房企黃金周搶收 “漲價論”多為促銷噱頭

　　原標題：房企黃金周搶收 “漲價論”多為促銷噱頭

　　“購房最好時機來臨，您還在等什麼？”相信很多人在國慶期間都收到了諸如此類的樓盤推銷短信。這是政策市下中國樓市的特別之處，9月30日下午，央行的一紙通知給限貸政策松了綁，市場信心一下子洶湧噴發。

　　這份名為“央四條”的文件中，執行“認貸不認房”的新規，7折利率政策重回市場，這代表房地産信貸政策開始走向全面放鬆。在此之前，執行了4年多的限購政策在絕大多數城市放開。截至目前，只有三亞和北、上、廣、深等5個城市還在執行限購政策。

　　被壓抑已久的購房需求將得到釋放，在杭州、南京、蘇州、武漢、上海等城市，國慶期間看房的人多了起來。賣得好的房企紛紛在網上曬成績，保利、萬科等大鱷7天內70億-80億元的銷售額，已是不少小房企一年的銷售量。房企漲價論風雲四起。

　　但這並不意味著成交量的大爆發，房地産市場難以重現2009年的盛況。在時代週報記者採訪的不少業內人士看來，房貸新政意在刺激房地産市場消費和投資需求，帶動經濟整體回暖，但其政策效果，還要看銀行信用投放的落實情況、房地産庫存的去化情況等。

　　名符其實“黃金周”

　　“央媽”為房企黃金周攬客，這句笑評得到印證，市場對政策的敏感可謂立竿見影。

　　“想買的人一下子多了很多，現場的熱鬧程度是今年從未見過的，”在這波陽光普照的行情下，一線房企代表們笑逐顏開，易居中國有關人士對時代週報記者透露説，從其全國代理銷售樓盤的認購數據來看，“十一”期間成交量環比上周上漲100%，接近2013年黃金周的水準。

　　賣得好紛紛在網上曬成績。在黃金周7天時間裏，保利地産瘋狂進賬70億元，恒大攬金70億元，萬科不聲不響賣了80多億元，樓市黑馬陽光城認購50億元，華潤置地、融信等也賣了30億元。

　　對限購限貸鬆綁感觸最深的，還屬綠城。在融創入主綠城後，其銷售表現變得兇猛， 8月份在杭州地區完成超過23億元的網簽，創下今年單月城市銷售紀錄之外，9月份，杭州銷售額已經超越了萬科。國慶7天，綠城僅在杭州一個城市賣了11億元。

　　相關統計數據顯示，綠地集團較去年同期增長70%；世茂國慶期間日均認購量較9月日均增長3-4成。

　　並不是所有的開發商都拿到了這一輪喜從天降的“紅包”，一些中小開發商也遇到黃金周顆粒無收的情況。

　　這種分化不僅出現在大小房企間，在城市成交上體現更為明顯。節後，時代週報記者問詢10多家房企內部人士得知，國慶期間，一手房來電來訪量大幅回升，成交量也有回暖，一些二線城市對新政反響最好，三、四線城市較為一般，一線城市表現稍弱。

　　在國慶前放開限購的南京，成為黃金周的亮點。據南京當地媒體報道，7天內南京樓市賣出2840套房，日均認購突破400套，創下南京國慶長假商品住宅銷售的歷史紀錄。

　　就在“雙限”鬆綁前夕，南京樓市完全處於一片寒冰之中。根據國家統計局數據，南京房價已經連續3個月呈下跌態勢。今年6月新建商品住宅價格遇到“拐點”下跌0.6%，7月房價環比下跌1.1%，8月跌幅進一步擴大至1.3%。

　　比較難看的是一線城市的成交，如上海，來自上海網上房地産的數據顯示，10月1日-7日期間，上海市商品住宅成交面積為6.97萬平方米，同比下跌26.12%；成交637套住宅，同比下跌24.62%；成交均價25451元/平方米，同比上漲11.38%。

　　“限購尚未放開，很多人對一線城市還存有觀望情緒。”易居中國總裁丁祖昱稱，這也是黃金週期間，二、三線城市數據上揚，一線城市走低的重要原因。

　　“漲價説”尚為時過早

　　超預期的救市力度下，醞釀漲價的暗潮洶湧，綠城是騷動的第一家。

　　10月1日，在央行、銀監會放鬆房貸通知出臺的第二天，綠城傳出漲價消息。一份在微信朋友圈中流傳的綠城內部文件提及，綠城浙東區域的各項目自11月1日起漲價5%-10%。

　　綠城浙東區域負責人不久後對媒體證實了該文件的真實性，稱目前正在“根據不同項目及成本關係逐一梳理（價格）”，這些項目涵蓋舟山、新昌、諸暨、余姚、紹興、寧波等城市。

　　綠城品宣部門的態度則相對謹慎，稱所有涉及價格上調的文件，必須經過集團行銷部門的批准才能正式生效，而上述漲價文件尚未通過批准。此外，綠城其他區域還沒有大幅跟進的跡象。

　　連夜提價的不在少數。在綠城的大本營杭州，一家樓盤的戶外廣告語已瞬間改為“一直很貴，馬上更貴”。而綠城之後，綠地、恒大、新城控股、碧桂園等多家大型房企的內部文件也相繼流出，版本不一，但共同特點是漲價在即，節後執行。

　　如一份以綠地京津事業部名義發出的加急文件，就稱經集團批示，京津事業部下轄所有商辦、住宅産品銷售價格自10月8日起統一上調，上調比例不低於10%。

　　綠地副總裁、京津事業部總經理石文紅隨後回應稱，文件是“謠傳，沒有這回事，價格調整集團有標準流程規定，不可能內部統一發文”。

　　在時代週報記者的採訪過程中，恒大、新城控股等開發商也紛紛辟謠，表示沒有在官網上看到類似的“內部通知”，或者不清楚分公司的動向。

　　房企的諸多舉動真假難辨，但被普遍認為是有炒作嫌疑。“明眼人一看，就知道是行銷手段，大房企調價是需要項目、區域和集團公司之間多個線條去商議和決定的，不可能像計劃經濟一樣一刀切，一般不會由集團發文統一行動，”上海某房企銷售負責人對時代週報記者説，但文件真假已不重要，關鍵是給外界傳遞了下階段會漲價的重要信號，為現階段促銷跑量衝刺成交賺吆喝。

　　趁信貸鬆動之機，快速出貨，這是房企更為主流的想法。多家房企對外表示，目前地産市場的基本面並沒有變化，不會因為“央四條”出現就對“回暖”抱過多預期，以價換量還是未來半年的主調，漲價言之過早。

　　事實上，大部分開發商目前更關注的是如何去庫存。高盛高華證券報告顯示，截至9月28日，其追蹤的11個城市的總庫存上升1.5%。從過去12個月滾動銷售面積計算，11個城市的庫存平均消化時間上升至17.9個月。

　　根據億翰智庫預估發佈的今年1-9月典型房企銷售業績榜單，前20強房地産商中僅有4家完成了全年銷售目標的70%，個別企業的完成率甚至不到50%。

　　中原地産研究總監宋會雍認為，以目前的趨勢看，務實的開發商仍然需要更多地下調價格，以價換量，在下一步市場上保持主動。如房貸鬆綁仍然無法刺激市場徹底回暖，接下來等待開發商的，一定是殘酷的行業整合和淘汰，“只有20%的企業能活下來。”

　　7折利率優惠難落地

　　成交回暖反轉未明，央行新政細則尚待落實，力度也有待進一步觀察。

　　“認貸不認房”的央行新規頗惹人眼，最低7折的利率優惠也再度引發市場期待。招行率先落地房貸新政，明確表態從10月8日起執行央行通知。隨後，建行、工行、農行等紛紛發文跟進表態。

　　但目前，多數銀行具體執行的放款要求，尤其是房貸利率並未出現明顯變化。時代週報記者在10月8日-10日間曾致電廣州、佛山、重慶、上海等多區域的多家銀行網點，但這些銀行按揭的利率還與節前一致，基本還是以基準利率為主。

　　蘭德諮詢總裁宋延慶對時代週報記者透露説，他曾和建行的一位行長就房貸新政有過交流，得知該行目前執行的仍是舊的房貸政策。主要因為央行給各家商業銀行的四季度新增貸款額度並沒有隨著房貸新政的出臺而上調。

　　事實上，房貸新政得以執行的另一個關鍵，則是要看銀行吸納資金的價格，目前來看，首套房貸七折利率優惠是個奢望。

　　“那麼低的利率，銀行是沒法做的，基本上就是虧錢，這也是為什麼前幾年各家銀行實際執行利率都沒有低於基準利率的原因，”重慶工行相關人士對時代週報記者説，就算工行也不太可能給首套房貸七折利率，除非不講收益。”

　　據了解，央行早在2012年年底放寬貸款利率下限時就同時提出，首套房貸貸款利率最低可享受基準利率的0.7倍。但此後僅有一兩家小銀行閃現7折房貸利率外，各家銀行推出的最低貸款利率一般在8折水準。

　　“説實話，二級支行不太願意做房貸業務。目前攬儲很困難，存款少，貸款多，存貸倒挂，只能內部高價拆借資金，” 一家國有大行支行負責人透露，去年“錢緊”過後，5年以上資金價格一度在6.5%以上。基準利率房貸，基本是盈虧平衡；9折房貸，一般都是虧損的。

　　而按照7折測算，商業銀行5年期以上貸款的基準利率為6.55%，7折下來就是4.585%，而5年期定存基準利率為4.75%，按照多數銀行現行上浮10%的標準計算，實際執行就是5.225%，這比貸款利率7折後的4.585%反倒高出0.64個百分點，這意味著存貸利率出現明顯倒挂。