樓市回暖暫無基礎 四季度房企“走量”仍是主流

　　央行與銀監會宣佈放鬆限貸引發市場樂觀情緒走高，部分房企還放風漲價。但一線城市國慶期間的樓市表現仍然較差，漲價傳言迅速被辟謠，市場並無回暖的基礎。

　　不過，多家機構和業內人士分析稱，信貸鬆綁政策對樓市的利好需要一段時間才能顯現，預計四季度樓市成交量將有所好轉。而面對大部分城市高企的庫存量，房企的首要任務是消化庫存，完成年度銷售目標，目前並不具備漲價額基礎。相反央行救市政策是房企平價走量的關鍵窗口期，十月份若不能加快去化速度，大部分房企將無法完成銷售任務，進而影響營收和利潤。

　　市場暫無回暖基礎

　　央行的利好政策並未引起國慶假期樓市反彈，北京、上海、廣州、深圳四個一線城市的成交量同比均大幅下降四成。

　　根據鏈家地産統計的數據，10月1日-10月7日，北京新建商品房網簽量（含保障房）為538套，比去年同期減少39.8%；扣除保障房和自住房後成交的261套後，較去年下降33.8%；成交均價為21744元/平方米，較去年同期上漲20.3%。

　　鏈家地産市場研究部張旭認為，雖然從整體網簽量來看，今年“十一”假期期間的網簽要稍好于2012年，而實則從純商品住宅成交來看，成交創下歷史同期最低。“十一”期間北京純商品住宅的成交量僅為152套，比2012年、2013年分別下降60.1%、61.4%。

　　據上海搜房數據監控中心統計，10月1日至10月7日，上海商品住宅成交面積為6.97萬平方米，同比下跌57.32%；成交637套住宅，同比下跌53.13%；成交均價25451元/平方米，同比上漲7.13%。

　　10月1日至10月7日，深圳商品住房共成交139套，同比跌幅達到46%；成交均價23150.3元/平方米，同比微跌9%。2014年國慶前六天，廣州全市樓市網簽成交401套一手樓，比去年同期跌43.99%；成交均價約1.2萬元/平方米，同比上漲達28.15%。

　　而根據中原監測的40個重點城市數據，今年“十一”假期七天商品住宅成交處於2010年以來最低位，同比降幅為35%，較發佈“限購令”的2011年也下降了4%。

　　一邊是成交低迷，一邊是供應激增。亞豪機構統計數據顯示，截至10月7日，北京商品住宅可售套數已達到91265套的高位，這是自2012年3月以來北京樓市庫存量的最高點。上海、深圳等地的庫存也持續攀升。而天津、西安、瀋陽、武漢、長沙等二線城市庫存量都超過了20個月。大部分城市庫存壓力仍然很大。

　　否認漲價傳聞

　　限貸放開的刺激政策甫一落地，房企就開始趁機炒作，並揚言要漲價，國慶期間，傳出了幾大房企的漲價通知單，成為仲介們向購房者展示將要漲價的證據。但相關房企均迅速否認漲價傳聞。中國證券報記者從多個房企相關人士和部分仲介人士處了解到，部分房企為了迎合購房者“買漲不買跌”的心理，故意放風漲價以此炒作，目的是改變購房者的觀望心理。但在目前市場行情下，今年四季度漲價的可能性比較小。

　　“央行政策利好顯然提振了信心，房企更應該抓住機會去庫存，以價換量方是出路。”某知名房企行銷總監分析，銀行年底前貸款額度不多了，應付不了大量貸款申請，將導致成交增長有限。

　　中原地産曾對35家主要上市房企的半年報數據進行統計發現，從完成年度銷售目標來看，除恒大、萬科等個別企業比較好外，其他企業普遍非常差，平均完成率僅29%。35家企業中，完成年度銷售任務不足30%的企業就達到了22家。

　　而“金九銀十”的銷售旺季是房企衝擊年度銷售目標的最後窗口時期。多數房企行銷人士表示，在目前行情下，連降房價的去化率都不盡如人意，更別説漲價，四季度房企依然是走量為主，儘快回籠資金，以完成年度銷售目標。