李宇嘉：電商與仲介聯姻帶給房地産革命性變化

　　◎李宇嘉

　　站在全産業鏈的角度來看，搜房網與世聯行和合富輝煌的業務具有相當強的互補性，其結合也必將給未來房産仲介服務領域、存量時代房産業務帶來革命性的變革。

　　搜房網之所以緊鑼密鼓地與線下龍頭房産仲介“聯姻”，蓋因年初仲介集體圍剿電商平臺。最終，搜房網因其對傳統仲介的依賴而妥協。近幾年，網際網路公司把傳統商業模式衝擊的七零八落，但在房産仲介領域卻無能為力。搜房網儘管貴為全球最大的房地産家居網路平臺，但其集聚的海量用戶和客戶黏度如果要轉化成現實的利潤，必須要依賴於傳統仲介線下的業務。

　　一個很簡單的道理，買房最主要的三個環節“看房、簽合同、備案”都不能通過電商平臺來完成。房子的標準化程度較低而資訊不對稱卻較嚴重，實體房屋本身的要件和周邊配套服務必須通過線下體驗來掌握。買賣房屋涉及産權交易、贖樓貸款和契約簽訂等規範性程式，交易程式繁雜、交易風險和成本很大。現實中房屋買賣雙方很少單獨接洽。而仲介不僅能夠提供房屋買賣資訊諮詢和用戶看房體驗，還能全程代理簽訂合同、登記備案、按揭服務和法律糾紛解決等服務，這大大減輕了資訊不對稱，降低了交易風險和成本，幾乎所有人買賣房屋都找仲介來代理，其原因就在於此。

　　在業務沒有覆蓋線下，沒有打通全産業鏈的情況下，搜房網向傳統仲介妥協是無奈之舉。儘管雙方重回合作通道，但以搜房網為代表的電商平臺和傳統仲介都認識到，要麼電商部署線下代理服務，要麼仲介構築線上電商平臺，從而打通全産業鏈，將外部成本內部化，這是房産仲介服務領域發展的必然趨勢。

　　無論是仲介還是電商，都看到了打通上游線上網路平臺和下游線下代理服務所帶來的利潤空間是何等的誘人。因此，北京的鏈家、深圳的世華等代表性仲介，都在積極部署線上電商平臺。但現有的電商平臺先入為主，海量客戶黏度上的競爭優勢明顯。傳統仲介在客戶資源佔有上比較分散，即便建立電商平臺也難成氣候，而仲介也沒有強大的資金實力收購現有的電商平臺。

　　但搜房網等電商平臺所掌握的海量客戶的“長尾”優勢非常突出。在房地産進入存量時代後，這一優勢為挖掘行業新格局下的利潤空間帶來強大想像力。因此，房産電商與下游仲介深度合作具有先天上的優勢。憑藉新興行業在融資上的優勢，收購下游仲介也不是不可能。

　　搜房網與世聯行、合富輝煌的合作是情理之中的事情。就世聯行而言，儘管其主營業務一手房代理在全國具備絕對領導地位，但房地産進入下半場後，開發商在一手房代理上越來越重視“成本-收益”對比更划算的電商平臺，全民經紀人的時代將會到來，世聯行的業務空間越來越小。

　　但是，世聯行、合富輝煌在網路技術研發、網站運營和推廣以及移動端的佈局能力是轉型的短板。即便他們擁有行業內強大的一手房客戶數據基礎，但相比搜房網等電商平臺黏附的海量客戶數據還不是一個數量級，而且資金實力也不濟。因此，世聯行、合富輝煌與搜房網的合作不僅將全面實現 “線上+線下”、“一手+二手”的戰略互補，而且將行業全産業鏈各環節成本內部化。

　　這種上下游領域的 “強強聯合”，對整個房地産行業來説將帶來兩個方面的效應，一是將極大地降低房地産仲介服務的成本，提供針對老百姓精細化需求的資訊諮詢和代理服務，這對購房者和租房者來説是巨大的福祉；二是將創造房地産存量時代新的業務空間，如社區生活服務、物業租售及物業金融服務、物業管理和物業養老、社保功能的深度挖掘等，這些業務是房地産下半場新的生存空間。

　　(作者為深圳市房地産研究中心研究員)