一線城市樓價于經濟下行時上漲早有國際前例

　　樓市一向對資金面、政策面最為敏感。我國經濟轉型、財稅改革是個漸進的過程,城鎮化在加速,一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會變。在中期內,土地財政和樓市拉動固定資産投資也不會改變,房地産托底經濟的“穩增長”功能也將繼續保持,一線城市房價仍會被看好。

　　儘管經濟不景氣,工業企業利潤不斷下滑,房地産投資和供應都在萎縮,但房價卻連續上漲。截至10月,百城房價連續6個月上漲,同比連續3月上漲。9月一線城市新房和二手住房價格同比分別上漲了12.1%和15.7%,深圳新房和二手房價同比分別上漲32.66%和40.68%。在價格水準上,京、滬、深均創歷史新高,二手房價首次進入了“四萬元”時代。同時,南京、杭州和武漢等重點二線城市房價漲幅也連續3個月進入漲幅TOP10。

　　同時,今年還被稱為一線城市的“豪宅元年”。據易居房地産研究院統計,若以每平方米6萬以上成交單價為豪宅標準,三季度一線城市豪宅有成交記錄的項目達145個,比二季度大增83%;一線城市豪宅成交3734套,創去年以來的季度新高,同比增長380%,環比增長39%,成交均價達到平方米7.8萬元,創歷史新高。今年前三季度,一線城市豪宅累計成交7429套,同比增長326%。

　　一線城市房價快速上漲甚至“豪宅化”,首要原因就在於,政策寬鬆(特別是貨幣政策)超預期。從去年9月底開始,國家連續實施“9·30”、“3·30”和新“9·30”新政,對樓市扶持的力度之大和頻度之密實屬罕見,購房成本降到歷史低位。同時,“五次降息、四次降準”後,包括公積金貸款在內,購房貸款利率創歷史最低水準。同時,資金面寬鬆也創歷史之最。截至9月,今年新增貸款已達9.9萬億,超過去年全年,考慮到地方政府債務已置換近2萬億,銀行拆借給證金公司近萬億元,年初以來銀行信貸投放超10萬億,力度超過往年。

　　樓市一向對資金面、政策面最為敏感,房價上漲並不奇怪。同時,根據國際經驗,在經濟下行和轉型期,尋找更佳工作機會的人口、避險資金必然向特大城市遷徙和轉移。儘管日本經濟仍處在“衰退的20年”,空置房規模(820萬套)創歷史之最,佔存量房比重達到13.5%,但東京、大阪、名古屋三大都市圈房價從2006年起回升,近三年東京和大阪都市圈房價上漲了30%。

　　稍早時候筆者在北歐考察時發現,瑞典、芬蘭等國經濟已連續兩年下滑,樓價也在下跌,但首都房價卻創歷史新高。因為經濟緊縮時期,人口(包括國內人口和歐盟國家人口)紛紛向首都遷徙,中東富裕人群也以難民身份申請進入北歐,致使北歐各國首都房價高漲,城區高檔公寓、湖景新建別墅特別受歡迎。去年,斯德哥爾摩住宅價格上漲了10%,比十年前升了兩倍。

　　近期,網上在傳播《大數據解密誰買走京滬房子》,數據顯示,北京和上海戶籍人口僅分別購買了36%和25%的房子,這比2006年下降了近10個百分點。而天津、河北、東三省及內蒙古、山西的“煤老闆”是北京樓市的幾大購買力量,浙江民營企業、蒙晉陜等西北的“煤老闆”以及我國臺灣地區、韓國等客戶則是上海樓市的幾大買家。可見,一線城市樓市已成全國資金的“安全島”。

　　一線城市土地價格快速上漲、土地“地王”化,這也在促使一線城市房價創歷史新高。2012年以來,一線城市住宅樓面地價年均增長59%,全國80%地王誕生在一線城市;今年,全國土地市場非常低迷。前三季度房地産開發企業土地購置面積同比下降33.8%;300個城市土地成交10.2億平方米,同比下降了30.1%。但開發商瘋搶一線城市土地貫穿年頭年尾。1至9月,一線城市住宅用地樓面價每平方米近9000元,這是二線城市的5至6倍,溢價率達到了21%。

　　開發商“搶食”一線城市土地,事實上是過去幾年貨幣寬鬆、地方政府高度依賴房地産的結果。過去10年,M2年均增長17.5%。今年9月的金融數據顯示,銀行信貸對樓市支援全面上升,開發商各項資金來源中,按揭貸款增速最高(18.1%);同時,今年以來,債市全面“開閘”。截至10月,全國公司債發行4267億,比去年同期翻了4倍,其中房地産企業發債佔比60%,發行利率5%左右,龍頭開發商發債利率甚至降至3至4%,比2011年至2014年平均降低了2個百分點。同時,過去地方政府高度依賴樓市形成隱性擔保,各路資金紛紛進入樓市,甚至不惜“麵粉貴過麵包”來搶地。

　　與此同時,今年1至9月,一線城市商品住宅成交同比增長51%,待售庫存已降到了7-8個月,開發商在這些城市已進入“補庫存”階段。對開發商(特別是龍頭開發商)而言,在利率很低、資金面寬鬆的情況下,沒有什麼比搶奪升值前景好的不動産更好的選擇了。目前,借助於寬鬆的貨幣政策,開發商搶奪土地的戰場已燒到了全部二線城市。三季度,二線城市土地出讓價格漲幅甚至接近一線城市。

　　一線城市房價暴漲,特別是“豪宅化”傾向,也是財富階層資産管理需求高漲的結果。一線城市中産階層(年收入20萬元以上)佔比在40%以上,京、滬、蘇、浙、魯、海等六省市的高凈值家庭數均超過10萬戶,佔全國高凈值家庭的一半,資産管理需求不斷上升。去年7月以來,資本市場異軍突起,市場一片樓市下行論,從磚頭化到證券化一度成為資産管理的新趨勢。但7月以來的資本市場巨震,股價單邊上漲告終。在政府持續扶持後,樓開始回暖,財富管理又開始傾向於樓市。我國經濟轉型、財稅改革是個漸進的過程,城鎮化仍舊在加速,一線及重點城市吸附人口和資源的趨勢不會改變。在中期內,土地財政和樓市拉動固定資産投資也不會改變,而房地産托底經濟的“穩增長”功能也將繼續保持,一線城市房價仍然會被看好。(李宇嘉)

　　(作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)