住建委調整普通住宅標準之後，二手住宅市場價格在成交量顯著反彈的情況下逐步企穩止跌。11月22日央行降息，二手房成交量進一步增長，價格則表現為小幅反彈。”胡景暉説。

　　在張大偉看來，後市信貸額度將影響貸款折扣，2015年一季度市場依然以穩定為主。

　　租賃市場

　　關鍵詞：回落

　　租金漲幅收窄市場規模擴大

　　2014年，北京市住宅租賃市場租金價格漲幅進一步趨緩的特徵十分明顯。

　　據偉業我愛我家市場研究院統計，2014年北京住宅租金均價為3840元/套，比2013年上漲3.1%，漲幅比上年收窄3.9個百分點；租金漲幅連續5年出現回落，同時也創下2010年以來年度漲幅新低。

　　在市場成交量方面，據偉業我愛我家市場研究院監測，2014年北京市租賃市場成交量比上年出現了7.9%的漲幅。北京住宅租賃市場規模仍然呈擴大趨勢。

　　對此胡景暉表示，在經歷了過去幾年租金水準的快速上漲之後，2014年北京住宅租賃市場價格表現出漲幅趨緩、市場規模進一步擴大的特徵。之所以如此，主要是隨著過去幾年租金價格的顯著上漲，吸引了越來越多的業主將自有房屋出租，促使租賃市場房源進一步增加。同時，隨著北京市軌道交通建設和新公交路線的不斷開通，位於城市近、遠郊的諸多新增房屋也被納入租賃市場，增加了房源供應。供求關係更加平衡，租金漲幅也進一步回落。

　　胡景暉認為，2015年北京市住宅租賃市場預計將延續2014年漲幅收窄、整體平穩的市場特徵，年度租金漲幅預計仍將維持在3%左右，2015年的住宅租賃市場將迎來量增價穩的“新常態”。

　　土地市場

　　關鍵詞：新高

　　土地出讓金刷新歷史紀錄

　　12月30日，在龍湖成功摘得豐臺一宗商業用地之後，北京土地市場以1916.9億的土地收入收官，創歷史最高紀錄，相比之前的歷史紀錄、2013年的1829億上漲了4.8%。

　　同時，平均樓面價則出現了非常明顯的上漲，其中住宅類的樓面價從2013年的9616元/平方米上漲到了14557元/平方米。

　　“從2014年土地市場看，住宅類土地供應比2013年減少了460萬平米，這將導致在2015年的下半年市場可能出現供不應求，而持續運作高位的土地價格也將會影響未來房源上市的價格。”張大偉説。

　　胡景暉也認為，隨著成交量的下滑，未來1-2年內北京市新增住宅轉化增量很可能會隨著2014年成交量的走低而出現低谷，市場新增住宅供應量減少。宅地地價走高的過程中，部分地價偏高的土地供應未來很可能轉化為高端住宅項目，增加樓市高端項目供應，影響供求結構。自住房土地增加，在2015年將更多地轉化為市場自住型住房供應。

　　對於開發商來説，土地成本顯著上漲將增加開發商運營難度。隨著地價的走高，中小房企在京拿地越來越困難，長期來看將形成擠出效應，促使實力有限的中小企業退出北京市場。

　　胡景暉認為，在價格門檻高企、運營開發難度提高等情況下，未來一年北京市土地市場很可能將出現供應量和成交量小幅增加、價格微漲的情況。