北京樓市回暖漲價傾向隱現 首套房貸利率難至7折

　　“我們這個大區8天的成交量是2000萬元左右，相當於以前三個月的業績。”鏈家地産北京榮豐2008門店的一名業務員向中國證券報記者表示。隨著房貸新政出臺，在追漲心態驅動下，市場成交量已出現明顯回暖。

　　中國證券報記者調研北京多家仲介門店發現，儘管房貸利率尚未出現明顯變化，但近期以來，房地産市場成交量已明顯回升。在供需雙方都對後市看多情況下，部分二手房業主開始調高報價。一些開發商蠢蠢欲動，醞釀價格調整。

　　某仲介機構業務員認為，區域經理在開會時曾傳達：“千萬不要向客戶承諾七折房貸利率。”分析人士説，出於資金價格高企等因素考慮，首套房貸利率很難做到七折。即便如此，在各項利好因素作用下，市場成交量有望持續回暖，房價很可能開啟上漲通道。

　　單個門店成交漲八成

　　在國慶長假後的幾天，北京樓市明顯回暖。我愛我家馬家堡門店的一名業務員向中國證券報記者表示，過去幾個工作日，來門店看房和諮詢的客戶明顯增多，成交率有明顯上升。

　　“今年大部分時間的情況是，前來看房的多，但成交的少。”這位業務員表示，直到9月，成交量才有明顯提升。在國慶長假後的幾天，日成交量比此前又上漲70%至80%。

　　鏈家地産五棵松區域的門店，連續數天成交量在30套以上，比節前幾乎翻一倍。有業務員表示，這段時間房價沒有明顯上漲，所以購房者快速成交情況比較普遍，甚至有客戶在看房後當天成交。

　　分析人士説，對購房者來説，資金杠桿十分重要。採取新的“認貸不認房”標準後，資金壓力明顯減輕。以一套總價約250萬元的房屋為例，作為第二套房屋，首付要達175萬元。如第一套房貸還清，首付只需75萬元即可。兩者相比，新政策為購房者減輕100萬元的資金負擔。

　　在不少城市，按新的政策，購買二套房免去了“限購時代”先賣後買的複雜程式。

　　在國慶長假之後的幾天，多地成交情況出現回暖。機構數據顯示，作為二線城市的山東省會濟南，在國慶結束後的10月8日和9日，商品房成交套數分別為241套和224套，呈回升態勢。

　　新房市場尚未出現明顯回暖。北京某房地産項目負責人介紹，開發商需一段時間對政策進行消化，但在傳統“銀十”的後半月，新房推盤量將明顯增多。

　　分析人士表示，由於房貸新政是明顯的利好政策，因此當前市場“買漲”心態十分明顯，預計一線城市市場成交量將繼續回升。對供大於求的二三線城市來説，成交量回暖速度將慢于預期。

　　 首套房貸利率難至7折

　　 近期，不少國有大行針對房貸新政做出表態。對外界頗為關心的房貸利率，各行卻並未明確具體執行標準，僅表示“具體操作由各地分行掌握”。

　　 從近幾天市場表現看，房貸利率尚未有明顯變化。“首套房貸基本還是以前的利率水準，95折就不錯了，9折的極少。”鏈家地産劉家窯門店的一名業務員表示。

　　 根據鏈家地産了解到的情況，除已明確發文的中國銀行和建設銀行外，目前已有浦發銀行、北京銀行、郵政儲蓄銀行及匯豐銀行開始執行新的標準。六家銀行執行新政的共同點是，首套房貸利率優惠目前均未達7折下限，仍維持此前利率水準，即最高優惠幅度不超過基準利率的10%。

　　 事實上，即便是9折優惠，仍有相當多的附加條件。業內人士介紹，在符合首套房購房標準的前提下，銀行需對購房者工作單位進行審核，如果是收入穩定的大型企業或國企員工，再購買一定數量理財産品或繳納一定額度保證金，才可享受房貸利率9折優惠。

　　 中原地産首席分析師張大偉認為，在目前資金價格水準上，銀行吸儲難度非常大，不僅房貸7折利率不可能實現，連9折以下的折扣出現的可能性都非常低。

　　 儘管有部分機構認為，年內首套房最低貸款利率有望低至85折，但主流觀點認為，9折幾乎可成為首套房貸款利率底線。

　　 “單是新的房屋認定標準，就足以促進市場成交量明顯回升，所以銀行應不會冒這個風險再去給貸款利率打折。”郵儲銀行某中層人士向中國證券報記者表示。但他也説，具體看總行通知，不排除個別中小銀行給予更大額度優惠的可能。

　　 鏈家地産某業務員表示，區域經理在開會時已傳達：“千萬不要向客戶承諾房貸7折利率，估計9折、85折的可能性比較大。”

　　 漲價傾向隱現

　　 雖然各銀行房貸利率細則尚未全部出臺，但漲價端倪已經出現。我愛我家馬家堡門店業務員表示，近期這個區域的二手房成交價格無明顯變化，但部分業主掛牌價格已上漲，漲幅在10%至20%之間。

　　 據中國證券報記者調研，北京的很多區域都出現二手房掛牌價上漲現象。不少業內人士説，未來這種現象會較為普遍。

　　 在北京不少房地産仲介機構的門店，業務員已開始催促購房者儘快成交。有業務員説：“隨著業主緩過神來，市場上刺激效果顯現出來，房價在半年內就會上漲，所以現在仍是抄底好時機。”

　　 一些新房項目開始醞釀價格調整。近期，綠城集團曾向浙東區域各項目傳達文件，提出自10月8日開始，對手頭産品價格進行梳理，根據城市及項目情況對價格進行5%至10%的上調，並於11月1日起全面執行。

　　 中國證券報記者還了解到，針對房貸新政，不少開發商已召開內部會議研究對策，其中不排除對部分項目做出價格調整的可能。

　　 有業內人士介紹，對資金狀況較為充裕、銷售任務完成情況較好的企業來説，選擇在個別供需關係緊張、房價下跌時間較長的區域進行漲價，可能是大概率事件。

　　 當前總體樓市“供大於求”格局已確立。自5月以來，全國70個大中城市平均房價連續4個月出現環比下跌。有機構人士表示，短期內，新房價格恐不會大面積調整，但隨著各大銀行陸續出臺落實房貸新政，從11月開始，漲價範圍將可能逐漸擴大，樓市有望在年末整體回歸久違的“量價齊升”局面。（張敏 李超）