房企海外投資比國內多賺13%

　　正如萊坊董事兼亞太區研究部主管Nicholas Holt向《證券日報》記者表示，中國房企出海可以學會利用美國比較成熟的資本市場，拓展多元化的資金獲取渠道，然後再更好地運用到國內或者其他地區。

　　謀多元化佈局

　　萊坊2014年《財富報告》顯示，“大型開發商在全球的開發活動越來越多，其中英國、美國和澳大利亞三國超過76%的入境資金來自中國、新加坡、馬來西亞和印度等地。建立品牌、多樣化、利潤增長以及把物業出售給本地買家是其出海投資的主要驅動因素”。

　　“個別房企希望海外市場投資能佔其全部地産業務投資的30%以上，這可能是企業謀求多元化佈局的重要戰略。” 仲量聯行國際資本集團中國區董事夏飏飏向《證券日報》記者表示，比如為了尋求外匯、融資和市場的多元化佈局而“走出去”。

　　“去海外投資的房企多數是上市公司，而且是在香港上市的房企，這使得其在融資方面具有一定優勢。”中銀國際有限公司副行政總裁兼業務(私人銀行)主管黃劍雄向《證券日報》記者表示，有些房企海外發債中的大量資金其實是用於海外投資的，而且，這些債券的發行成本要比國內低。

　　“除了融資成本要比國內低，部分海外項目的投資回報率也很高。”某機構分析人士向《證券日報》記者直言，一般來説，國內地産行業平均利潤率在10%-15%之間，而且呈現逐年下滑的趨勢，目前大約為12%，而有些房企在海外投資的項目，利潤率可以達到20%-30%之間，盈利空間可見一斑。

　　“房企去海外投資的動力之一是土地成本比較低。” 萊坊倫敦中國住宅業務部主管張黎清向《證券日報》記者透露，但項目開發週期比較長，可能一個住宅項目要開發10年以上。此外，項目開發涉及稅收比例比較高，這可能讓一些中小房企難以承受，大型開發商則因融資能力較強，債務杠桿合理，進而贏得較高利潤空間。

　　值得注意的是，高的回報率往往伴隨著高風險。有消息人士向記者透露，“據我所知，澳大利潤一個項目開發了10年，但10年都是虧本的，最近才開始賺錢。”

　　對此，萊坊董事兼大中華區研究及諮詢部主管林浩文向《證券日報》記者表示，“中國房企去海外投資最主要的風險是對當地市場的不熟悉，所以才與當地開發商企業合作來攤薄風險”。

　　更為值得注意的是，不少中國房企去投資海外項目主要目標客戶來自於國內的購買力，即去國外蓋房子賣給中國人。那麼，中國買家這種購買需求到底能在全球房地産市場中釋放多久？

　　“如果明天沒有限價沒有限購，沒有調控政策，中國人去海外買房就不會有那麼火。”林浩文向《證券日報》記者直言，中國人去海外買房的購買需求釋放其實要看國內房地産市場走勢。