京投銀泰拿地模式:"父子"齊上陣 一二級市場聯動

　　證券時報記者 蒙湘林

　　京投銀泰(600683)22日公告，公司全資子公司北京京投置地房地産有限公司(下稱“京投置地”)與控股股東北京市基礎設施投資有限公司(下稱“京投公司”)組成的聯合體，于10月21日收到了北京市土地整理儲備中心的成交確認書，兩者以42億元的價格獲得北京市門頭溝區潭柘寺一地塊的使用權。京投銀泰此次拿地模式頗具創新：一方面，上市公司聯合大股東組成聯合體拿地在業內並不多見；另一方面，京投銀泰一改以往“軌道+地産”的開發模式，改為一二級市場聯動開發。

　　中原地産研究總監張大偉分析，該拿地模式不僅能降低拿地的難度，通過一二級市場同時開發也大大增厚項目利潤，這對於很多上市房企來説是可遇不可求的。

　　“父子”上陣底價拿地

　　據北京市土地整理儲備中心的文件，京投銀泰此次獲得的門頭溝區潭柘寺地塊用地包括住宅混合公建、商業金融、文化娛樂、行政辦公和體育用地等綜合多類型用地性質。該地塊佔地面積為40.66萬平方米，建設用地為23.6萬平方米，建築規模控制在28萬平方米左右。出讓年限分為住宅70年、綜合50年、商業40年。

　　值得注意的是，截至交易結束時，潭拓寺地塊在北京市土地整理儲備中心網站上僅收到一次報價，這意味著競買方只有京投銀泰一家，且是以底價成交。

　　在此之前，底價拿地在北京的土地市場並不多見。10月17日，門頭溝區同樣出讓了兩塊開發用地，儘管限價商品房比例分別為77%和100%，但仍然吸引了多家開發商競爭，最終兩塊地分別被北京城建以及保利和首開聯合體競得，溢價水準達到40%和35%。而京投銀泰本次拿地不僅底價成交，且僅需配建6000平方米經濟適用房。

　　國金證券研報分析，上述地塊為京西稀缺性資源，容積率僅為1.18，未來定位於高端低密度住宅項目。按總地價款42億元計算，扣除需配建的6000平方米經濟適用房和約1.5萬平方米公建，項目的樓面地價為16323元/平方米。由於項目容積率較低，可以建設高端項目，按目前市場環境預計，平均售價不低於3.5萬元/平方米，毛利率約為44%。該項目體量較大且産品稀缺，後期售價仍有上漲潛力。

　　中原地産研究總監張大偉表示，京投銀泰此次拿地的一大亮點是上市公司聯合大股東一起競拍，大大降低了拿地難度。與房企之間聯合拿地的方式相比，京投銀泰和京投公司“父子”同時上陣的方式並不多見。具體來説，自家人一起拿地協同效應高，同時由於有大股東的支援，在資金安排、政府公關等方面，上市公司的壓力會小很多。

　　在獲得土地使用權之後，京投置地、京投公司還將按照51%、49%的持股比例共同設立項目公司，負責上述地塊的開發建設。

　　一二級市場聯動開發

　　除聯合拿地之外，一二級市場聯動開發是京投銀泰此次拿地的另一大亮點。張大偉認為，京投銀泰本身是主營地鐵物業，這一次通過和大股東的合作聯合進入住宅地塊，特別是一級市場整理和二級市場開發都參與，在業內也是很特殊的一種開發模式。

　　此前，由於一級市場整理程式繁瑣耗時長，大部分房企都會選擇直接走二級市場開發。

　　京投銀泰一直以來所擅長的是“軌道+地産”的開發模式，即在軌道交通上蓋物業，而本次拿地模式的實質為一二級市場聯動，實現了拿地模式的突破。

　　京投公司此前在北京擁有一級開發土地面積約554萬平方米，按2.5的容積率計算，可開發項目的建築面積約為1385萬平方米，是京投銀泰北京項目體量的17.3倍。本次上市公司拿地的潭柘寺地區也是大股東一級開發區域，京投銀泰早就開始參與該區域的農用地流轉，目前擁有2000余畝農村土地的承包經營權。

　　國金證券表示，通過新的拿地模式，一方面公司可以分享土地流轉帶來的經營收益，另一方面通過對該區域較深的介入和開發，為取得房地産開發用地打下了基礎，本次能夠以掛牌底價獲得開發用地，和股東的支援以及前期在該區域積累的資源密不可分，未來京投銀泰仍有可能通過一二級市場聯動實現低成本擴張。

　　張大偉還表示，“一級土地市場的收儲整理利潤水準並不比二級市場低，京投銀泰依託大股東獲取兩塊市場實屬難得。此類拿地模式未來要推廣，一般需要具備三個條件：一是開發主體同時具備一二級開發資質；二是有非常好的政府合作關係；三是公司有大量的資金儲備。”