房貸新政有利改善型住房需求

　　9月30日，中國人民銀行、銀監會聯合發佈《關於進一步做好住房金融服務工作的通知》，修改了首套房的認定標準，首套房貸款還清再購房享受首套房政策；未實施或已取消限購城市，第三套住房不限貸。同時，央行重申了房貸利率最低7折的政策。

　　9月30日，100個城市的新建住宅價格指數出現了該指數發佈4年來的最大月降幅。央行的政策力度雖然不是無限救市，也難以再對樓市産生強刺激作用，卻可以讓更多購房者尤其是改善型需求人群重拾購房信心。

　　隨著我國經濟轉型的逐步深化，房地産投資和土地財政對於經濟增長的拉動作用逐漸減弱，投資拉動型經濟結構向消費推動型經濟結構的調整成為不可逆轉的趨勢，此時放鬆限購限價限貸等行政措施，可以幫助開發商加速去庫存，緩解負債率攀升引發的資金鏈斷裂風險。

　　今年初，個人住房貸款存在審批較嚴、發放速度較慢、按揭利率提升較多等問題，也在一定程度上制約了需求釋放。一方面，此前政策規定家庭購買第二套住房需支付不低於所購房屋價格60%的首付款，同時貸款利率不得低於基準利率的1.1倍，使得改善型需求的購房能力大大降低。另一方面，“認房又認貸”的首套房認定政策導致有貸款歷史而名下無房的情況被認定為二套房，存在著誤傷一部分改善型需求的情況。

　　此次出臺的房貸新規有關“還清第一套房貸再申請按首套執行”的規定將降低部分改善型購房者的入市門檻。從第二套房被重新認定為首套房後，不僅首付款從6成降低為3成，而且優惠後的貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。以貸款50萬元按照二套房認定，利率上浮10%按7.2%計算，按照貸款20年等額本息還款，月供為3936.75元，總還款額為944819.16元。新政策按照首套房的七折利率執行，購房者月還款額可減少750多元，20年還款總額最多可以降低18萬元以上。此次信貸政策的調整體現了央行對於居民家庭合理住房消費的支援和保障，使得自主群體的購買壓力大幅減輕。

　　2013年我國每人平均GDP約6767美元，其中佔比最大的消費支出為住房消費。我國居民的住房消費觀念使得這一格局在較長時期內不會改變，未來剛需入市潛力仍大，改善型的住房需求也將為消費增長提供持續不斷的動力。央行和銀監會出臺的房貸新政，通過加強對居民購房的金融支援，滿足普通家庭的購房需要，有利於前期受政策抑制的需求得到釋放，對促進消費有更好的推動作用。

　　房貸新政進一步完善尚需細則的制定。根據以往的慣例，從央行發佈新政到各大銀行細則性文件出臺通常需要一定的時間，預計“十一”過後具體細則將陸續公佈。需要細則明確的內容包括：“已結清相應購房貸款”是否指商業貸款和公積金都要還完？某些地區如北京購買第三套房的申請人，首付款比例如何認定？“向符合政策條件的非本地居民發放住房貸款”如何落實等等。

　　央行及銀監會調整住房貸款政策的舉動是為了給正在減速的經濟注入更多活力而採取的定向調控之一。一段時間之前，央行曾向五大銀行注入5000億元資金，國務院還決定減輕向投資購買設備的製造商徵集的稅費。這些有針對性的分散舉措，體現了政府的意圖，不是向經濟注入大量流動性或啟動新一輪經濟刺激計劃，而是對一些重要機制做出調整。