REITs試點擴圍 為房地産業投下“大紅包”

　　業內人士指出，真正REITs的推出，牽涉到法律法規、財稅、資産管理、運營管理、估價的等方方面面

　　■本報見習記者 喬誌東

　　日前，央行、銀監會在《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》中明確指出，要“積極穩妥開展房地産投資信託基金（REITs）試點”。

　　所謂房地産投資信託基金（REITs），是一種以發行收益憑證的方式匯集多數投資者的資金，由專門投資機構進行房地産投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的基金産品，屬於資産證券化的一種形式。

　　REITs的投資價值為穩定的股息率和資本利得之和。據國金證券的一份研報顯示，美國的房地産投資信託基金收益率達到21.43%。

　　“把體量龐大、千差萬別的大型物業，用REITs的方式將其變成標準化産品，通過資本市場向公眾發售，是上世紀以來最重要的金融創新之一，也是商業地産公認的最佳出路。”“中國REITs聯盟”秘書長王剛在接受《證券日報》記者採訪時指出，目前，不但歐美發達國家，亞洲的日本、新加坡、泰國，以及我國的臺灣地區和香港地區等，都已經實行了REITs制度。但中國版REITs自2005年破題，至今已經接近十年，政策尚未出臺，市場上也沒有嚴格意義上的REITs産品。

　　王剛表示，由於REITs制度的缺席，一方面，中國房地産的“黃金十年”，除了“炒房”和“買鋪”，沒有給普通民眾帶來更多的投資機會；另一方面，國內積累的數萬億元商業地産，目前仍然沒有退出通道。房地産企業不得不把大量資金沉澱在手中的物業上，或者以經營性物業貸款的形式壓在銀行的資産負債表上，由於一些物業的估值並非嚴格基於租金收益法計算的，這也給金融體系帶來較大潛在風險

　　目前，REITs和類REITs的嘗試已經漸成潮流。8月14日，中信建投設立的“海印股份信託受益權專項資産管理計劃”正式成立，這是國內首個以商業地産為基礎資産的資産證券化産品。這款以商業地産為基礎的債權證券化産品，除了安排“優先-次級”的結構化設計，還引入了資産原始權益人大股東擔保機制。

　　據業內人士介紹，在成熟市場上交易的REITs與我國當前的房地産信託在投資屬性、流通性、收入分配、運作方式、稅制安排等方面存在差異。

　　“真正REITs的推出，牽涉到法律法規、財稅、資産管理、運營管理、估價等方方面面。希望社會各界共同努力，早日把中國的REITs變成現實，實現多方的共贏。”王剛表示。