多數開發商業績達成率不理想 去庫存戰役打響

　　原標題：多數開發商業績達成率不理想 去庫存戰役打響

　　在資金壓力下，四季度成為房企銷售的關鍵窗口期。新京報記者 尹亞飛 實習生 彭子洋 攝

　　“9·30房貸支援政策”出臺後，10月樓市銷售明顯轉暖，各大房企加速推出房源，借機出貨。儘管龍頭萬科披露的月報顯示其10月銷售額再創單月高點，但今年整體樓市低迷，多數開發商的業績達成率都不太理想，在年報壓力下，一些房企已採取價格措施來拉動銷量。

　　年報壓力下低價快銷

　　11月5日，萬科披露10月銷售業績稱賣出了銷售面積190.6萬平方米，銷售金額220.9億元，創下年內單月第二高銷售紀錄，僅次於1月。而截至前10月，萬科累計實現銷售金額1711.4億元，業內人士預測，萬科仍將穩坐今年房企的第一交椅。

　　據悉，萬科10月銷售超預期，而11月、12月兩月公司仍將保持較大推盤量，維持每月銷售在200億元左右，這也意味著萬科的全年銷售額也有望從2000億元上升到2100億元。

　　但是，除萬科外，能上調年度目標的房企非常稀少。而快速銷售也意味著價格的靈活。萬科10月的銷售均價為11590元/平方米，環比9月下跌2%。

　　此前，旭輝集團北京總經理孔鵬在出席中國財經風雲榜論壇時對記者表示，今年樓市整體比較低迷，大部分開發商的業績達成率都不算太理想。四季度，在年報的壓力下，一些房企將採取價格措施來拉動銷量。

　　負債率攀高，加速去庫存

　　業內人士指出，除了衝刺四季度業績外，凈負債率較高、財務壓力上升也是房企加快去庫存的一大原因。

　　據券商申銀萬國統計，房地産行業的整體資産結構惡化、凈負債率持續上升。截至三季度，其監測的A股百強房企加權計算後的凈負債率為103.5%，為2007年以來的最高水準，反映出房企在銷售下降的情況下，擴張更加依賴借貸等杠桿。

　　如一直在積極調整價格、加速銷售的首開股份。據銀河證券分析，截至三季度末，首開的有息負債442億元，相比年初上升6.7%，其中短期有息負債230億元，相比年初上升76.5%。

　　同時，當前樓市的整體庫存水準仍然在高位，預計在今年內都會維持這一高點。在資金壓力下，四季度就成為房企銷售的關鍵窗口期，萬科、保利、遠洋、首開等房企紛紛加速推盤。

　　合景泰富集團北京公司副總經理黃譚釗表示，如何去庫存得看具體公司的指標壓力和項目特點。如合景位於海澱區的合景映月臺，屬於高端項目，洋房售價約在7萬元/平方米，公司有銷售任務的要求，但會比較靈活。

　　■ 公司策略

　　遠洋 看好商住，新推兩盤

　　此前以高端項目為主的遠洋地産，從今年9月就改走高週轉的路線，拉開加速去庫存的大幕。9月，遠洋地産單月銷售額達到60億元，創造了遠洋上市以來單月銷售額最高值。

　　遠洋地産開發管理部總經理丁暉表示，遠洋全年目標是400億元，原定的銷售節奏是上半年完成1/3，下半年完成2/3，重點推盤集中在下半年。“不可否認，上半年市場不好，但遠洋整體是按照自己的節奏在走，基本完成半年計劃。”

　　而在接下來的11月、12月，遠洋地産推盤量大增。在北京，除在售的天著悅山疊墅、遠洋傲北外，遠洋地産還將推出遠洋萬和公館75套290平方米的行政公寓，純新盤遠洋春天著、遠洋新天地也將入市。這兩個純新盤均包含不限購LOFT商住産品。

　　遠洋地産相關人士表示，一些實力不強但要求居住品質的剛需客群，願意選擇低總價、低門檻、低首付的商住LOFT。而在北京大規模做這種産品，也是遠洋地産對市場進行了長時間調研後做出的拿地決策。

　　對於後市的看法和行銷策略，丁暉表示，接下來的樓市肯定是和宏觀經濟的走勢密不可分的，遠洋不認為市場會有大的好轉。“你的好‘蘋果’如果堅持原來價格，那就等於是在幫別的商家走量。公司仍將堅持‘抓主流産品、提週轉速度、調産品結構’的思路，會加大推貨，加快去化速度。從拿地到開盤規定在10個月內，而開盤去化率也要求達到60%以上。”

　　首開 加推樓棟，保持走量

　　作為在京項目較多的公司，首開股份制定的四季度54萬平方米的推盤計劃中北京是“主角”。北京推盤項目達到5個，包括首開常青藤、首開熙悅山、首開熙悅睿府書香、首開高井2號地項目、首開國風美唐，推售總面積達30萬平方米。

　　在定價策略上，首開股份董秘王怡表示：“今年以來一直實行隨行就市、儘快走量的策略。當項目符合拿證條件，就會儘快推出”。

　　今年樓市調整和自住房大規模入市，也給北京市場帶來一定衝擊，不少項目調價走量。例如首開常青藤7月開盤時，恰逢自住房金隅匯景苑入市，自住房22000元/平米的價格給商品房帶來不小衝擊，而為了吸引購房人，常青藤將價格從原來的42000元/平米下調至34000元/平米，去化率也由此得到明顯提升。據悉，這一價格水準將維持到四季度。“不可能漲價，保持能走量的狀態就可以了。”首開股份內部人士如是説。

　　此外，首開在房山區兩個項目的價格也保持在2萬元/平方米左右，而這也是房山的區域均價。據悉，原本沒有安排在四季度推售的首開國風美唐，臨時調整為加推兩棟樓。“趁剛出了房貸新政，市場有一定熱度，能走量時就走量”，首開股份內部人士説。

　　旭輝 加速推盤衝刺業績

　　“12月會推出位於平谷的當代旭輝墅項目，這是公司四季度北京銷售的大頭。”旭輝集團北京區域事業部總經理孔鵬透露，這是和當代置業聯合開發的項目，當代旭輝墅共有7億元左右的貨值，主打英式紅磚建築風格，戶型為100平方米左右花園式小聯排，主要目標客群是平谷當地居民。

　　據悉，旭輝其他在京樓盤都處於銷售的中後期。如位於通州的旭輝禦錦，在售三期少量房源，疊墅産品在3萬元/平方米左右；不限購的公寓産品旭輝麗舍，精裝修報價24000元/平方米左右。

　　數據顯示，旭輝集團前10月銷售金額為168.6億元(含合作項目)，10月收金19.8億元，而旭輝全年的銷售目標是220億元。

　　孔鵬介紹，北京旭輝全年目標完成率在54%左右，而三季度旭輝北京除了8月銷售較好外，7月、9月銷售相對較低迷，公司希望在四季度能加快銷售速度，力爭完成全年銷售目標。

　　本版采寫/新京報記者自曾暉 袁曉瀾