二三線城市默許多項托市政策：政府房産評估高企

　　挽救樓市 二三線城市默許多項托市政策

　　2014年伊始，房地産市場整體轉冷，各地新開樓盤紛紛降價不管是面對央行[微博]的5月“喊話”，還是“限購令”鬆綁傳言，房地産市場成交量依然低迷。

　　據國家統計局數據顯示，一季度全國房屋新建開工面積29090萬平方米，同比下降25.2%，其中住宅面積下降27.2%，全國商品房銷售面積20111萬平方米，同比下降3.8,%，其中住宅面積下降5.7%，全國商品房銷售13263億元，同比下降5.2%。

　　然而，房地産增速的下滑 ，直接對固定資産投資的增速構成衝擊，在依賴投資“穩增長”的慣性下，地方政府“托市”想法不斷。

　　近日，筆者了解到，在西北地區一些城市，相對稀缺的教育資源以及利用政府存量房評估系統變相“限降” 房價的做法正在悄然展開。

　　樓市遇冷

　　“房價下調雖然在意料之中，但是房價下跌得如此之快，確實讓人始料未及。”西安某房屋仲介公司經理李鴻儒向《中國經營報》記者表示，去年還能賣到每平方米8000元的房子，眼下已經降到每平方米7000元以內，依然少有人問津。

　　對於一手房市場，李鴻儒表示，在2014年之前，自己每年都會組織行銷團隊承接開發商的售樓業務，但是今年卻出現例外。他預計今年，西安市的商品房銷售環比上年同期縮水會在50%左右。

　　陜西省統計局內部的一份資料印證了李鴻儒的預測。

　　資料顯示，陜西省1~2份土地購置面積僅為3.56萬平方米，同比下降了84.8%，增速比2013年全年回落91.2個百分點，比全國1~2月份平均增速降低91.3個百分點。土地成交價款也僅有0.46億元，同比下降89%，增速比2013年全年回落101.2個百分點，比全國1~2月份平均增速低97.9%。

　　伴隨著房地産市場整體走低，陜西省房地産産業協會會長高曉琳近日表示，目前陜西省房地産産業協會正在配合相關部門做房地産企業調研，整個調研到現在還沒有結束。據她透露：“此次房企調研的目的就是走進企業，掌握更多真實的情況。”

　　在此之前，6月12日，陜西省物價局正式宣佈取消商品房價格備案制度。這項始於2007年12月的商品房價格備案制度一度背負著“馴服房價”的使命，但實施7年來，收效甚微。

　　顯然，陜西房地産市場的低迷並不是一個特例。搜房網陜西高級諮詢師楊俊卿向記者表示，雖然在2013年房地産市場還是處於量價齊升的狀態，但是進入2014年之後，就急轉直下。市場分析人士雖早有預警，但還是落後市場變化。眾多二三線城市的房價出現大幅度下跌，即使一線城市也未能避免房價下行趨勢。

　　6月18日，國家統計局公佈數據顯示：5月份，全國70個大中城市中，房價環比下降的城市進一步增加，新建商品住宅和二手住宅價格環比下降城市數量雙雙佔比一半，為2012年6月以來首次，並創兩年內新高。

　　在房地産市場整體走低的背後，地方政府也在頻頻推出托市政策，以求穩定當地房地産市場格局，其中南寧、天津、無錫、海口、溫州等城市已明確發文或明確表示限購政策已做調整之外，福建、杭州、長沙、寧波、瀋陽、昆明等城市也頻頻傳出放鬆限購的消息。

　　“學區房”托市

　　相對於一線城市抵抗樓市下行的壓力，越不發達城市的抗壓能力越發顯得弱了。

　　位於甘肅省最東部的慶陽是甘肅省省轄市。今年初起，該市房價出現回落，地方政府就已經開始構思如何應對。

　　“房地産登記資訊中，必須備案家庭成員資訊，尤其是子女的資訊。”甘肅省慶陽市一位房産經銷商表示。

　　記者致電慶陽市房地産監管部門獲悉，慶陽市在房産登記中的確要求對子女的情況進行背書。至於在未來是否會將房産資源和教育資源掛鉤，該人士表示，目前還沒有出臺相關的文件。

　　慶陽市房地産登記中心裏，遇到正在辦理房産過戶手續的慶陽市民李明表示，雖然判斷慶陽市的房價還會下跌，但是為了子女入學，自己必須提前購房，以此鎖定優質的教育資源。“購房之後，在房産備案登記資訊中會錄入子女的相關資訊，但是對於目前所擁有的戶口資訊不會發生變化，也就是説不會因為買房之後，就隨著房産而變成城市戶口。”李明亦稱。

　　但是購房者與沒有購房者卻在教育資源配置上存在差異。一旦慶陽市限制跨區縣擇校，那麼購房者相對於沒有購房者，就多了一條擇校的途徑，即可在戶口所在地擇校，又可以在購房所在地擇校。

　　對“學區房”的剛需掛鉤房産銷售，這並不是慶陽市首創。在一線城市以及省會城市，房地産項目與教育資源相互掛鉤的情況比比皆是。往往在同一區域的房産，由於教育資源的差異，而導致房價差異很大。

　　二手房評估系統幫忙

　　如果説學區房是人為設定的購房需求，憑藉調整供需來“托舉”房價，在李鴻儒看來，利用二手房評估系統來“限降”的做法更為隱蔽。

　　“我的房子實際交易價格只有550000元，怎麼經過陜西省地稅局的房産評估系統之後就成了658000元了，難道我的房子比同區域的新房價格還高？”在西安市二手房交易市場，買房者張明對於評估結果便是不理解。

　　讓他真正憤怒的是，由於西安地稅局的房産評估價格過高，他上繳稅金平白多了7128元。

　　張明交易的二手房被高估並不是一個個案。西安市二手房交易市場的一位消息人士稱，在二手房價整體下行的時候，地稅部門的存量房評估價格已經不能夠真實地反映二手房市價。

　　二手房評估系統由地稅部門推行並實際應用。推行的初衷是為了規範二手房交易中的“陰陽合同”現象。但是在執行中，該系統對於房價的監控卻經常性地遲緩，導致在交易過程中，真實的成交價往往低於二手房的評估價格，致使買房者往往要多承擔房屋出售所産生的稅金。

　　西安市二手房市場的工作人員告訴記者，之所以目前沒有調價，是因為還沒有接到地稅部門相關的通知。

　　據統計，自從2014年1月1日，西安市存量房評估系統升級為“杭州”版本之後，到目前為止都沒有調整過。陜西景郡房地産資訊諮詢有限公司分行經理李彥博表示，西安市房價從2014年開始到現在每平方米降價約400元。

　　“面對政府二手房系統的高估，大多數房産擁有者會重新考慮是否要賣掉房子。”上述消息人士表示。

　　不容回避的事實是房地産交易價格仍然是繳納房地産交易營業稅的主要依據。因此，對於存量房評估系統反應跟不上市場變化節奏，有房地産分析人士認為，這或許是地方政府為挽救房地産市場而選擇性默許。 (王金龍)