多地現業主“棄房斷供”現象 近半棄房者下落不明

　　漫畫／高岳

　　“棄房斷供”,是指貸款購房者停止房屋按揭,放棄該房屋的行為。最近,“棄房斷供”一詞頻頻見諸報端,浙江杭州、福建寧德、廣東廣州等地都出現了棄房斷供現象,而同樣的現象在蘇州城區也不少見。　

　　來自蘇州工業園區法院的數據顯示,今年1月至8月,該院受理銀行向法院起訴的借款合同糾紛案件大量增加,其中個人房屋貸款逾期不還案件120件,同比增加68.7%,增幅之大是近幾年少見。而這些案件都有著一個共同點:幾乎所有的業主都聲稱“無力還款”而斷供。

　　蘇州絕大部分金融機構總部聚集在蘇州工業園區,該區法院承擔了全市很大比例的金融糾紛案件。業主為何會將首付、月供以及整套房子棄之不理拒不還貸?棄房斷供會給購房者、銀行及房地産市場帶來哪些影響?

　　棄房斷供

　　銀行業主都有話説

　　家住江蘇省蘇州市城東的王先生是2012年3、4月間購買的第二套房。當時,蘇州的房價和全國其他地方一樣,被抬到了新的高位。王先生出於“買漲不買跌”的從眾心理,以不多的首付款與開發商簽下了買賣合同,又與蘇州某銀行簽訂了《個人購房借款/擔保合同》。借款80萬元,期限20年。買了房的王先生看著房價上漲趨勢,想想過幾年賣出去又能小賺一筆。

　　但好景不長,王先生所在行業不景氣,其公司薪酬、福利大幅降低。更為糟糕的是,由於國家宏觀政策的調控,房價漲勢止住了,自己所買的樓盤開始降價。“房子總價跌了快兩成,自己每個月還要支付幾千元貸款,壓力不小,乾脆斷供。”於是,王先生停止了向銀行還貸。銀行方面催要無果,只得拿著合同將王先生告到蘇州工業園區法院。

　　原告認為,王先生連續數月未按時償還貸款本息,銀行只得將王先生告上法庭,要求解除與王先生之間的借款合同,確認銀行對抵押物享有優先受償權,並支付貸款本金、利息及逾期利息、訴訟費用。

　　原告還認為,對銀行而言,如果借款人不按合同約定還款,在當前樓市現狀下,就有可能造成無法全額執行到借款人所欠貸款的結果,增加銀行壞賬風險。

　　被告王先生則當庭直言:對借款事實無異議,表示自己所在單位經濟情況不景氣,經濟困難,無力償還貸款。希望向開發商退還所購房屋,以降低自己的損失。

　　法院經審理後認為,原、被告間個人購房借款、擔保合同合法有效。合同簽訂後,王先生未按約還款已構成違約。原告要求解除合同並立即要求被告支付全部貸款本息的條件已經成就。王先生應當立即歸還原告借款本金及相關利息、罰息等。且根據擔保合同的內容,原告就上述房産享有優先受償權。

　　連線法官

　　近半數棄房者下落不明

　　據工業園區法院經常審理房貸糾紛案件的金法官介紹,斷供案件普遍供房時間很短,按揭貸款幾乎都是2010年以後辦理的,而且大多數購房者是購買第二套,甚至是第三第四套房子時出現的情況。

　　業內人士認為,除了房價下跌,持有住房價格遠低於個人繼續要交納按揭貸款的價格,導致房屋變成“負資産”出現主動棄房外,更有可能是購房者自身財務出現問題,或者炒房團資金鏈斷裂而“斷供”。

　　“第一套房子發生糾紛的較少,因為作為剛性需求,購房者往往比較慎重。在為數不多的‘首套房’斷供案件中,外地籍年輕人佔比較大,且涉案房屋多為被告唯一住房。”金法官説,值得注意的是,業主斷供後被銀行告到法院,缺席審理較高。被告下落不明或經送達後拒絕出庭的,差不多要佔50%,棄房抵債意圖明顯。

　　據金法官介紹,審理斷供案件發現,購房者往往有一種典型的從眾心理,就是“買漲不買跌”,房價越是被抬往高位,越有可能出現售樓處前排隊搶房的現象。其中一部分購房者隨意性較大,缺乏長遠規劃和風險意識,對自身還款能力沒有正確評估,一旦遭遇變故,脆弱的履約能力極易喪失,無法承受鉅額貸款,最終會陷入房産被拍賣的尷尬境地。

　　“棄房斷供表面看來,有人願意虧損首付和已經支付過的利息,並搭上維護了多年的‘信用’,就一了百了。但斷供不僅是信用問題,還涉及違約責任。棄房也不代表法律責任可以中止履行。”金法官説。

　　在房貸糾紛中,最不應該也最常發生的就是借款人疏忽大意導致逾期還款的情況。金法官就審理過不少這樣的案子。李先生和江女士是一對80後小兩口,前幾年向銀行貸款購置了房子。兩人心情好時,會及時向銀行還貸,但兩人一吵架,就誰也不去銀行還貸了。

　　今年3月,小兩口的銀行逾期還款記錄達到了十幾次之多。銀行只得向法院起訴,要求解除貸款合同,並要求小兩口一次性支付剩餘房款、逾期還款的利息及相關費用。這下,小兩口才緊張起來,趕緊支付了拖欠的款項以及罰息,借款合同才得以繼續履行。

　　“如果借款人逾期還款累計超過一定次數,銀行可以要求解除借款合同,要借款人立刻償還貸款本金和利息,而且還要支付逾期還款的罰息,這就意味著借款人的房子可能要被拍賣用以清償。”金法官説,即使銀行沒有選擇解除合同,逾期還貸對個人信用造成的影響也是不可忽視的,個人的逾期還款記錄將被記入徵信系統,從而影響個人信用。

　　金法官認為,斷供現象頻發,也反映出不少購房者法律意識淡薄。很多人覺得,斷供以後,“大不了房子我不要了,銀行愛怎麼著怎麼著”。其實不然。從“斷供棄房”案例看,不管是“供不起”還是“甩包袱”,結果都是損失慘重。不僅房子沒了,首付、月供也付之東流。如果房子抵掉還不足以支付銀行貸款的話,還會在個人信用記錄中留下污點,對個人未來生活及商業活動將産生諸多障礙,以後再辦理貸款甚至信用卡,都將不被批准。